Рыночная экономика довольно часто требует от арендодателя принятия быстрых решений, особенно в вопросах изменения арендной платы. Иногда от этого может зависеть успешность всей деятельности организации. В материале рассмотрим нюансы и особенности изменения размера арендной платы по договорам аренды (субаренды) за пользование капитальным строением (зданием, сооружением), изолированными помещениями, их частями (далее — недвижимое имущество).

Примечание
В данном материале не рассматривается изменение арендной платы по отдельным категориям и целям предоставления недвижимого имущества, для которых законодательством установлены индивидуальные особенности <*>.

Основания для изменения арендной платы

Перечень оснований для изменения арендной платы, как правило, прописан в договоре аренды (субаренды). Также договор может содержать определенные условия по изменению арендной платы, которыми и следует руководствоваться в первую очередь. При этом положения договора не должны противоречить законодательству <*>.

Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы:

— при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию <*>;

— существенном ухудшении состояния недвижимого имущества или условий его использования, предусмотренных договором аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает <*>.

На заметку
Арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы и ссылаться на недостатки имущества, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду <*>.

Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не решен, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение срока действия договора, но, как правило, не чаще одного раза в год <*>.

Обратите внимание!
Исключением является изменение законодательства. В таком случае независимо от предусмотренных договором условий размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон. При этом обязанность по внесению арендной платы в новом размере возникает у арендатора с момента вступления в силу соответствующего акта законодательства <*>.

Особенности изменения размера арендной платы

Наибольшее количество требований и мер ответственности при сдаче недвижимого имущества в аренду установлено для госнедвижимости. В данном случае под госнедвижимостью понимается недвижимое имущество, находящееся в госсобственности (республиканской или коммунальной) или в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в госсобственности.

Обратите внимание!
За нарушение законодательства о сдаче в аренду, в частности о размере арендной платы за пользование госнедвижимостью, предусмотрена административная ответственность: штраф в размере до 30 базовых величин, а на юридическое лицо — до 200 базовых величин <*>.

При изменении размера арендной платы за пользование госнедвижимостью, как правило, пересматривают размер ставки арендной платы, которая определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты, предусмотренные законодательством <*>. При этом базовая ставка и большинство коэффициентов определены нормами законодательства и не могут изменяться по соглашению сторон <*>.

На заметку субарендодателю (арендатору)
Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью по договору субаренды не может превышать размера арендной платы по договору аренды, на основании которого он заключен <*>.

Прописанный в договоре размер арендной платы можно изменить по соглашению сторон с помощью коэффициента, устанавливаемого арендодателем от 0,5 до 3 включительно (далее — коэффициент спроса) <*>.

На заметку
Применение коэффициента спроса при расчете размера арендной платы за пользование госнедвижимостью является обязательным <*>.

Следует также учитывать, что коэффициент спроса в большинстве случае необходимо согласовать с соответствующими уполномоченными госорганами, организациями <*>. Порядок согласования коэффициента спроса каждый уполномоченный госорган, организация определяет самостоятельно. Например, при согласовании коэффициента спроса Минобразованием в первую очередь должна быть рассмотрена возможность определения коэффициента в размере 3. Если нужно применить другой размер коэффициента, руководитель должен обосновать его необходимость <*>.

Коэффициент спроса устанавливается в зависимости:

— от спроса на недвижимое имущество.

Что следует понимать под спросом на недвижимое имущество при расчете данного коэффициента, в законодательстве не определено. На практике уполномоченные госорганы, организации при согласовании коэффициента спроса могут запросить любые документы, характеризующие данный критерий, например, сведения и результаты проведенной работы по сдаче госнедвижимости в аренду;

— технического состояния недвижимого имущества.

Под техническим состоянием понимается совокупность свойств, характеризующих на момент обследования степень соответствия здания, его элементов требованиям ТНПА и проектной документации <*>. Определяя техническое состояние недвижимого имущества, полагаем, следует оценить степень износа здания, его отдельных элементов, необходимость проведения ремонтных работ, а при целесообразности — иных технических характеристик недвижимого имущества <*>;

На заметку
Осуществление арендатором в процессе аренды неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества не является основанием для увеличения размера коэффициента спроса <*>.

— коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества.

При определении данного критерия коэффициента спроса, на наш взгляд, арендодатель должен учесть размеры ставок по арендной плате за недвижимое имущество аналогичных параметров, а также возможность получения максимальной выгоды от сдачи госнедвижимости в аренду.

Обратите внимание!
Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью не должен быть ниже суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость, а в некоторых случаях и иных сумм, подлежащих перечислению в бюджет, рассчитанных исходя из размера арендуемой площади <*>.

При сдаче в аренду недвижимого имущества частной формы собственности стороны могут изменить размер арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора или по соглашению сторон <*>.

При заключении договора и определении размера арендной платы стороны вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными Указом N 150 для государственного недвижимого имущества <*>. Однако для того чтобы размер арендной платы обязательно пересматривался при изменении норм Указа N 150, должна быть ссылка на применение его положений в заключенном договоре.

Судебная практика При рассмотрении спора судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда посчитала правомерным выводы суда, что Указ N 150 не распространяет свое действие на арендные правоотношения сторон, поскольку арендуемое помещение не находится в государственной собственности и в договоре при определении размера арендной платы отсутствует ссылка на применение положений Указа N 150 (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 01.12.2015 (дело N 89-13/2015/1158К)).