Вопрос: Кто возмещает аварийно-восстановительный ремонт и как это оформить?

Ответ: Распределение обязательств по возмещению стоимости аварийно-восстановительного ремонта стороны могут согласовать в договоре аренды. При этом работы в рамках такого ремонта могут относиться как к текущему, так и к капитальному ремонту.

Обоснование: Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 211 ГК).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества приведены в ст. 587 ГК. Так, по общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, текущего ремонта — на арендатора.

Примечание
Ранее определение аварийно-восстановительного ремонта капитальных строений (зданий, сооружений) содержалось в ч. 1 приложения 2 к Указу от 07.06.2019 N 223, под которым понималась совокупность мероприятий и работ по проведению текущего или капитального ремонта, направленных на ликвидацию последствий аварий, стихийных бедствий либо повреждений зданий и сооружений (их элементов), а также работы по предотвращению отказа магистральных трубопроводов и оборудования, инженерных систем, угрожающего безопасности и требующего немедленной их остановки, осуществляемые в круглосуточном режиме в кратчайшие сроки с момента возникновения угрозы жизни и здоровью населения и (или) уничтожения либо повреждения имущества физ- и юрлиц. Однако документ утратил силу в связи с истечением срока действия 01.07.2021.

Действующее законодательство в области арендных правоотношений не содержит такого понятия как «аварийно-восстановительный ремонт», однако можно прийти к выводу, что такой ремонт в зависимости от вида и объема необходимых работ по восстановлению поврежденного имущества может содержать в себе работы, относящиеся как к текущему, так и к капитальному ремонту.

Примечание
Определения текущего и капитального ремонта приведены в Законе об архитектурной деятельности.
Перечни основных видов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонтах зданий и сооружений, приведены в приложениях А — Б к ТКП 45-1.04-206-2010 (02250).

В связи с изложенным следует отметить, что нормы гражданского законодательства, регулирующие распределение обязанностей между собственником (арендодателем) и арендатором по текущему и капитальному ремонту переданного в аренду имущества, диспозитивны и позволяют сторонам соответствующего договора самостоятельно урегулировать вопросы распределения обязанностей по содержанию арендуемого имущества.

При этом автор считает, что в зависимости от наступивших в результате непредвиденной ситуации (аварии) последствий и отнесения ремонтно-восстановительных работ к текущему либо капитальному ремонту сторонам в соответствующем договоре следует согласовывать предельную стоимость капитального ремонта, возмещаемую обязанной стороной, либо распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами по фактическим затратам, исходя из видов и объема работ согласно проектной документации.

Кроме того, согласно разъяснению Пленума ВХС при рассмотрении споров о взыскании стоимости капитального ремонта на основании ст. 587 ГК следует учитывать, что:

— проведение капитального ремонта арендатором осуществляется по согласованию с арендодателем;

— в случае если стороны предусмотрели в договоре аренды возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора и не установили, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению стоимости такого ремонта лежит на арендодателе;

— расходы арендатора по капитальному ремонту не подлежат возмещению, если арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о вызванной неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества, обусловленного его техническим состоянием, и уклонении арендодателя от проведения такого ремонта, а также не подтвердил размер произведенных затрат;

— расходы арендатора по проведению капитального ремонта в части, превышающей согласованную сметную стоимость, не подлежат возмещению, если арендатор произвел капитальный ремонт с целью создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.

В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих обстоятельств: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; имелась ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта (например, после аварии, ликвидации пожара); имело ли место обращение арендатора к арендодателю о проведении капитального ремонта; относятся ли выполненные работы к капитальному ремонту или арендатором были сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта; размер затрат арендатора на капитальный ремонт и т.д.

Требование арендатора о понуждении арендодателя к проведению капитального ремонта при уклонении последнего от такой обязанности не подлежит удовлетворению, поскольку невыполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества, переданного в аренду, влечет иные правовые последствия, предусмотренные ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК (ч. 4 — 6 п. 26 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1).

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

1. Распределение обязательств по возмещению стоимости аварийно-восстановительного ремонта возможно путем согласования соответствующего условия при заключении договора аренды либо подписания дополнительного соглашения к уже заключенному договору.

2. При отсутствии договорного закрепления порядка возмещения стоимости аварийно-восстановительного ремонта необходимо определить, работы по аварийно-восстановительному ремонту относятся к текущему или капитальному ремонту. Далее проверить, на ком (арендаторе или арендодателе) лежит обязанность по проведению соответствующего ремонта по условиям договора. Если это условие не согласовано в договоре аренды, применению подлежат нормы гражданского законодательства, в частности ст. 587 ГК.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex