Залог — один из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя. Рассмотрим, на что обратить внимание банку при приеме в залог имущества и как оценить его стоимость.

Общая информация о залоге

При использовании залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами <*>.

Предметом залога могут быть вещи (движимые и недвижимые) и имущественные права <*>.

На заметку
Денежные средства не могут быть предметом залога, однако они могут использоваться в качестве иной меры обеспечения исполнения обязательств: гарантийного депозита <*>. В залог может передаваться право требования денежных средств <*>.

Предмет залога целесообразно выбирать с учетом возможности его последующей реализации и получения из его стоимости удовлетворения неисполненного кредитополучателем обязательства.

Общая информация о форме и условиях договора залога имущества

О приеме в залог имущества заключается письменный договор залога <*>.

В договоре залога должны быть указаны следующие существенные условия (условия, без которых договор будет считаться незаключенным) <*>:

— предмет залога и его стоимость;

— существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, обеспечиваемого залогом (эти условия обычно или дублируются из кредитного договора или делается отсылка в тексте договора залога к кредитному договору);

— указание на то, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество;

— иные условия, обязательность включения которых в договор предусматривается гл. 23 ГК.

На заметку
Так называемые «рамочные» договоры залога без указания в них наименования (наименований) и стоимости предмета залога не соответствуют требованиям законодательства о существенных условиях договора залога и считаются незаключенными.

В договоре залога нужно указать индивидуальные признаки предмета залога. В отношении залога товаров в обороте в договоре указываются родовые признаки и общая стоимость заложенного имущества <*>.

Предмет залога должен принадлежать залогодателю на праве собственности. В иных случаях может потребоваться согласие собственника (собственников).

На заметку
По общему правилу, залогодержателю принадлежит право залога на предмет залога и на принадлежности вещи, которая является предметом залога. Иное можно предусмотреть в договоре <*>. На плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования предмета залога, залогодержатель имеет право, когда это предусмотрено договором <*>.

Договор об ипотеке потребуется зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор залога недвижимости, которая поступит залогодателю в будущем и не считается созданной на момент заключения договора, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы <*>.

Согласия и согласования, которые нужны для залога

В ряде случаев залогодатель должен представить банку наряду с правоустанавливающими документами на предмет залога документы, разрешающие передачу имущества в залог. В частности, такие документы требуются, когда залогодатель не является собственником либо является не единственным собственником передаваемого в залог имущества.

На передачу в залог недвижимости, которая принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, требуется согласие ее собственника <*>.

Передавать в залог имущество, которое закреплено на праве оперативного управления и находится в частной собственности, можно с согласия собственника этого имущества либо уполномоченного им лица <*>.

Имущество, закрепленное на праве оперативного управления, которое находится в государственной собственности, можно передавать в залог в установленном законодательством порядке. Так, передача в залог находящихся в собственности Республики Беларусь предприятий, акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ) происходит по решению Президента <*>.

По решению Совмина в залог передаются находящиеся в собственности Республики Беларусь капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, в том числе которые поступят залогодателю в будущем и на дату заключения договора об ипотеке не считаются созданными в соответствии с законодательством, незавершенные законсервированные капитальные строения, иное недвижимое имущество, незавершенные незаконсервированные капитальные строения, доли в праве общей собственности на них, машины, оборудование, транспортные средства (за исключением имущества, находящегося в безвозмездном пользовании), стоимость каждого из которых превышает 300 тыс. базовых величин <*>. Порядок передачи в залог указанного имущества меньшей стоимости установлен в Указе N 294  <*>.

На ипотеку имущества, которое находится в общей совместной собственности, требуется письменное согласие всех собственников <*>.

Разрешение органа опеки и попечительства на залог требуется, когда собственником передаваемого в залог имущества является лицо, над которым установлена опека или попечительство  <*>.

При рассмотрении вопроса о принятии в залог имущества хозяйственного общества нужно проверить:

— является ли заключение договора залога крупной сделкой хозяйственного общества <*>. Когда сделка является крупной, нужно запросить у залогодателя решение общего собрания участников хозяйственного общества на совершение крупной сделки, если уставом принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества <*>;

— является ли заключение договора залога сделкой с заинтересованностью аффилированных лиц <*>. В этом случае для совершения сделки может потребоваться решение общего собрания участников хозяйственного общества либо решение совета директоров (наблюдательного совета) <*>.

Решение общего собрания (совета директоров (наблюдательного совета)) хозяйственного общества о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность его аффилированных лиц, не требуется в случае, если все участники хозяйственного общества являются аффилированными лицами этого общества и в соответствии с Законом о хозобществах заинтересованы в совершении такой сделки <*>.

Запреты и риски при приеме в залог имущества

При приеме в залог имущества банку необходимо проверить, не запрещен ли залог предлагаемого имущества, а также будет ли выполняться обеспечительная функция залога (можно ли будет из стоимости предмета залога удовлетворить обеспеченное залогом обязательство кредитополучателя). В частности, рекомендуем проверить возможную ликвидность предмета залога.

Предметом залога не могут быть:

— имущество, изъятое из оборота <*>;

— объекты, находящиеся только в собственности государства, если иное не установлено актами Президента <*>.

Перечень таких объектов содержится в ст. 7 Закона N 169-З. К ним относятся, например, земли сельскохозяйственного назначения; полигоны, сооружения (комплексы сооружений), предназначенные для захоронения твердых и жидких ядовитых химических отходов, продуктов, материалов и иные объекты;

— государственные предприятия, организации, учреждения и государственное имущество по перечню N 389 <*>.

— имущество, приобретенное за счет внешнего государственного займа (кредита), до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту) <*>;

— имущество граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Перечень такого имущества содержится в приложении к Закону об исполнительном производстве.

Нельзя обращать взыскание по претензиям кредиторов на имущество культового назначения по перечню N 1502 <*>.

Поэтому в залог такое имущество принимать не следует.

Кроме того, ограничен залог археологических артефактов <*>.

На заметку
К археологическим артефактам относятся движимые материальные объекты, которые созданы человеком более, чем 120 лет назад и соответствуют установленным признакам <*>.

Советуем проверить, не является ли предлагаемое в качестве залога имущество историко-культурной ценностью. На такое имущество местным исполкомом может быть выдано охранное обязательство <*>. В охранном обязательстве могут устанавливаться особые обязательные требования в отношении такого имущества. Например, ограничения по использованию, распоряжению. Охранное обязательство заполняется в двух экземплярах, один из которых должен находиться у собственника имущества, у землепользователя, на земельном участке которого расположена недвижимость, которая является историко-культурной ценностью, а второй — в местном исполкоме базового территориального уровня <*>.

Помимо этого, рекомендуем проверить, не находится ли имущество, предлагаемое в залог, уже в залоге. Запрета на передачу в залог одного и того же имущества нескольким залогодержателям нет. Однако принятие в залог имущества, уже заложенного другому залогодержателю, понижает обеспечительное значение залога.

Сведения о действующих договорах залога, об исполнении по ним обязательств (вид залога, стоимость предмета залога и др.) можно получить, в частности, из кредитного отчета. Предварительно нужно получить согласие потенциального залогодателя на предоставление Нацбанком его кредитного отчета <*>.

Информацию об обременении залогом недвижимого имущества можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГР) <*>.

На заметку
В реестре движимого имущества, обремененного залогом, не отражается информация об обременении залогом имущества в таможенных, бюджетных, налоговых отношениях <*>.

Оценка предмета залога

Стоимость предмета залога — одно из существенных условий договора залога <*>.

Стоимость имущества, которое передается в залог для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, нужно обязательно оценить до заключения договора залога <*>.

На заметку
Договор залога, который заключен без предварительной оценки предмета залога, считается недействительной сделкой <*>.

Обязательная оценка предмета залога может быть внутренней или независимой, если законодательством не предусмотрено, что оценка должна быть только независимой <*>. Например, при заключении договора ипотеки одна из сторон может потребовать проведения независимой оценки. В этом случае независимая оценка обязательна для сторон <*>.

Внутренняя оценка проводится самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки. Оценивает предмет залога собственник этого имущества или лицо, которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления <*>.

Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании <*>:

— данных бухгалтерского учета;

— информации о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно выбранному методу оценки <*>.

Результат внутренней оценки отражается в акте о внутренней оценке, к которому прилагаются документы, использованные для оценки <*>. Установлены требования к содержанию акта о внутренней оценке <*>.

Независимая оценка проводится исполнителем оценки (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими оценочную деятельность) на основании гражданско-правового договора <*>. По договору исполнитель оценки обязуется провести независимую оценку по заданию заказчика оценки, а заказчик оценки — оплатить эту услугу. Договор заключается в простой письменной форме с соблюдением установленных требований к его содержанию <*>.

На заметку
Банк не может быть исполнителем независимой оценки передаваемого ему в залог имущества <*>. Независимая оценка не может проводиться также определенными исполнителями либо с участием определенных оценщиков <*>.

По результатам проведения независимой оценки исполнителем оценки составляются заключение и отчет об оценке, которые выдаются заказчику оценки одновременно. В заключении и отчете указывается ряд обязательных сведений, в том числе результат независимой оценки, а также иные сведения (по соглашению сторон либо на усмотрение исполнителя) <*>.

На основании документа об обязательной оценке предмета залога (акта о внутренней оценке или заключения и отчета об оценке) в договоре залога указывается стоимость предмета залога.