К порядку сдачи в аренду капитальных строений, изолированных помещений,
машино-мест, их частей, находящихся в госсобственности, а также в собственности хозобществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) принадлежит государству (далее — госнедвижимость), есть определенные требования.
Вместе с тем всегда заключается договор аренды. Давайте рассмотрим,
что надо учесть при его составлении.
Примерная форма договора и существенные условия
Некоторые условия договоров могут определяться примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати <*>. Они могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия <*>.
Постановлением Госкомимущества от 27.06.2012 N 22 установлена примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности (далее — примерная форма договора госнедвижимости). Решением Мингорисполкома от 13.12.2012 N 3845 установлена примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в собственности города Минска. Вместе с тем примерные формы договоров носят рекомендательный характер. Условия примерного договора становятся для сторон обязательными только в случае их включения в конкретный договор.
На заметку
Утверждение примерной формы договора нормативным правовым актом, полагаем, не делает ее условия обязательными для применения.
Так, вышеназванные формы могут использоваться в качестве базы для разработки проектов договоров аренды госнедвижимости. В ряде случаев будет достаточно заполнить пустующие строки в них.
В любом случае договор должен содержать существенные условия. Таковыми для договора аренды госнедвижимости будут:
— предмет договора <*>;
— размер арендной платы <*>;
— срок уплаты арендной платы (за исключением торговых мест) <*>.
Обратите внимание!
Чтобы договор считался заключенным, между сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем его существенным условиям <*>.
Предмет договора
В предмете договора аренды как госнедвижимости, так и иного имущества можно выделить две составляющие:
1) объект аренды <*>;
2) обязательство арендодателя передать объект аренды во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору <*>.
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду <*>.
Так, в договоре целесообразно закрепить <*>:
1) вид недвижимости: капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место или их часть;
2) ее назначение;
3) местонахождение;
4) площадь и (или) другие размеры.
Обратите внимание!
Если в аренду сдается часть помещения, то в договоре следует точно указать состав, расположение в здании части (частей) помещения, передаваемой
в аренду. Это можно сделать на схеме (плане, выкопировке) помещения, оформив ее в виде приложения к договору. В приложении следует сделать ссылку на конкретный договор аренды, а также поставить подписи сторон.
По общему правилу в аренду может быть передано только недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке <*>. Однако в случае
с госнедвижимостью объектом договора аренды могут быть капитальные строения (здание, сооружение), права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, и их части <*>. При этом зарегистрировать капитальное строение (здание, сооружение) надо в шестимесячный срок со дня заключения договора аренды, кроме случаев, когда оно расположено на землях общего пользования <*>.
Обратите внимание!
При госрегистрации сданного в аренду объекта может выясниться, что его площадь иная, чем указана в договоре. В таком случае в договор надо внести соответствующие изменения. Это следует сделать в пятидневный срок после получения свидетельства о госрегистрации в отношении такого объекта. Изменение размера сдаваемой в аренду площади недвижимости не является основанием для доначисления либо возврата ранее уплаченных платы за право заключения договора аренды и арендной платы <*>.
В примерной форме договора госнедвижимости в разделе «Предмет договора» включено условие о целях использования объекта аренды. Рекомендуем указывать эту информацию при составлении любого договора аренды госнедвижимости.
Так, в зависимости от целей использования госнедвижимости применяются различные коэффициенты при расчете арендной платы <*>.
Госнедвижимость может быть предоставлена в аренду для использования по назначению, отличному от назначения, указанного в документах ЕГРНИ. В таком случае, полагаем, цель следует указать в договоре <*>.
Обратите внимание!
Сдача в аренду недвижимости по назначению, отличному от назначения, указанного в документах ЕГРНИ, осуществляется <*>:
— без проведения строительно-монтажных работ (за исключением выполнения таких работ при текущем или капитальном ремонте);
— изменения ее назначения и целевого назначения земельного участка, предоставленного для ее обслуживания.
Арендная плата и срок ее уплаты
Размер арендной платы при сдаче в аренду госнедвижимости определяется в порядке, установленном:
— Положением о размере арендной платы (недвижимость);
— либо Положением о размере арендной платы (торговые места).
Так, ставка арендной платы при аренде госнедвижимости (за исключением аренды мест для торговли) определяется путем умножения базовой ставки на ряд коэффициентов <*>. Арендная плата уплачивается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины <*>.
Обратите внимание!
Если рассчитанная арендная плата окажется ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, то арендная плата определяется исходя из суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли <*>.
Госнедвижимость может сдаваться в почасовую аренду. В таком случае размер арендной платы рассчитывается за час исходя из размера арендной платы, определенного за месяц, разделенного на среднемесячную норму рабочего
времени <*>.
Ставка арендной платы за пользование госнедвижимостью на рынках и в торговых центрах устанавливается путем умножения базовой ставки на коэффициент, введенный уполномоченными государственными или местными органами управления. Арендная плата определяется исходя из арендуемой площади места для торговли,
а также ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади <*>.
Законодательством периодичность и срок внесения арендной платы не установлены. Поэтому стороны самостоятельно определяют их в договоре. В нем может быть установлена:
— как единовременная оплата аренды, так и периодическое внесение платы;
— как предварительная оплата аренды, так и оплата по факту.
Однако прописывать в договоре условие о сроке внесения арендной платы следует
с учетом следующего. Арендодатели обеспечивают перечисление средств от сдачи госнедвижимости в аренду в доход государства не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным <*>.
При этом в случае просрочки платежа с них путем списания в бесспорном порядке взыскиваются в том числе <*>:
— суммы арендной платы, не перечисленные в бюджет;
— пеня, начисленная за просрочку платежа.
На заметку
Пеня, взыскиваемая с арендодателя, составляет 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка, действовавшей в период неисполнения платежа, от суммы задолженности за каждый день просрочки <*>.
Чтобы снизить риск бесспорного списания средств, рекомендуем устанавливать предоплату либо срок оплаты более ранний, чем 22-го числа месяца, следующего за оплачиваемым. Также целесообразно в договоре закрепить ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы не менее, чем ответственность арендодателя перед государством.
Особенности договора
Договоры аренды госнедвижимости <*>:
1) заключаются на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на меньший срок допускается только с согласия арендаторов;
2) не подлежат госрегистрации;
3) считаются заключенными со дня их подписания сторонами. При этом договор аренды госнедвижимости должен быть заключен в течение 10 рабочих дней со дня <*>:
— проведения аукциона и подписания протокола аукциона при сдаче госнедвижимости в аренду по результатам проведения аукциона;
— принятия решения о сдаче госнедвижимости в аренду без проведения аукциона
(по соглашению сторон).
Обратите внимание!
За нарушение законодательства о сдаче в аренду госнедвижимости установлена административная ответственность: штраф в размере до 30 базовых величин,
а на юрлицо — от 20 до 200 базовых величин <*>.