В материале приводится пример из судебной практики по рассмотрению иска о ничтожности договора, который застройщик заключил на финансирование строительства одного и того же объекта с иным лицом при наличии ранее заключенного и действующего договора с другим лицом.

В приведенном примере требования были рассмотрены в суде первой инстанции, затем обжалованы в порядке апелляционного производства, а в последующем — в суде кассационной инстанции.

Рассмотрение дела судом первой инстанции

Позиция истца

В обоснование исковых требований истец указал, что 21.07.2011 между истцом и ответчиком N 1 (застройщиком) был заключен договор на финансирование строительства объекта (далее — договор N 1):

— истец обязался осуществить финансирование строительства объекта;

— ответчик N 1 по окончании строительства обязался передать истцу затраты на его строительство;

— после передачи соответствующих затрат истец имел право зарегистрировать объект за собой на праве собственности.

05.03.2013 ответчик N 1 в одностороннем порядке отказался от исполнения
договора N 1.

27.05.2014 экономический суд признал односторонний отказ ответчика N 1 от исполнения договора N 1 недействительным.

Однако до принятия вышеназванного судебного решения 12.03.2013 ответчик N 1 в отношении того же объекта заключил договор на финансирование его строительства с ответчиком N 2 (далее — договор N 2). Объект был построен, ответчик N 2 произвел его госрегистрацию, несмотря на наличие действующего договора, заключенного между истцом и ответчиком N 1.

Ссылаясь на ст. 169 ГК, истец просил суд установить факт ничтожности сделки по договору N 2 как не соответствующей требованиям законодательства.

В обоснование иска он также сослался на п. 2 и 17 Правил N 263.

Позиции ответчика N 1 и ответчика N 2

Ответчики исковые требования не признали, обосновывая отказ следующим.

С марта 2013 г. истец никаких действий, направленных на исполнение обязательств по договору N 1 со своей стороны, не предпринимал.

Предметом договора N 1 являлось строительство помещения с ориентировочной площадью и ориентировочной стоимостью, передача ответчиком затрат по итогам строительства истцу; проектно-сметная документация на строительство объекта отсутствовала.

После разработки проектно-сметной документации и прохождения ею госэкспертизы ответчик N 1 предложил истцу подписать допсоглашения к договору N 1 (поскольку была увеличена площадь строящегося помещения, его стоимость, а также сроки строительства). Истец отказался подписывать такие допсоглашения.

В связи с несогласием истца с предложенными условиями допсоглашений ответчик N 1 письмом от 05.03.2013 уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора N 1.

12.03.2013 ответчик N 1 заключил с ответчиком N 2 в отношении того же объекта договор N 2.

Ответчик N 2 полностью оплатил стоимость данного объекта.

14.11.2013 ответчик N 1 выдал ответчику N 2 справку для госрегистрации построенного объекта.

18.11.2013 было составлено свидетельство (удостоверение) о госрегистрации права хозяйственного ведения по построенному объекту за правообладателем — ответчиком N 2.

24.12.2015 ответчик N 2 продал указанный объект третьему лицу (ИП «В»).

08.10.2015 и 09.02.2016 экономический суд отказывал истцу в удовлетворении иска к ответчику N 1 о понуждении к исполнению договорных обязательств по договору N 1.

На момент рассмотрения данного спора в суде первой инстанции собственником спорного помещения уже являлось третье лицо по настоящему делу — ИП «В».

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства или договором <*>.

Обязательство может быть прекращено невозможностью исполнения <*>.

При этом, если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной из сторон вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона, первая сохраняет право на встречное удовлетворение с зачетом выгод, сберегаемых или приобретаемых ею вследствие освобождения от обязательства <*>.

Таким образом, по мнению ответчиков, поскольку истец отказался заключать допсоглашения об увеличении площади объекта, об изменении стоимости строительства объекта и об изменении нормативного срока строительства, причиной чему послужило отсутствие финансирования, а также корректировка проекта, то обязательства между истцом и ответчиком N 1 по договору N 1 прекращены из-за невозможности исполнения.

Позиция третьего лица по делу — ИП «В»

Третье лицо пояснило, что является собственником помещения, договор по финансированию строительства которого истец просит признать ничтожным, считает иск необоснованным.

Выводы суда по делу

Сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) <*>.

Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения <*>.

Требования к совершению определенных сделок могут содержаться как в законодательных актах, так и в подзаконных актах, и ст. 169 ГК предусматривает общее основание ничтожности сделок и применяется лишь в том случае, если в ГК не содержится специального основания (специальной нормы) ничтожности сделки <*>.

В обоснование требования о признании ничтожности заключенного между ответчиками договора N 2 истец сослался на ст. 169 ГК и п. 2 и 17 Правил N 263.

Из содержания ст. 169 ГК следует, что для установления факта ничтожности сделки по основанию несоответствия требованиям законодательства должно иметься прямое требование законодательства, которому не соответствует сделка.

Ссылки истца на п. 2 и 17 Правил N 263 являются несостоятельными, поскольку данные нормы регламентировали обязанности сторон, устанавливали право досрочного расторжения договора и не относились и не влияли на установление факта ничтожности договора.

Соответственно, истец не привел конкретную норму законодательства, которой не соответствует договор, заключенный между ответчиками.

Суд принял во внимание, что даже при наличии двух договоров на передачу одного и того же объекта недвижимости, по своему характеру являющемуся индивидуально определенной вещью, действующее законодательство, в частности, ст. 369 ГК, предусматривает иные способы защиты нарушенного права кредитора.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска по причине его необоснованности.

Рассмотрение дела судом апелляционной инстанции

Истец с решением суда первой инстанции не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой указал, что:

— фактически объект был продан дважды;

— договор N 1 является действующим;

— в силу ст. 288, 290, 291 и 390 ГК ответчик N 1 должен надлежаще исполнить принятые на себя обязательства и передать объект истцу;

— ответчик N 2 при заключении с ответчиком N 1 договора N 2 знал о наличии между истцом и ответчиком N 1 действующего договора N 1;

— при заключении ответчиками договора N 2 был нарушен принцип добросовестности, поэтому он ничтожен.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, решение суда первой инстанции оставил без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения, отметив следующее:

— на момент заключения ответчиками договора N 2 решения суда о признании одностороннего отказа ответчика N 1 от договора N 1 еще не было (договор N 2 был заключен 12.03.2013, а соответствующее решение было принято 27.05.2014);

— доказательств того, что ответчику N 2 было известно о наличии действующего договора N 1 истцом суду не представлено;

— выполнение ответчиком N 2 обязанности по финансированию строительства объекта не оспорено;

— судом первой инстанции обоснованно отмечено, что из содержания ст. 169 ГК следует, что для установления факта ничтожности сделки по этому основанию должно иметься прямое требование законодательства, которому не соответствует сделка, однако истец не привел конкретную норму права, которой не соответствует договор N 2;

— ст. 288, 290 и 291 ГК, на которые ссылается истец, касаются исполнения обязательств, возникающих в том числе из сделок (договоров), и не устанавливают требований к самой сделке, в силу нарушения которых она может являться недействительной. В ст. 390 ГК дано лишь определение договора и его видов;

— доводы истца о нарушении при заключении договора N 2 принципа добросовестности не могут быть приняты во внимание, так как на момент заключения договора N 2 истец неоднократно отказывался от подписания допсоглашений к договору N 1, а также не подписал соглашение о расторжении договора N 1, а судебного решения о признании недействительным отказа ответчика N 1 от договора N 1 на тот момент еще не было.

Рассмотрение дела судом кассационной инстанции

Истец обратился с кассационной жалобой на судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций, в которой просил их отменить и вынести новое судебное постановление об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

По мнению истца, суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не приняли во внимание то, что ответчик N 1 при заключении договора N 2 действовал недобросовестно, поскольку знал об отсутствии у него права на односторонний отказ от договора N 1.

Суд кассационной инстанции признал выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, основанными на материалах дела и нормах законодательства, отметив следующее.

В соответствии со ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Для установления факта ничтожности сделки по заявленному истцом основанию подлежало доказыванию наличие нарушений требований актов законодательства, в том числе тех, которые могли касаться формы сделки, условий ее совершения, результата сделки, и были допущены при заключении договора.

Проанализировав содержание условий договора N 2 на предмет его соответствия требованиям п. 2 и 17 Правил N 263, с учетом представленного сторонами обоснования суд кассационной инстанции отметил, что суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что положения названных пунктов нарушены не были.

Так, в п. 2 Правил N 263 содержатся нормы, которые определяют сущность договора создания объекта долевого строительства, права и обязанности сторон. В данном случае при заключении договора N 2 положения данного пункта Правил N 263 стороны выполнили.

В п. 17 Правил N 263 перечислены основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения. Положения данного пункта не влияют на разрешение вопроса о признании недействительной сделки в целом.

Обращение истца с иском о признании недействительным одностороннего отказа ответчиком N 1 от исполнения договора N 1 имело место после того, как объект строительства уже был сдан в эксплуатацию, произведена его госрегистрация за ответчиком N 2.

Истец в свою очередь не в полном объеме исполнил обязательства по финансированию строительства объекта.

Ответчик N 2 выполнил свои обязательства по договору N 2, вступил в фактическое владение имуществом, действовал добросовестно и разумно.

Оснований для установления факта ничтожности договора N 2, исходя из указанных в иске обстоятельств, суд кассационной инстанции не усмотрел, поэтому судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций оставил без изменения, а кассационную жалобу истца — без удовлетворения.