Дольщики, столкнувшись с ситуацией, когда застройщик длительное время не исполняет обязательства по договорам долевого строительства, нарушает сроки строительства объекта, прекращает финансирование объекта строительства, стремятся мотивировать последнего к исполнению договорных обязательств.

Как правило, понуждение производится путем обращения в судебные инстанции с соответствующими требованиями или использования института неустойки.

К сожалению, нередко встречаются случаи, когда застройщик в силу тех или иных обстоятельств теряет интерес к дальнейшей хозяйственной деятельности. Соответственно, в такой ситуации эффективность таких средств защиты дольщика, как судебное понуждение застройщика к исполнению договорных обязательств или взыскание неустойки, сводится к нулю.

Часто ситуация осложнена тем, что к определенной дате дольщиками уже надлежаще исполнены обязательства по уплате цены договора в полном объеме, а у застройщика закончились денежные средства, и он не завершил строительство объекта.

При утрате застройщиком интереса к дальнейшей хозяйственной деятельности и фактическом прекращении работ на объекте не существует каких-либо действенных способов понудить это юридическое лицо за свой счет исполнить обязательства. С большой долей вероятности в такой ситуации может произойти «сваливание» застройщика в процедуру банкротства.

При таких обстоятельствах следующим этапом взаимоотношений по строительству объекта недвижимости будет решение вопроса замены застройщика.

Порядок и основания замены застройщика определены в Положении о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утв. постановлением Совмина от 10.11.2014 N 1056 (далее — Положение).

Основаниями для замены застройщика могут являться <*>:

— превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на шесть месяцев;

— превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на три месяца;

— прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более трех месяцев;

— отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда.

Целесообразность замены застройщика определяется по результатам работы комиссии, создаваемой соответствующим облисполкомом или Мингорисполкомом. При этом в состав такой комиссии включаются представители местных исполнительных и распорядительных органов, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, департамента контроля и надзора за строительством, Государственного комитета по стандартизации, Министерства архитектуры и строительства, контролирующих (надзорных) органов, застройщика, подрядчика, дольщиков и других заинтересованных органов и организаций <*>.

Решение о замене застройщика принимается также соответствующим облисполкомом или Мингорисполкомом <*>.

Поскольку в состав вышеназванной комиссии подлежат включению непосредственно дольщики недостроенного объекта, эти лица и могут инициировать вопрос перед соответствующим облисполкомом или Мингорисполкомом о создании комиссии и принятии решения о замене застройщика. В случае незаконного отказа в реализации такого права это действие может быть оспорено, в том числе в судебных инстанциях.

Таким образом, вопрос о замене застройщика, при наличии для этого оснований, технически не слишком сложен и разрешаем.

Прежде чем инициировать данный вопрос и осуществить процедуру замены застройщика, дольщикам недостроенного объекта необходимо определиться с конечной целью такой замены.

Так, при утрате застройщиком интереса к дальнейшей хозяйственной деятельности и фактическом прекращении работ на объекте в первую очередь необходимо осознать, что завершение строительства объекта будет возможно только при дополнительном финансировании со стороны дольщиков.

При этом имеется два варианта окончания строительства:

— посредством взаимодействия с прежним застройщиком;

— путем замены этого застройщика.

В любом случае для завершения строительства таких объектов необходимо дополнительное финансирование разработки проектно-сметной документации на невыполненные работы (в случае ее отсутствия), оплаты материалов и необходимых к выполнению для завершения строительства объекта работ.

В случае если завершение строительства будет происходить посредством взаимодействия с прежним застройщиком, озвученная выше дополнительная стоимость будет являться окончательной.

В случае замены застройщика к ранее указанным расходам добавятся расходы нового застройщика по определению стоимости не завершенного строительством объекта, а также стоимость разработки иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации, что определено в п. 9 Положения. Все эти денежные средства пропорционально будут включены в стоимость строительства объектов долевого строительства.

Новый застройщик определяет сумму средств, сроки, необходимые для завершения строительства объекта строительства, производит расчет новых цен договоров (цен объектов долевого строительства) и извещает о них дольщиков, у которых были заключены договоры создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком, с предложением в течение 30 календарных дней со дня получения письменного извещения заключить указанные договоры на те же объекты долевого строительства на новых условиях. Объекты долевого строительства, на завершение строительства которых по истечении данного срока не были заключены договоры создания объектов долевого строительства с новым застройщиком, реализуются согласно законодательству <*>.

Таким образом, при замене застройщика у дольщика появится два возможных варианта развития событий:

— при подписании договора с новым застройщиком дольщик соглашается произвести дополнительное финансирование объекта строительства;

— отказе в подписании договора с новым застройщиком дольщик теряет права на создаваемый объект недвижимости и может реализовать свое право требования возврата денежных средств. Такое требование дольщик вправе предъявить новому застройщику.

При этом в силу п. 13 Положения возврат средств дольщикам осуществляется в соответствии с их долей в объеме не завершенного строительством объекта.

Это означает, что если стоимость объема незавершенного строительства будет превышать или равняться сумме поступивших от дольщиков платежей по этому объекту, то дольщики при возврате стоимости получат всю сумму внесенных платежей.

Если же стоимость объема незавершенного строительства будет меньше, чем внесенная дольщиками сумма платежей, то при расторжении договора будет возвращена сумма, пропорциональная его доле в объеме не завершенного строительством объекта.

При отсутствии непреодолимых разногласий между дольщиками относительно возможного дофинансирования строительства имеет смысл рассмотреть вопрос о возможности завершения строительства прежним застройщиком, но при участии и финансовой поддержке дольщиков, может быть, даже посредством участия в строительных взаимоотношениях и товарищества собственников либо кооператива.

В том случае, если между дольщиками имеются непреодолимые противоречия, обусловленные утратой желания или возможности некоторыми дольщиками продолжения финансирования строительства, пожалуй, единственным выходом будет замена застройщика. Это позволит в упрощенном порядке (без обращения в судебные инстанции) прекратить договорные отношения с утратившими интерес в строительстве дольщиками, а остальным дольщикам завершить строительство объектов путем дополнительного финансирования.

Однако такой вариант решения проблемы повлечет финансовые потери для одних и увеличение расходов на завершение строительства для других дольщиков.

Рассмотрим, какие последствия влечет замена застройщика для него самого.

После принятия решения компетентным органом о замене застройщика прежний застройщик должен <*>:

1. Расторгнуть договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками.

2. В течение 10 календарных дней со дня получения извещения о замене застройщика передать новому застройщику проектную, исполнительную и иную необходимую для завершения строительства объекта строительства документацию.

3. Перечислить денежные средства, поступившие от дольщиков из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего (расчетного) счетов на специальные и текущий (расчетный) счета нового застройщика.

4. Передать новому застройщику бухгалтерскую, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту строительства.

5. Заключить договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства.

Помимо предусмотренных обязанностей, Положением закреплено право прежнего застройщика требовать от нового застройщика возврата денежных средств за часть своей доли в объеме не завершенного строительством объекта.

Расчет стоимости такой доли в объеме не завершенного строительством объекта осуществляется по приведенному выше порядку.