Снижение оплаты за аренду помещения в связи с пандемией коронавируса

Распространение коронавируса вносит свои коррективы в работу ряда организаций, ИП. Так, некоторые арендаторы принимают решение уйти на удаленную работу или временно приостановить свою деятельность из-за отсутствия клиентов. Как в такой ситуации снизить расходы по арендной плате? Разберемся с возможными вариантами.

В материале не рассматривается договор аренды зданий, помещений, находящихся в госсобственности.

Арендные каникулы

Законодательство не содержит понятия «арендные каникулы». Однако на практике оно применяется. Под арендными каникулами понимают период, в котором арендатор уплачивает арендную плату в пониженном размере или вовсе освобожден от ее уплаты. Обычно предоставление арендных каникул обусловлено особенностями деятельности арендатора или состоянием объекта аренды. Например, сезонность деятельности арендатора, необходимость выполнения ремонта в помещении.

Условие об арендных каникулах включают в договор аренды здания, помещения (далее — договор аренды) по соглашению сторон <*>.

На заметку
Арендные каникулы можно предусмотреть в договоре аренды как на стадии его заключения, так и в период действия.

Условие об арендных каникулах, как правило, включает:

— причину введения каникул;

— их продолжительность;

— величину действующей в этом периоде арендной платы;

— срок внесения арендной платы за период арендных каникул.

Пример формулировки условия в договоре
««3.4. На период с 01.04.2020 по 31.05.2020 величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет соответственно 200,00 бел. руб. (двести белорусских рублей 00 копеек), в том числе НДС 20 (двадцать) процентов (далее для целей настоящего договора – арендные каникулы).
3.5. Арендная плата за период арендных каникул вносится ежемесячно на р/с Арендодателя не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым».

Пример дополнительного соглашения
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ N 1
к договору аренды N 12 от 10.01.2020
г. Минск 26.03.2020
ООО «АБВ», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице директора Петрова И.И., действующего на основании Устава, и ОДО «Цвет», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице директора Ивченко А.П., действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Стороны пришли к соглашению о внесении дополнений в договор аренды от 10.01.2020 N 12 (далее — договор).
2. Дополнить договор пунктом 2.4 следующего содержания:
«2.4. На период перевода сотрудников арендатора на удаленную работу (с 01.04.2020 по 31.05.2020 включительно) арендная плата составляет 1100, 00 бел. руб. (одна тысяча сто белорусских рублей 00 копеек), в том числе НДС 20 (двадцать) процентов, в месяц. Арендная плата за указанный период уплачивается не позднее 15.06.2020».
3. Условия договора, не измененные настоящим соглашением, охраняют свою силу, и Стороны подтверждают по ним свои обязательства.
4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.
5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Один экземпляр находится у Арендодателя, второй — у Арендатора.
Арендодатель _______ (И.И. Петров) Арендатор _________ (А.П. Ивченко)

Отметим, что договор аренды является возмездным <*>. В связи с этим закреплять полное освобождение от арендной платы на время арендных каникул не рекомендуем. В противном случае отношения сторон в период арендных каникул будут соответствовать отношениям в рамках договора безвозмездного пользования имуществом <*>. Как результат, налогообложение нужно будет осуществлять, как при безвозмездном пользовании имуществом.

Приостановление исполнения обязательств по договору аренды

По общему правилу приостановить исполнение обязательств по договору можно, когда <*>:

— либо другая сторона не исполнила свои обязательства;

— либо очевидно, что другая сторона не исполнит обязательства в срок. Об этом должны свидетельствовать определенные обстоятельства.

Полагаем, исходя из принципа свободы договора, стороны вправе приостановить исполнение обязательств по договору и по соглашению сторон <*>.

На заметку
В случае приостановления исполнения обязательств по договору сам договор продолжает действовать.

Приостановление исполнения обязательств по договору фактически является его изменением. Следовательно, это нужно оформлять как и любое другое изменение договора аренды здания, помещения <*>. Так, необходимо составить дополнительное соглашение к договору аренды в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами <*>.

Пример дополнительного соглашения
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ N 1
к договору аренды N 12 от 10.01.2020
г. Минск 26.03.2020
ООО «АБВ», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице директора Петрова И.И., действующего на основании Устава, и ОДО «Цвет», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице директора Ивченко А.П., действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Стороны пришли к соглашению о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 10.01.2020 N 12 (далее — договор).
2. Пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции:
«2.4. Нежилое помещение предоставляется в аренду на срок:
— с 10.01.2020 по 31.03.2020 и
— с 01.06.2020 по 09.01.2021.
В период с 01.04.2020 по 31.05.2020 Арендатор помещением не пользуется. Арендную плату, коммунальные и эксплуатационные платежи за этот период Арендатор не оплачивает».
3. Дополнить договор пунктом 2.5 следующего содержания:
«2.5. Арендатор обязуется 31.03.2020 возвратить нежилое помещение Арендодателю по акту приема-передачи помещения, а Арендодатель обязуется принять его. Арендодатель обязуется 01.06.2020 передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять его».
4. Условия договора, не измененные настоящим соглашением, сохраняют свою силу, и Стороны подтверждают по ним свои обязательства.
5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.
6. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Один экземпляр находится у Арендодателя, второй — у Арендатора.
Арендодатель _______ (И.И. Петров) Арендатор _________ (А.П. Ивченко)

Отметим, что арендатор обязан вносить арендную плату до момента возврата здания, помещения арендодателю <*>. В связи с этим при приостановлении исполнения обязательств по договору аренды арендатору нужно вернуть здание, помещение арендодателю и подписать передаточный акт или иной документ о передаче <*>. Затем при возобновлении аренды здание, помещение передается арендатору и подписывается соответствующий акт. В случае спора акты помогут подтвердить, что соответствующее здание, помещение действительно не использовалось арендатором в определенный период.

Расторжение договора аренды или односторонний отказ от него

В том случае, если не удалось договориться с арендодателем об арендных каникулах или о приостановлении исполнения обязательств, остается рассмотреть возможность прекращения договорных отношений.

Так, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон в любой момент. Исключение составят случаи, когда в договоре установлен запрет на его расторжение по соглашению сторон <*>.

Если арендодатель не хочет расторгать договор по соглашению сторон, то рекомендуем арендатору проверить наличие оснований:

— для расторжения договора в суде;

— отказа от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Договор может быть расторгнут по требованию арендатора в суде <*>:

1) если арендодатель существенно нарушает договор;

2) если имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Обратите внимание!
Условиями договора аренды существенное изменение обстоятельств может быть исключено из оснований для его расторжения <*>.

Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, одновременно должны соблюдаться следующие условия <*>:

— в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

— изменение обстоятельств вызвано причинами, которые арендатор не мог преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

— исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для арендатора такой ущерб, что он в значительной степени лишался бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

— из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендатор.

Обратите внимание!
В суде арендатору будет необходимо доказать наличие каждого из перечисленных выше условий <*>;

3) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства. Как правило, они связаны с нарушением договора арендодателем <*>. Например, если арендодатель не предоставляет помещение в пользование либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением.

На заметку
Если здание, помещение не используется по инициативе арендатора, это не будет основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке;

4) в случаях, предусмотренных договором аренды.

Обратите внимание!
Требование о расторжении договора аренды может быть заявлено арендатором в суд только:
— после получения отказа арендодателя на предложение расторгнуть договор,
— либо после неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. При этом тридцатидневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения арендодателем предложения расторгнуть договор <*>.

Односторонний отказ от договора без обращения в суд допускается в случаях, предусмотренных законодательством или договором <*>. Для срочного договора аренды законодательство не предусматривает случаи внесудебного одностороннего отказа от договора. Поэтому он может быть расторгнут в одностороннем порядке без обращения в суд, только если такая возможность прописана в договоре.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор может отказаться от него без обращения в суд. Для этого нужно уведомить арендодателя за три месяца до даты прекращения договорных отношений. Иной срок уведомления может быть предусмотрен договором <*>.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Арендатору: как снизить плату за помещение, если ушел на карантин