Вопрос: Строится объект недвижимости, помещения которого в последующем будут сдаваться в аренду. Будущий арендатор хочет, чтобы в помещении были выполнены определенные строительно-монтажные работы. В связи с этим он заключает договор комиссии с будущим арендодателем, который в свою очередь заключает договор с подрядчиком на проведение строительно-монтажных работ в помещении. Может ли договор комиссии в последующем быть признан договором строительного подряда?

Ответ: Договор комиссии не может быть признан договором строительного подряда.

Положения ГК определяют понятие притворной сделки как сделки, которая совершена с целью прикрыть другую сделку <*>. Притворная сделка является ничтожной. В свою очередь, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

В гражданском праве при толковании договора за основу берется его содержание, а не название <*>.

Договор комиссии и договор строительного подряда отличаются между собой, прежде всего, по существу (предмету) и по сторонам договора.

Отличие по существу (предмету) договора

Так, в договорах комиссии, заключаемых в подобного рода ситуациях, как правило, на комиссионера (заказчика строительства и будущего арендодателя) возлагается обязанность от своего имени, но за счет комитента (будущего арендатора) заключить с подрядчиком договор строительного подряда на выполнение отделочных и (или) иных строительных работ. Такой предмет договора соответствует положениям ст. 880 ГК, регулирующей договор комиссии, и не согласуется с положениями ст. 696 ГК, определяющими предмет договора строительного подряда.

Отличие по сторонам договора

Стороной по договору комиссии может быть фактически любое лицо. Вместе с тем заказчиком по договору строительного подряда может быть лишь лицо, у которого имеется разрешительная документация на строительство (в рассматриваемом случае — возведение) объекта <*>.

В свою очередь, исходя из Положения N 223, чтобы признаваться заказчиком возведения объекта строительства и получить соответствующую разрешительную документацию, нужно обладать на законных основаниях земельным участком, на котором собственно и будет осуществляться строительство (возведение) объекта.

Значит, будущего арендатора нельзя признать заказчиком в целях заключения договора строительного подряда. Как следствие, договор, заключенный будущим арендатором с будущим арендодателем, по существу будет являться договором комиссии и не может быть признан договором строительного подряда.