В связи с распространением коронавируса многие арендаторы переводят своих работников на удаленную работу (дистанционную или надомную). Все и часть арендованных площадей пустуют или мало эксплуатируются. Как данный факт влияет на уплату коммунальных расходов? Давайте разбираться.

Неуплата коммуналки и форс-мажор

Сам по себе факт неиспользования арендованных площадей не свидетельствует о праве арендатора не возмещать коммунальные расходы. Арендатор обязан нести расходы на содержание арендованной недвижимости, если иное не установлено законодательством или договором аренды <*>.

Судебная практика
Арендодатель предъявил иск к арендатору о взыскании задолженности по арендным и коммунальным платежам по договору аренды торгового места. Арендатор указал, что в тот период на рынке не работал по состоянию здоровья. При этом он обращался к истцу за расторжением договора аренды и заключением договора хранения, однако истец ему отказал. Доказательств обращения с данным заявлением к истцу суду не представил. По итогам рассмотрения спора суд решил взыскать с арендатора задолженность по арендным и коммунальным платежам в полном объеме <*>.

При этом в условиях общемировой пандемии может возникнуть вопрос о наличии форс-мажора, или, как его еще называют, обстоятельств непреодолимой силы. Для него обязательны два критерия: чрезвычайность и непредотвратимость обстоятельств. В результате которых исключена возможность надлежащего исполнения обязательства <*>.

В случае возмещения коммунальных расходов заключают договор аренды или договор о возмещении расходов (далее − договор) <*>. Стороны могут предусмотреть в договоре, какие обстоятельства относить к форс-мажору <*>. Если в договоре прямо не указано, например, что общемировая пандемия является форс-мажором, то стороны вправе обратиться:

− в Белорусскую торгово-промышленную палату (БелТПП). БелТПП свидетельствует форс-мажор в отношении конкретных договоров. Если договор заключен между белорусскими субъектами, то в договоре должна быть оговорка о праве БелТПП свидетельствовать обстоятельства форс-мажора.

При этом БелТПП указывает, что коронавирус или возникшие в связи с ним эпидемия и пандемия сами по себе не могут являться форс-мажором. Однако таковыми могут признаваться ограничительные и другие меры, направленные на предотвращение распространения коронавируса и его последствий и возникшие после заключения конкретных договоров;

− суд. В таком случае суд будет определять наличие или отсутствие форс-мажора, исходя из доказательств, представленных каждой из сторон <*>. Доказательствами может быть свидетельство БелТПП, акты госорганов, которые препятствуют выполнению обязательств, и др.

Таким образом, пока БелТПП или суд не признали наличие по договору обстоятельств форс-мажора, арендатор обязан возмещать коммунальные расходы. При этом стороны вправе добровольно приостановить исполнение обязательств или расторгнуть договор.

На заметку
Полагаем, пандемия коронавируса в Республике Беларусь не препятствует арендатору выполнять свои обязанности по оплате коммунальных расходов. Технических препятствий для этого на данный момент нет. Таким образом, маловероятно, что в рассматриваемом случае имеет место форс-мажор.

Может ли арендатор рассчитывать на снижение коммуналки?

Если арендатор уведомил арендодателя, что все или часть его работников не будут пользоваться арендованными площадями, то это может повлиять на снижение размера возмещаемых коммунальных расходов.

На заметку
Изменение количества работников арендатора, которые используют арендованные площади, целесообразно документально зафиксировать. Например, указать об этом в договоре, если он содержит подобное условие <*>. Это позволит в дальнейшем сторонам исключить возможные споры по данному факту.

Коммунальные расходы могут снизиться из-за полного или частичного отсутствия работников арендатора:

− если их расчет зависит от количества работников арендатора, которые работают на арендованной площади или пользуются ею;

Пример
Между сторонами заключен договор аренды офисного помещения. Установлено, что размер возмещения расходов за водоснабжение и канализацию определяется пропорционально доле работников арендатора, работающих в арендованном помещении, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества. В таком случае меньше количество работников арендатора − меньше размер возмещаемых расходов за водоснабжение и канализацию.

− если их расчет зависит от иных факторов, которые влияют на объем потребляемых коммунальных услуг в зависимости от использования арендованных площадей.

Пример
В договоре стороны определили, что арендатор возмещает электроснабжение за арендуемые площади пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества. Соответственно, уменьшение количества работников арендатора в арендованном помещении может привести к уменьшению мощности и снижению размера возмещаемых расходов за электроснабжение.

Порядок расчета возмещаемых коммунальных услуг стороны, как правило, указывают в договоре <*>. При этом порядок расчетов может отличаться в зависимости от того, в чей собственности находится арендованная недвижимость (см. таблицу).

Перечень коммунальных услуг, по которым может снизиться размер возмещения расходов при уменьшении количества работников арендатора на арендуемых площадях
При аренде коммерческой недвижимости	При аренде госнедвижимости
Определяют в соответствии с условиями договора	Горячее и холодное водоснабжение. Водоотведение (канализация). Электроснабжение. При этом договором может быть предусмотрен иной перечень коммунальных услуг, по которым расчет возмещения расходов зависит от количества работников арендатора <*>

На заметку
Договор или законодательство могут предусматривать иные условия возмещения коммунальных расходов. Например, для арендаторов, которые являются дипломатическими представительствами или консульскими учреждениями <*>.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Читайте также:
Комментарий к Указу N 143 о поддержке экономики в условиях пандемии коронавируса