Ситуация в минских бизнес-центрах в I полугодии 2023 года стабилизировалась после пертурбаций в прошлом году. Однако спрос на самом крупном в стране рынке офисной недвижимости не успевает за предложением, и многие объекты испытывают сложности с заполнением. В то же время предприниматели адаптировались к условиям работы в рублях и отвязке от еврономинала, говорится в обзоре консалтинговой компании NAI Belarus.

Источник — https://ru.freepik.com/

В 2022 году из-за релокации айтишников в Минске образовался профицит офисных помещений. IТ-компании за два года сократили почти в два раза до 200–220 тыс. кв. м площадь арендуемых помещений и свою долю на рынке до 20%, посчитали в компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг». На фоне выросшей вакантности просели ставки аренды, которые к тому же отвязали от валютного эквивалента.

В I полугодии 2023 года предложение на рынке выросло за счет запуска трех новых офисных объектов. Речь о помещениях в составе многофункционального комплекса Helen & Valery Plaza на проспекте Победителей, общественно-административного центра «Левада» на ул. Нововиленская и бизнес-центра «Сухарево», расположенного в одноименном районе столицы на ул. Горецкого.

— Спрос на офисы на протяжении всего I полугодия практически полностью носил ротационный характер, — комментирует партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. — Во многих случаях арендаторы меняли объекты с целью снять более компактный офис. По этой причине спрос фактически на 100% переключился на небольшие помещения. И если еще два года назад заявки на подбор офисов площадью 1000+ кв. м были типовыми, то в текущий период – это уже событие на рынке.

Еще случаи ротации происходили, когда компании в связи с появившимися возможностями меняли локацию на более выгодную в границах Минска. Гораздо реже спрос на офисы возникал в связи с расширением штата или выходом на рынок новых компаний.

Некоторые эксперты ожидали, что российские инвесторы проявят интерес или к готовым офисным зданиям, или к проектам в завершающей стадии. Но всплеска активности не произошло.

— На данный момент не появились те игроки, кому нужны были бы большие площади под собственный бизнес (Сбер Банк с головным офисом на проспекте Независимости — исключение), — говорит Алешкин. — Как объекты спекулятивного рынка белорусские бизнес-центры не интересны: внутренний спрос на аренду падает, а в качестве локации для релокейта российских компаний Минск по объективным причинам не подходит.

Что касается ставок аренды, то в январе–июне 2023 года особых изменений по сравнению с концом 2022 года не произошло. Основная часть предложений находится в диапазоне 25–30 рублей за «квадрат». Правда, здесь не учитываются случаи, когда собственники отдельных бизнес-центров предлагают арендные каникулы или сдают объекты на время за символическую плату.

По словам экспертов, предприниматели адаптировались к аренде в рублях и отвязке от еврономинала. Но «тень» европейской валюты все равно сохраняется.

— Прежде всего в процессе переговоров по аренде на начальной стадии стартовую ставку, как правило, определяют в более привычном еврономинале. Это устраивает как арендодателей, так и арендаторов, — говорит Андрей Алешкин. — Ставки периодически корректируются сторонами, но пересмотр договоров происходит не так часто, как изменения курса.

Вакантность в целом по столичному рынку с конца прошлого года сохраняется на высоком уровне. Количество пустующих площадей составляет 18–20%.

— Реально вакантность может и превышать 20%, поскольку есть определенный пласт помещений, которые теперь и не заняты арендаторами, и не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в деловых комплексах с большим числом дольщиков, — пояснил эксперт.

По словам Андрея Алешкина, в рассматриваемый период новых масштабных освобождений бизнес-центров не было. Однако совсем без ухода компаний с рынка тоже не обошлось, просто «сейчас закрывали офисы не такие известные компании и небольшие по штату коллективы».

Скачок вакантности возможен в ближайшее время в случае запуска новых объектов. Осенью китайский инвестор должен сдать деловой комплекс G-S PLAZA «Жемчужина» в переулке Софьи Ковалевской, недалеко от станций метро «Петровщина» и «Михалово». В высокой стадии готовности находится МФК на проспекте Победителей рядом с Дворцом тенниса.

— Новые объекты существенно обострят конкурентную борьбу за «краснокнижного» арендатора. По-прежнему в «топе» спроса будут офисы с «доставшейся по наследству» хорошей отделкой, включая меблированные и оснащенные оргтехникой. В этом плане объектам-новостройкам будет крайне сложно конкурировать, — считает Алешкин.

Например, бизнес-центр «Фортуна» около станции метро «Спортивная» после ухода EPAM, который арендовал здание целиком, заполняли год. Но этому способствовали удачная локация и что IT-гигант после себя оставил объект с готовыми к заселению помещениями.

Алешкин прогнозирует, что до конца 2023 года спрос продолжит носить преимущественно ротационный характер, но возможно появление новых групп арендаторов, по аналогии с концом 2022 года — началом 2023 года, когда активность проявили компании из сферы логистики и с государственной долей собственности. Помимо них тон на офисном рынке Минска задают белорусские IT-компании, торговые и финансовые организации и оставшиеся зарубежные бизнесы.