Шаг 1. Проверяем потенциального продавца
Перед тем как начать переговоры по приобретению недвижимости, рекомендуем проверить потенциального контрагента. Это снизит риск заключения сделки с недобросовестным субъектом хозяйствования.
Для этого:
1) изучите информацию о правоспособности потенциального продавца, т.е. может ли он иметь права и обязанности в зависимости от целей его деятельности.
Обратите внимание!
По общему правилу правоспособность организации возникает в момент ее создания и прекращается в момент завершения ее ликвидации <1>.
Проверить существование субъекта хозяйствования и ряд данных о нем можно через веб-портал Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее — ЕГРЮЛ) или путем получения выписки из ЕГРЮЛ.
В том случае, если организация находится в процессе ликвидации, совершать сделки, не связанные с ликвидацией (прекращением деятельности), ей запрещается <2>. Сделка, совершенная с нарушением этого запрета, будет ничтожна <3>. Ничтожные сделки недействительны с момента их заключения и не порождают у сторон прав и обязанностей независимо от того, признаны они таковыми судом или нет <4>.
Если потенциальный продавец не зарегистрирован в ЕГРЮЛ, совершенная с ним сделка также будет ничтожной и у сторон не возникнут права и обязанности по ней <5>;
2) проверьте, не находится ли потенциальный продавец в процедуре банкротства. Это можно сделать через Единый государственный реестр сведений о банкротстве.
В ряде случаев сделки, заключенные с организацией, в отношении которой возбуждено производство по делу о банкротстве (далее — должник), могут быть признаны недействительными. Например, сделка может быть признана недействительной, если она совершена в течение одного года до начала производства по делу о банкротстве (или после возбуждения такого производства) и ею должник умышленно нанес имущественный вред кредиторам, а контрагенты по сделке знали или должны были знать об этом <6>;
3) узнайте, не участвует ли потенциальный продавец в судебных разбирательствах.
Расписание заседаний по экономическим делам можно посмотреть на сайте Верховного Суда Республики Беларусь.
При этом целесообразно обращать внимание на суть судебных дел. В частности, если основная масса разбирательств связана с неисполнением или ненадлежащим исполнением продавцом обязательств или с признанием сделок недействительными, то есть повышенный риск также оказаться в суде в случае заключения сделки с таким продавцом.
Шаг 2. Проверяем объект сделки
Важный и неотъемлемый шаг при покупке недвижимости — проверка самого объекта. Это можно сделать, проанализировав ряд документов (их можно получить у потенциального продавца либо запросить в иных организациях):
1) выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ) в отношении интересующего объекта недвижимости. Документ содержит следующую информацию об объекте <7>:
— кто является его собственником;
— общую площадь;
— назначение;
— дату государственной регистрации его создания;
— дату последней государственной регистрации изменения объекта;
— кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект;
— сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект (залог, арест и пр.), срок действия прав, ограничений (обременений) прав.
Обратите внимание!
Как правило, продать объект, обремененный залогом, можно только с согласия залогодержателя <8>. Вместе с тем покупка такого объекта сопряжена с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя;
— основание государственной регистрации права собственности, т.е. приобретение объекта потенциальным продавцом, и пр.
На заметку
Если потенциальный продавец приобрел объект в собственность по сделке, рекомендуем проверить, надлежащим ли образом оформлена эта сделка, а также передача прав на объект, нет ли какого-либо спора.
Выписку может получить любое лицо <9>:
— в территориальной организации по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — организация по госрегистрации недвижимости);
— через сайт предоставления информации из ЕГРНИ;
2) выписку из ЕГРНИ в отношении земельного участка, на котором объект недвижимости расположен. В ней содержится следующая информация о земельном участке <10>:
— кто является его собственником;
— адрес;
— площадь (в гектарах);
— целевое назначение;
— дата государственной регистрации его создания;
— дата последней государственной регистрации его изменения;
— инвентарные номера капитальных строений, расположенных на нем;
— сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на него, срок действия прав, ограничений (обременений) прав, и пр.
Выписка в отношении земельного участка запрашивается аналогично выписке об объекте недвижимости.
Обратите внимание!
Дополнительно из ЕГРНИ могут быть получены:
— сведения об условиях сделки, явившейся основанием для государственной регистрации прав на объекты недвижимости, копий документов, представленных для осуществления государственной регистрации <11>;
— информация об истории объекта недвижимости, в т.ч. о предыдущих собственниках, обладателях иных прав и ограничений (обременений) прав <12>.
Такая информация предоставляется не любому лицу. Сделать соответствующие запросы целесообразно просить потенциального продавца.
Эти данные помогут проанализировать все переходы права собственности на объект и оценить возможные риски;
3) технический паспорт. Его следует попросить у потенциального продавца. В данном случае важно проверить, совпадают ли данные в техническом паспорте с фактическими. Потенциальный продавец может умолчать о самовольных реконструкции или перепланировке. В случае приобретения объекта с такими изменениями есть риск, что узаконить их будет невозможно и, как результат, придется приводить объект в первоначальное состояние <13>;
4) перечень объектов, на приобретение которых местные органы государственной власти имеют преимущественное право <14>. Если объект недвижимости входит в этот перечень, то следует попросить у продавца выписку либо копию решения местного органа государственной власти об отказе от преимущественного права.
На заметку
Местный орган государственной власти может утратить право преимущественной покупки. Это возможно в том случае, если он в течение пяти рабочих дней после получения уведомления о продаже не примет решения о приобретении объекта на предложенных продавцом условиях либо об отказе от преимущественного права на его приобретение <15>. В такой ситуации продавец может предоставить покупателю уведомление о продаже;
5) заключенные в отношении недвижимости договоры аренды. Если они есть, рекомендуем ознакомиться с их условиями: сроком аренды, основаниями для расторжения договора и т.п.
Обратите внимание!
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды <16>. Таким образом, вы можете приобрести объект, обремененный арендой;
6) документы по подключению к сетям тепло-, водо-, газо-, электроснабжения. Из них вы получите информацию о подключении объекта к соответствующим сетям, о присоединенной мощности, о соблюдении технических условий и нормативов при подключении к сетям.
Шаг 3. Подписываем договор и акт приема-передачи объекта
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами <17>. К существенным условиям такого договора относятся:
— предмет договора — передача недвижимого имущества. При этом описание имущества должно включать признаки, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество, которое передается покупателю, в т.ч. данные, определяющие расположение объекта на земельном участке либо в составе другой недвижимости <18>;
— цена объекта <19>. Как правило, в нее входит цена передаваемой вместе с недвижимостью части земельного участка или права на нее <20>.
Обратите внимание!
В договоре купли-продажи объекта недвижимости, включенного в перечень объектов, на приобретение которых местные органы государственной власти имеют преимущественное право, указываются сведения <21>:
— либо об отказе местного органа государственной власти от преимущественного права на его приобретение;
— либо о непринятии местным органом государственной власти решения в установленный срок.
Перед подписанием договора необходимо проверить:
— полномочия представителя продавца;
— соблюдение продавцом корпоративных процедур согласования сделки.
Для хозяйственных обществ сделки с недвижимостью, как правило, являются крупными. Поэтому рекомендуем запросить у продавца выписку из решения органа управления, уполномоченного на принятие решения о совершении крупной сделки. Как правило, такое решение принимает общее собрание участников. Однако этот вопрос может относиться к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) <22>. Также целесообразно ознакомиться с учредительными документами продавца и удостовериться в правильности принятия решения (например, соответствует ли уставу и законодательству количество голосов, необходимое для совершения сделки).
Обратите внимание!
Имущество частного унитарного предприятия находится в собственности физлица (совместной собственности супругов) либо юрлица и принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения <23>. Юрлица не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника <24>. Поэтому, если продавцом выступает унитарное предприятие, нужно проверить, есть ли согласие собственника на отчуждение недвижимости.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (далее — акт приема-передачи). По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче <25>. Вместе с тем акт приема-передачи необходим для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости <26>.
На заметку
В тексте акта приема-передачи следует указать, что продавец передал, а покупатель принял объект купли-продажи. В описании объекта рекомендуем указать все идентификационные сведения о недвижимости, например, как они указаны в выписке на объект или в свидетельстве о праве собственности на него.
Шаг 4. Регистрируем сделку
Заключительный этап покупки недвижимости — государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимость к покупателю <27>.
Обратите внимание!
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его регистрации <28>.
Для проведения регистрации надо обратиться в территориальную организацию по госрегистрации недвижимости по месту нахождения объекта продажи <29>. Пакет документов для проведения процедуры включает, в частности <30>:
— заявление установленной формы;
— договор купли-продажи;
— передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости;
— документ, который подтверждает полномочия представителя организации подписать передаточный акт или другой документ о передаче недвижимости;
— оригиналы документов о государственной регистрации организации или их копии, засвидетельствованные в установленном порядке. Ксерокопии этих документов не нужны;
— документы, удостоверяющие личность представителя организации;
— документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ и т.п.);
— документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.
Срок регистрации составляет от одного рабочего дня до одного месяца. Конкретный срок зависит от ряда условий (например, регистрация может быть совершена в срочном или ускоренном порядке, может возникнуть необходимость запросить дополнительные сведения в других организациях).
Обратите внимание!
Несоблюдение требования о регистрации сделки с недвижимостью влечет признание такой сделки недействительной <31>.