По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование <*>.

Из содержания указанной статьи следует, что в рамках договора аренды имущество в одном случае может быть предоставлено во временное владение, в другом — во временное владение и пользование. Возникает вопрос: в чем заключается отличие договора аренды с правом владения и пользования от договора аренды только с правом пользования? Почему в законодательстве применительно к договору аренды разграничиваются данные понятия?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к правовой природе понятий «право пользования» и «право владения».

Согласно смыслу ст. 210 ГК право владения и право пользования совместно с правом распоряжения являются составными элементами, образующими право собственности. Иными словами, собственник в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества обладает правами его владения, пользования и распоряжения.

Право владения заключается в фактическом обладании вещью. Образно говоря, право владения определяет принадлежность вещи. К примеру, мы владеем мобильным телефоном, который всегда находится в кармане для обеспечения оперативной связи. Время его использования полностью зависит от желания его владельца. Владелец телефона самостоятельно устанавливает режим — где, когда и как использовать мобильный телефон.

Право пользования заключается в практическом использовании вещи.

Например, мобильный телефон, который лежит у нас в кармане, предназначен для оперативной связи. Если телефон неисправен либо отключен, то мы им просто владеем. Но если телефон находится в сети и используется в тех целях, для которых он предназначен, — значит, мы реализуем право его пользования.

Право распоряжения заключается том, что по своему усмотрению собственник может распорядиться вещью — продать, подарить, передать в аренду, улучшить, уничтожить и т.д.

Очевидно, что просто владеть телефоном, не используя его по назначению, нецелесообразно. Поэтому право владения некоторыми вещами неразрывно связано с правом их использования. Это касается и мобильного телефона, право владения которым неразрывно связано с правом его использования. Из этого следует, что при передаче одного из прав другое передается автоматически, поскольку передача одного из прав (к примеру, права владения) является либо нецелесообразным, либо невозможным (например, нельзя передать право пользования без предоставления права владения).

В частности, если право владения мобильным телефоном еще можно фактически передать, то передать право его использования без передачи права владения мобильным телефоном нельзя. К примеру, нельзя предоставить право позвонить, не предоставив сам телефонный аппарат.

Поэтому с учетом обстоятельств нецелесообразности либо невозможности «разделить» право владения и право пользования в отношении определенного имущества в ст. 577 ГК было закреплено, что по договору аренды одновременно передается как право владения, так и право пользования. На практике одновременная передача прав владения и пользования применяется, как правило, в отношении движимого имущества, т.е. имущества, которое не может быть использовано в отрыве от права владения.

Например, мобильный телефон не может использоваться двумя лицами одновременно, поскольку в момент разговора телефон находится во владении и используется исключительно одним лицом.
Другое лицо не может звонить по данному телефону в момент его использования первым лицом. Конечно, после того, как первое лицо закончит разговор, оно может передать телефон для звонка другому лицу. Однако здесь право использования другим лицом будет сопряжено с передачей данному лицу права владения телефоном.

Передача только права пользования заключается в том, что право владения имуществом не передается, т.е. владелец имущества не теряет права обладания им.

В каких же случаях право владения имуществом не прекращается? Право владения не прекращается, когда право пользования имуществом может быть предоставлено одновременно нескольким лицам. На практике это касается, как правило, недвижимого имущества, т.е. имущества, которое нельзя «забрать и унести».

Однако не всегда аренда недвижимости сопряжена с передачей только права пользования. К примеру, если в аренду передается изолированное помещение (например, офис, торговый павильон, склад и т.д.), то арендатор, как правило, приобретает как право пользования, так и право владения, поскольку арендатору интересен не только факт его использования, но также обстоятельства невозможности использования данного имущества другими лицами. В данном случае арендатор заинтересован в том, чтобы полученное во владение изолированное помещение без ущерба арендованному имуществу могло быть использовано исключительно по его усмотрению, чтобы он самостоятельно мог расположить мебель, установить режим работы, ограничить доступ иных лиц и т.д.

В случае, если в аренду передается часть принадлежащего арендодателю неизолированного помещения (к примеру, часть коридора) либо целевого помещения (например, здания котельной), пользование которыми не прекращается иными лицами, то происходит передача только права пользования, поскольку арендатор получает право использовать данное имущество наряду с другими лицами. В данном случае имущество может быть использовано арендатором в порядке, определенном арендодателем. Арендатор не может самостоятельно решать вопросы, связанные с режимом его использования.

Таким образом, договор аренды с правом владения и пользования по отношению к договору аренды только в правом пользования предоставляет арендатору больший объем прав, в т.ч. позволяет без ущерба имуществу физически воздействовать на него, например, перемещать, а также дает право определять режим его использования.

Выбор договора аренды с правом владения и пользования либо только с правом пользования определяется участниками сделки при заключении договора с учетом необходимых обстоятельств и целей, для которых имущество предоставляется в аренду.

Однако не стоит забывать, что главной целью договора аренды является не фактическое владение имуществом, а возможность его использования. Именно за извлечение полезных свойств из арендуемого имущества (т.е. его использование) и взимается арендная плата <*>. При этом ключевым моментом выступает именно возможность его использования, а не фактическое пользование. Арендодатель предоставляет право владения имуществом и/или возможность его использования. А уже арендатор самостоятельно определяет порядок его использования. Отсутствие возможности использования имущества по назначению, в частности, выступает основанием для пересмотра размера арендной платы либо для прекращения договора аренды <*>.

Читайте эту статью в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex