Лимож Николай Иванович,
юрист

Указ N 382 «О государственной системе жилищных строительных сбережений» издан 26.10.2020. Он вступил в силу 01.01.2021 и направлен на формирование государственной системы жилищных строительных сбережений (ЖСС). Государственную систему ЖСС следует рассматривать как самостоятельный механизм финансирования улучшения гражданами своих жилищных условий с использованием собственных сбережений граждан, независимый от льготного кредитования.

Вопросы, связанные с улучшением жилищных условий граждан с привлечением денежных средств, а также оказанием при этом государственной поддержки, регулируются Указом N 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве или приобретении жилых помещений» и Указом N 240 «О государственной поддержке граждан при строительстве жилых помещений».

Основной принцип Указа N 240 — это оказание адресной государственной поддержки определенным категориям граждан путем выплаты из бюджета субсидий на уплату части процентов, а в некоторых случаях еще и субсидий на погашение основного долга по коммерческому кредиту на строительство жилых помещений. Коммерческий кредит может быть предоставлен гражданину в любом банке Республики Беларусь. В то же время согласно Указу N 13 государственная поддержка предоставляется гражданам, относящимся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий, в виде льготных кредитов. При этом государство компенсирует из бюджета потери банков от предоставления гражданам льготных кредитов.

В свою очередь, государственная система ЖСС предполагает накопление участниками ЖСС вклада под процент ниже рыночного с одновременной выплатой премии государства (премии) участнику государственной системы ЖСС, соответствующей размеру вклада, на сберегательный счет в период накопления, но не более 5 лет. И после периода накопления участник государственной системы ЖСС имеет право на получение жилищного кредита по ставке ниже рыночной.

Система государственной поддержки, учитывая ее существенное сокращение в перспективе, будет работать для узкого круга категорий граждан, тогда как государственная система ЖСС тем эффективнее, чем больше в ней участников. В этой системе могут участвовать также те граждане, которые не имеют конкретных намерений улучшать жилищные условия, поэтому по окончании накопительного периода они могут не претендовать на кредит.

Участниками государственной системы ЖСС могут быть граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь, заключившие с банком договоры о ЖСС в целях строительства жилья по истечении периода накопления денежных средств, независимо от пребывания их на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В круг участников государственной системы ЖСС входят все категории граждан (состоящие и не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), что соответствует общемировой модели функционирования классической системы ЖСС, основным залогом успешной работы которой является привлечение в нее максимально широкого круга участников и поощрение их премией за то, что граждане на долгосрочной основе хранят деньги в данной системе, даже тех, кто не планирует в будущем вкладывать средства в улучшение жилищных условий. Чем больше участников будет в системе ЖСС, тем больший мультипликативный эффект система будет оказывать на экономику. Кроме того, право участия в государственной системе ЖСС любого гражданина благоприятно отразится на формировании ресурсной базы банков для последующего кредитования.

Система ЖСС имеет привлекательные характеристики как инструмент накопления средств в целях строительства (приобретения) собственного жилья. Предусмотрено, что премия в государственной системе ЖСС, доходы в виде процентов, полученных участниками государственной системы ЖСС по банковским вкладам (депозитам) в государственной системе ЖСС, освобождаются от подоходного налога с физических лиц.

Также выгодно гражданам производить накопления в такой системе, поскольку на них начисляется премия, при этом привлечение вкладчиков выгодно не только им самим, но и государству. Долгосрочные депозитные ресурсы тех участников, которые вступили в систему только для накопления, можно использовать на кредитование остальных участников, что сокращает срок ожидания ими кредитов. В этом случае средства участников, которые не планируют улучшать жилищные условия, также будут инвестированы в строительство, что увеличит мультипликативный эффект системы.

Внедрение такой системы снижает кредитный риск банковского сектора.

Существенной характеристикой государственной системы ЖСС является сопоставимость по срокам привлечения ресурсов в систему и срокам кредитования, что сокращает уязвимость к риску структурной ликвидности.

В Положении о государственной системе жилищных строительных сбережений содержится формула для расчета оценочного показателя, которая учитывает следующие факторы:

— полноту и своевременность осуществления участником ЖСС платежей (вкладов);

— досрочное внесение участником системы ЖСС платежей (вкладов);

— длительность срока накопления ЖСС;

— график осуществления участником государственной системы ЖСС накоплений.

Преимущественное право получения жилищного кредита предоставляется участнику государственной системы ЖСС, имеющему наибольшее значение оценочного показателя.

Установление оговоренной процентной маржи между привлекаемыми и выдаваемыми ресурсами в рамках государственной системы ЖСС приведет к повышению устойчивости к шокам процентного риска.

При показателе инфляции 7 — 9% разница в 3% годовых между размером ставки по жилищному кредиту и размером процентов по вкладу (депозиту) достаточна для разработки разнообразных тарифных планов, что позволит банкам более гибко выстраивать процентную политику, что, в свою очередь, привлечет больше участников, каждый из которых сможет выбрать наиболее привлекательные для себя условия сбережения и кредитования.

При более высоких показателях инфляции функционирование государственной системы ЖСС может вызвать затруднения.

Кроме того, ограничение по марже служит интересам потенциальных участников государственной системы ЖСС. Данная норма поможет им оценить свои возможности на этапе кредитования, позволит увидеть максимальную величину ставки по жилищному кредиту.

При наличии возможности банк может осуществлять выдачу предварительных и промежуточных кредитов.

Определено, что размер премии участникам системы ЖСС зависит от ставки рефинансирования Национального банка и на первом этапе становления государственной системы ЖСС устанавливается в размере 10% от ставки рефинансирования Национального банка, установленной в периоде, за который начисляется премия.

Премия начисляется ежемесячно на сумму ЖСС, фактически внесенную за счет средств участников государственной системы ЖСС, в течение срока накопления, согласно плану накопления, но не более пяти лет с даты заключения договора о ЖСС.

Важно!
Базовым условием для успешного функционирования государственной системы ЖСС является обеспечение в стране макроэкономической, финансовой и монетарной стабильности. С учетом достижения этих параметров внедрение и развитие государственной системы ЖСС позволит достичь следующих преимуществ на общегосударственном уровне:
— уменьшение объема льготного кредитования, создание условий для рыночного кредитования по более низким ставкам и, следовательно, расширение кредитования реального сектора и рост ВВП;
— достижение стабильности и повышение предсказуемости ценовой динамики рынка недвижимости и кредитного рынка, поскольку значительная часть контрактов (на покупку и строительство жилья, на их кредитование) будет прослеживаться на 3 — 5 и более лет вперед;
— в период «созревания» государственной системы ЖСС (5 — 7 лет до начала активного кредитования) экономика получит источник «длинных» ресурсов;
— повышение склонности населения к сбережению (причем в национальной валюте), что будет способствовать активизации экономического роста, а также дедолларизации.

Зарубежный опыт использования системы ЖСС

Анализ практики применения аналогичных механизмов в зарубежных странах (Германия, Венгрия, Словакия, Франция, Австрия, Казахстан) свидетельствует, что размер и наличие премии являются важнейшим аспектом на этапе становления государственной системы ЖСС. На начальном этапе вызывается интерес у граждан и формируется доверие. Выплата премии государства соответствует общемировой модели функционирования классической системы ЖСС, основным залогом успешной работы которой является привлечение в нее максимально широкого круга участников и поощрение их премией за то, что граждане на долгосрочной основе хранят деньги в данной системе, даже тех, кто не планирует в будущем вкладывать средства в улучшение жилищных условий. При отсутствии поощрения вкладчиков со стороны государства возникает вопрос о целесообразности направления гражданами денежных средств в систему ЖСС, а не их размещение в банковские вклады (депозиты) на более привлекательных условиях с целью накопления и последующего приобретения жилья вне системы ЖСС.

Важно!
По мнению специалистов, внедрение государственной системы ЖСС будет эффективным лишь при условии снижения инфляции в долгосрочной перспективе до уровня ниже 10% годовых (5 — 7%). Кроме того, широкое распространение данной системы возможно лишь при росте реальных денежных доходов населения.
Таким образом, цели правового регулирования
Указа N 382:
— создание условий для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье согласно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям;
— необходимость внедрения нового механизма финансирования жилищного строительства в целях увеличения доступности жилья для различных категорий граждан;
— развитие строительной и комплементарных отраслей за счет долгосрочных вкладов граждан.
Указ N 382 регулирует абсолютно новые отношения, относящиеся к банковской сфере.
 

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex