Договор аренды помещения — один из видов договоров, который чаще всего встречается на практике. Несмотря на это, зачастую стороны при его заключении совершают ошибки, которые ведут к признанию его незаключенным. В частности, они либо не прописывают все существенные условия, либо прописывают их неправильно.
Предмет договора
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям <*>. Условие о предмете договора — существенное условие любого договора <*>.
По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (далее — помещение) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору помещение в качестве объекта аренды <*>. Чтобы условие о предмете считалось согласованным, в договоре необходимо указать данные, которые позволят определенно установить объект, подлежащий передаче арендатору <*>. К ним относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды <*>. Примерный перечень основных данных помещения следующий <*>:
— инвентарный номер;
— назначение;
— местонахождение;
— площадь и (или) другие размеры.
Пример формулировки условия в договоре:
«Арендодатель обязуется предоставить арендатору офисное помещение, расположенное по адресу: г. Минск, ул. Заводская, д. 15, этаж 2, ком. 8, за плату во временное владение и пользование. Площадь передаваемого помещения — 51 кв. м».
При аренде части помещения в договоре следует точно указать состав, расположение в здании части (частей) помещения, передаваемой в аренду. Это можно сделать на схеме (плане, выкопировке) помещения, оформив ее в виде приложения к договору.
Судебная практика
Стороны подписали договор аренды. Согласно ему объектом аренды является часть капитального строения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. И., общей площадью 484 кв. м. Площадь капитального строения, указанная в техническом паспорте, составляет 778 кв. м.
При рассмотрении спора в суде выяснилось, что в договоре не закреплено, за счет каких площадей или иных обстоятельств арендуемая площадь составляет 484 кв. м (не зафиксировано место расположения части капитального строения, переданного в аренду). Приложение с планом передаваемой части помещения стороны не представили. Суд решил, что стороны не определили четко предмет аренды. Следовательно, в договоре аренды отсутствует его существенное условие, что является основанием для признания договора незаключенным.
Решение экономического суда Гомельской области от 27.01.2015 (дело N 316-10/2014)
Если вы подпишете договор аренды помещения, а в последующем возникнет спор относительно его предмета, суд при рассмотрении дела будет учитывать сведения, указанные в документах, относящихся к договору <*>. В частности:
— в подписанном сторонами передаточном акте;
— в приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки;
— в иной документации, которая содержит характеристики объекта аренды и позволяет индивидуализировать подлежащее передаче (переданное) по договору помещение.
Судебная практика
Стороны подписали договор аренды части бетонированной площадки для производственных целей. Суд пришел к выводу о том, что договор являлся незаключенным, поскольку стороны не указали данные, позволявшие определенно установить объект аренды. В частности, приложенная к договору план-схема не отражала фактическое место расположения объекта. Также указанный в договоре инвентарный номер принадлежал бетонированной площадке, которая находилась в другом месте.
Решение хозяйственного суда Витебской области от 19.09.2013 (дело N 127-17/2012)
Размер арендной платы
Еще одним существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы <*>. Форма собственности сдаваемого в аренду помещения влияет на порядок определения ее размера.
Если помещения находятся в частной собственности, размер арендной платы определяется по соглашению сторон <*>. Плата может быть установлена в виде <*>:
— определенных в твердой сумме платежей. Они могут вноситься периодически или единовременно;
— установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного помещения.
Стороны могут предусматривать в договоре сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством <*>.
Примеры формулировки условия в договоре:
«За пользование арендованным помещением уплачивается арендная плата в эквиваленте 35 евро за каждый кв. м его площади. Расчеты осуществляются в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа».
«За пользование арендованным помещением уплачивается арендная плата в размере 10 (десяти) процентов дохода арендатора, полученного им за оплачиваемый месяц от реализации продукции, произведенной в арендуемом помещении».
«За пользование арендованным помещением устанавливается арендная плата в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного помещения, а также твердой суммы платежей, перечисляемых на расчетный счет арендодателя ежемесячно в размере 150 (ста пятидесяти) бел. руб., в том числе НДС 20 (двадцать) процентов, в месяц».
При сдаче в аренду помещений, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозобществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) принадлежит государству (далее — государственная недвижимость), размер арендной платы определяется в порядке, установленном законодательством.
Так, арендная плата за сдачу государственной недвижимости (за исключением аренды мест для торговли) устанавливается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины <*>. Однако если арендная плата, исчисленная таким способом, ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, она определяется исходя из суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли <*>.
Арендная плата за места для торговли устанавливается исходя из арендуемой площади места для торговли, а также ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади <*>.
Обратите внимание!
Когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя его размера, ее следует определять, исходя из фактического размера переданного арендатору помещения <*>.
Вне зависимости от формы арендной платы ее размер должен быть согласован в письменном виде <*>. В противном случае договор считается незаключенным.
Судебная практика
При подписании договора аренды помещения между сторонами возникли разногласия. Суд посчитал договор незаключенным, поскольку стороны не согласовали размер арендной платы в письменной форме.
Решение экономического суда Гродненской области от 31.07.2014 (дело N 145-10/2014)
Срок уплаты арендной платы
Условие о сроке уплаты арендной платы является существенным только для договоров аренды государственной недвижимости (за исключением мест для торговли) <*>.
Законодательством периодичность и срок внесения арендной платы не установлены. В связи с этим стороны самостоятельно определяют их в договоре. В нем может быть установлена:
— как единовременная оплата аренды, так и периодическое внесение платы;
— как предварительная оплата аренды, так и оплата по факту.
Примеры формулировки условия в договоре:
«Арендная плата вносится единовременно в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора».
«Арендная плата по договору вносится ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды».
Если в договоре аренды государственной недвижимости (за исключением мест для торговли) нет условия о сроке уплаты арендной платы, он считается незаключенным.
Когда в договоре аренды помещения, находящегося в частной форме собственности, сроки внесения арендной платы не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах <*>.
Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex