С введением запрета на согласование арендной платы в эквиваленте Законом N 197-З бухучет арендных отношений на первый взгляд упрощается. Однако бремя расчетов суммы аренды так, как согласовали стороны договора аренды в допсоглашении, в большинстве коммерческих организаций ложится на бухгалтера. Данная статья призвана помочь в переходный период тем сторонам договоров аренды, которые окончательно не определились с допсоглашениями, а их бухгалтерам — в случае привязки арендной платы к индексу потребительских цен (ИПЦ) — правильно рассчитать размер арендной платы.

Напомним общие правила бухгалтерского и налогового учета арендных отношений.

1. Бухучет

Арендная плата может поступать полностью или частично как до даты отражения аренды (предоплата), так и после такой даты (постоплата).

В бухучете арендодателя арендная плата включается в доходы в последний календарный день каждого месяца аренды и последний день аренды в соответствии с договором аренды (далее — дата отражения аренды). При этом не имеет значения, поступила оплата или нет (п. 4 ст. 3 Закона N 57-З, подп. 1.1.3 постановления N 55).

Арендная плата включается в состав доходов:

— по инвестиционной деятельности, если деятельность по сдаче имущества в аренду относится к инвестиционной деятельности. При этом делается запись по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы» (ч. 4 п. 71 Инструкции N 50, абз. 12 п. 14 Инструкции N 102, абз. 2 п. 2 Инструкции N 25);

— текущей деятельности, если деятельность по сдаче имущества в аренду относится к текущей деятельности. В данном случае делается запись по кредиту счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (п. 6 Инструкции N 102; ч. 4, 14 п. 70 Инструкции N 50; абз. 3 п. 2 Инструкции N 25).

В бухгалтерском учете арендатора арендная плата включается в расходы на последний календарный день каждого месяца аренды и последний день аренды на основании первичного учетного документа (например, акта пользования имуществом). При этом такой документ может быть составлен единолично, если в договоре аренды предусмотрено единоличное составление первичных учетных документов (п. 1 — 4 ст. 10 Закона N 57-З, подп. 1.1.3 постановления N 55, абз. 3 п. 1 постановления N 13).

У арендатора предоплата учитывается как дебиторская задолженность арендодателя (абз. 5 п. 4 Инструкции N 102). При постоплате на дату отражения аренды (дату включения арендной платы в расходы) образуется кредиторская задолженность перед арендодателем.

Если допсоглашение об изменении арендной платы начинает действовать с 01.09.2022 или позже (вплоть до 23.09.2022), а ранее размер платы устанавливался в валютном эквиваленте, бухгалтеру придется учитывать ее размер в сумме валютного эквивалента по уже известным ему правилам и в сумме белорусских рублей — по новым правилам.

2. Налоговый учет

В налоговом учете арендатора отраженные в бухучете суммы арендной платы учитываются при налогообложении прибыли, если арендованное имущество участвует в предпринимательской деятельности (п. 1 и 2 ст. 175, п. 1 ст. 169 НК) и не учитываются, если не участвует (абз. 11 подп. 1.3 и подп. 1.22 ст. 173 НК).

Сумма «входного» НДС по арендной плате принимается к вычету после ее отражения в бухучете и подписания ЭСЧФ, выставленного арендодателем (подп. 1.1, п. 4, подп. 5.7 ст. 132 НК).

В налоговом учете арендодателя отраженные в бухучете суммы доходов от аренды включаются в облагаемый НДС оборот и учитываются в последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата, или в день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (подп. 1.1.6 ст. 115, п. 11 ст. 120, п. 10 ст. 121 НК).

В отношении данных оборотов арендодатель обязан создать и направить арендатору (либо на Портал) ЭСЧФ (п. 1 и 4 ст. 131 НК).

Отраженные в бухучете доходы от аренды учитываются при налогообложении прибыли. Они включаются в состав внереализационных доходов на дату их отражения в бухучете (подп. 3.18 ст. 174 НК).

Пример

По договору аренды помещения сумма арендной платы была установлена в валютном эквиваленте 1000 евро за месяц аренды по курсу Нацбанка на день оплаты.

С 23.09.2022 действует допсоглашение к договору аренды помещения, которое установило размер арендной платы в белорусских рублях в сумме 2600 руб. за месяц аренды с условием ежемесячной индексации арендной платы на ИПЦ, установленный в предыдущем месяце, с 01.10.2022. Срок внесения арендной платы по договору (он не менялся согласно допсоглашению) — 20-е число текущего месяца за текущий месяц аренды.

Арендная плата за сентябрь 2022 г. была внесена 21.09.2022 (курс Нацбанка — 2,5403 руб. за 1 евро).

С учетом того что до 22.09.2022 (включительно) арендная плата установлена в эквиваленте, а с 23.09.2022 — в белорусских рублях, сумма арендной платы за сентябрь рассчитывается следующим образом (определяется пропорционально срокам действия условий о размере арендной платы):

— за период с 01.09.2022 по 22.09.2022 арендная плата составит 1862,88 руб. (1000 евро / 30 x 22 x 2,5403 руб.);

— за период с 23.09.2022 по 30.09.2022 арендная плата составит 693,33 руб. (2600 руб. / 30 x 8).

Итого за сентябрь арендная плата составит 2556,21 руб. (1862,88 руб. + 693,33 руб.).

В бухучете арендатора 30.09.2022 делается запись:

Д-т сч. 20, 25, 26, 44 — К-т сч. 60 — 2556,21 руб. — отражена арендная плата.

Арендодатель 30.09.2022 отразит в бухучете:

Д-т сч. 62 — К-т сч. 90, 91 — 2556,21 руб.

Поскольку имела место предоплата или оплата в отчетном месяце за отчетный, валютный эквивалент не переоценивается (п. 3 НСБУ N 69). Если по каким-либо причинам арендатор вносил арендную плату за сентябрь 2022 г. в октябре 2022 г. или позже, то при тех же условиях примера валютный эквивалент суммы арендной платы следовало бы переоценивать на отчетную дату (30.09.2022 и т.д.) и на дату совершения хозоперации — оплаты (п. 2, 3 НСБУ N 69).

О том, как рассчитать размер арендной платы исходя из ИПЦ, читайте в ilex.