В учетной политике организация определяет способы организации и ведения бухгалтерского учета <*>. Сдача имущества в аренду имеет особенности отражения в бухгалтерском и налоговом учете. Рассмотрим, что нужно предусмотреть в учетной политике арендодателю.

Деятельность организации

Для правильного отражения в бухгалтерском учете и отчетности доходов и расходов от сдачи имущества в аренду в учетной политике следует отразить, к какой деятельности относятся такие хозяйственные операции. Это может быть текущая деятельность или инвестиционная <*>.

В зависимости от этого в бухгалтерском учете будет разный порядок отражения хозяйственных операций по предоставлению имущества в аренду.

Если в учетной политике организации предусмотрено, что деятельность по сдаче в аренду имущества относится к текущей, то доходы и расходы по таким операциям будут отражаться в составе доходов и расходов по текущей деятельности. При этом сдаваемое в аренду имущество будет учитываться на счете 01 «Основные средства» <*>.

При закреплении в учетной политике организации положения, что сдача имущества в аренду относится к инвестиционной деятельности, доходы и расходы по аренде будут отражаться в составе доходов и расходов по инвестиционной деятельности, а сдаваемое в аренду имущество — на счете 03 «Доходные вложения в материальные активы». Причем недвижимость учитывается на субсчете 03-1 «Инвестиционная недвижимость», а движимое имущество — на субсчете 03-3 «Прочие доходные вложения в материальные активы» <*>.

Отметим, что в ситуации, когда часть объекта недвижимого имущества используется в деятельности организации, а другая часть этого объекта сдается в аренду (причем обе части не могут быть отчуждены по отдельности и в аренду сдается не более 90% площади (иного натурального измерителя) недвижимого имущества), доходы и расходы по аренде отражаются в составе прочих доходов и расходов по текущей деятельности. В этом случае объект недвижимости в целом, включая сдаваемую в аренду часть, учитывается на счете 01 <*>.

Рабочий план счетов

В учетной политике надо указать рабочий план счетов. Он разрабатывается организацией на основе типового плана счетов бухгалтерского учета путем уточнения содержания отдельных субсчетов, введения дополнительных субсчетов, указания аналитических счетов <*>.

Обратите внимание!
Дополнительные счета, не предусмотренные типовым планом счетов, вводятся только по согласованию с Минфином <*>.

Если сдача имущества в аренду является текущей деятельностью организации, в рабочем плане счетов арендодатель может предусмотреть к счету 01 «Основные средства» субсчета по местам нахождения основных средств <*>. Например, субсчета:

— 01-1 «Основные средства в собственном использовании»;

— 01-2 «Основные средства, сданные в аренду».

Отметим, что в случае, когда предоставление имущества в аренду является инвестиционной деятельностью организации, сданное в аренду имущество учитывается на счете 03 «Доходные вложения в материальные активы». Следовательно, необходимость в вышеуказанных субсчетах к счету 01 отпадает.

Аналитические счета к счету 01 ведутся, как правило, по отдельным объектам основных средств <*>.

По сданным в аренду основным средствам арендодатель продолжает начислять амортизацию <*>.

Начисление амортизации отражается на счете 02 «Амортизация основных средств». Субсчетов к данному счету в типовом плане счетов не предусмотрено. Аналитический учет по счету 02 предлагается вести по отдельным объектам основных средств <*>.

При отнесении сдачи имущества в аренду к текущей деятельности организации-арендодателю целесообразно предусмотреть к счету 02 те же субсчета, что и к счету 01, а именно по местам нахождения основных средств <*>:

— 02-1 «Амортизация основных средств в собственном использовании»;

— 02-2 «Амортизация основных средств, сданных в аренду».

Если же сдача имущества в аренду является инвестиционной деятельностью организации, к счету 02 можно открыть следующие субсчета <*>:

— 02-1 «Амортизация основных средств»;

— 02-2 «Амортизация инвестиционной недвижимости»;

— 02-3 «Амортизация прочих доходных вложений в материальные активы».

В случае когда предоставление имущества в аренду является инвестиционной деятельностью организации, сданное в аренду имущество учитывается на счете 03 «Доходные вложения в материальные активы». Типовым планом счетов к этому счету предусмотрены следующие субсчета <*>:

— 03-1 «Инвестиционная недвижимость»;

— 03-2 «Предметы финансовой аренды (лизинга)»;

— 03-3 «Прочие доходные вложения в материальные активы».

Аналитический учет по счету 03, как правило, ведется по отдельным объектам материальных активов и организациям, которым предоставлены эти активы <*>.

Первичные учетные документы

В учетную политику необходимо включить формы первичных учетных документов (далее — ПУД), разработанные организацией. Обязательные к применению формы документов указывать не нужно <*>.

При сдаче имущества в аренду документами, не установленными законодательством и самостоятельно разрабатываемыми организацией, являются:

— ПУД при передаче имущества в аренду (например, акт приема-передачи арендованного имущества);

— ПУД для включения арендной платы в доходы арендодателя (например, акт пользования имуществом);

— ПУД по перевыставляемым арендатору к возмещению суммам (например, акт на возмещение расходов).

Отметим, что ПУД по арендной плате может быть двусторонним или односторонним. Последний вариант возможен только при наличии в договоре аренды условия по единоличному составлению ПУД <*>. Следовательно, в учетной политике арендодатель может предусмотреть две формы ПУД по арендной плате — двусторонний ПУД и ПУД, заполняемый единолично. В зависимости от условий договора аренды организация будет применять соответствующую форму ПУД по арендной плате.

Обратите внимание!
Разрабатываемая форма должна содержать сведения, обязательные для ПУД <*>.

Налоговый учет

В учетную политику в части налогового учета арендодателю нужно включить положения, по которым налоговым законодательством предусмотрено закрепление в учетной политике.

В 2019 г. арендодателю нужно выбрать один из возможных вариантов исчисления НДС по перевыставляемым арендатору к возмещению суммам приобретенных работ и услуг, связанных с арендой и не включенных в арендную плату.

До 2019 г. по перевыставляемым арендатору к возмещению суммам НДС не начислялся и к вычету «входной» налог по таким суммам не принимался <*>.

В 2019 г. наряду с ранее применяемым порядком можно использовать вариант, при котором по перевыставляемым арендатору к возмещению суммам НДС исчисляется по ставке 20% и «входной» налог принимается к вычету <*>.

При выборе последнего варианта его необходимо закрепить в учетной политике и нельзя менять в течение года <*>.

Если же арендодатель по перевыставляемым оборотам решает не исчислять НДС, то выбор такого варианта отражать в учетной политике не нужно.