Александр Григорьевич Родионов,
начальник юридического отдела по Минской области
управления координации правовой работы
юридического департамента ОАО «Белагропромбанк»

Признание решения об отказе в обмене жилыми помещениями неправомерным

В соответствии с п. 1 ст. 78 ЖК обмен жилых помещений госжилфонда, находящихся в пределах одного населенного пункта, оформляет районный, городской, поселковый, сельский исполком. В городе с районным делением — местная администрация района в городе по месту нахождения одного из жилых помещений по выбору граждан, осуществляющих обмен.

Обмен жилых помещений, находящихся в разных населенных пунктах, оформляется в одном из населенных пунктов по выбору граждан. Если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Минске, а другое — в пределах иной административно-территориальной единицы Республики Беларусь, обмен оформляет местная администрация района в Минске, на территории которого находится жилое помещение.

Согласно п. 2 ст. 78 ЖК граждане, осуществляющие обмен занимаемых ими жилых помещений госжилфонда, подают в местный исполнительный и распорядительный орган заявление по форме, утвержденной постановлением Минжилкомхоза от 01.12.2005 N 50. Бланк заявления выдадут в местном исполнительном и распорядительном органе. Перечень прилагаемых документов и (или) сведений и срок принятия решения об обмене жилыми помещениями закрепляет п. 1.1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан.

Обмен жилых помещений госжилфонда не допускается, если:

— к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма либо иск о недействительности такого договора и применении последствий его недействительности;

— жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, признан находящимся в аварийном состоянии или грозящим обвалом, подлежит сносу или переводу в нежилой, признан непригодным для проживания;

— жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой;

— жилое помещение расположено на территории обособленного военного городка;

— квартира, в которой проживают несколько нанимателей жилых помещений госжилфонда, в результате обмена предоставляется во владение и пользование гражданину, имеющему заключение врачебно-консультационной комиссии о наличии у него указанных в определяемом Минздравом <*> перечне заболеваний, при которых признается невозможным совместное проживание с другими лицами в одной комнате или однокомнатной квартире, выданное в порядке, установленном законодательством;

— отсутствует согласие органов опеки и попечительства в случае проживания в жилом помещении несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо признанных нуждающимися в государственной защите, или граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, или закрепления этого жилого помещения за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей (Положение о порядке закрепления жилых помещений за детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей);

— из обмениваемого жилого помещения в судебном порядке выселены родители, являющиеся обязанными лицами, на срок, установленный судом;

— на жилое помещение в установленном порядке наложен арест или запрет на отчуждение <*>.

Решение об обмене жилых помещений действительно в течение месяца, при междугородном обмене — в течение двух месяцев со дня принятия. Если с одним из граждан, осуществляющих обмен, в указанный срок не заключен договор найма, решение об обмене жилых помещений утрачивает силу <*>.

Решение об обмене жилых помещений можно обжаловать в судебном порядке <*>.

Выселение в связи со сносом жилого дома

В соответствии с п. 2 ст. 88 ЖК, если жилой дом, в котором находится жилое помещение госжилфонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для госнужд либо жилое помещение признано в установленном порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям и подлежит переводу в нежилое, госорганизация, которой предоставляется этот участок либо предназначается жилое помещение, предоставляет выселяемым гражданам жилое помещение типовых потребительских качеств, отвечающее требованиям ст. 105 ЖК, с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если договор заключался на определенный срок).

Если жилой дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для госнужд и этот участок предоставляется организации негосударственной формы собственности либо ей предназначается жилое помещение, подлежащее переводу в нежилое, то местные исполнительные и распорядительные органы, иные госорганы, другие госорганизации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение, предоставляют выселяемым гражданам жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям ст. 105 ЖК. При этом соблюдается вид ранее заключенного договора найма жилого помещения и срок его действия (если договор найма жилого помещения заключался на определенный срок). Новое жилое помещение предоставляется за счет средств организации негосударственной формы собственности, перечисляемых на эти цели, либо путем безвозмездной передачи в республиканскую или коммунальную собственность жилого помещения, находящегося у нее.

Если жилой дом, в котором находится жилое помещение госжилфонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для госнужд и этот участок предоставляется организации негосударственной формы собственности либо ей предназначается жилое помещение, подлежащее переводу в нежилое, то выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям ст. 105 ЖК, с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок) местными исполнительными и распорядительными органами, иными государственными органами, другими государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение, подлежащее сносу либо переводу в нежилое, за счет средств указанной организации негосударственной формы собственности, перечисляемых на эти цели, либо безвозмездной передачи в республиканскую или коммунальную собственность жилого помещения, находящегося у нее в собственности.

При определении размера общей площади предоставляемого жилого помещения госжилфонда при выселении в случаях, предусмотренных ч. 1 и 2 п. 2 ст. 88 ЖК, не учитываются поднаниматели и граждане, которым жилое помещение временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование в соответствии со ст. 69 ЖК, а также граждане, которым предоставлено право владения и пользования жилым помещением после принятия решения о сносе жилого дома, в котором оно находится, или о признании этого помещения не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Исключение составляют граждане, вселенные в установленном порядке, и проживающие совместно в этом жилом помещении супруги, несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети, нетрудоспособные родители как нанимателя, так и членов его семьи.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК и п. 4 Указа N 58 местный исполком либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для госнужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (далее — квартира) (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:

— в собственность квартиры типовых потребительских качеств. В случае если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество) — денежной компенсации в размере разницы;

— денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не меньше размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

Местный исполком при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генпланами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение) дополнительно к правам, предусмотренным п. 4 Указа N 58 <*>, реализацию одного из его прав:

— на строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных сносимым по благоустройству и общей площади;

— перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при них.

При этом в установленном порядке решаются вопросы о предоставлении землепользователю другого земельного участка взамен изымаемого.

Мингорисполком до принятия решения об изъятии земельного участка для госнужд обязан предложить собственнику сносимого жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение), находящегося на земельном участке в Минске, дополнительно к правам, перечисленным в п. 4 и 5 Указа N 58, реализацию права на предоставление ему вне очереди и без аукциона земельного участка на вещных правах, предусмотренных законодательством, для строительства и обслуживания жилого дома в любом ином населенном пункте Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации, предусмотренной абз. 3 п. 4 Указа N 58.

По ходатайству Мингорисполкома местный исполком, в компетенцию которого входит принятие решения о предоставлении земельного участка в населенном пункте, выбранном собственником сносимого жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение), обязан предоставить такой участок при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генпланами города и иного населенного пункта, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством.

Собственник может реализовать по выбору только одно из прав, предусмотренных п. 4 и 5 Указа N 58 <*>.

В соответствии с п. 7 Указа N 58 при сносе жилого дома, квартиры, строений, сооружений и насаждений при них местный исполком либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, в порядке, предусмотренном законодательством, также обеспечивает возмещение лицам, чьи права ущемляются решением об изъятии земельного участка для госнужд, расходов, связанных:

— с переездом, в том числе с изменением места жительства в пределах Республики Беларусь;

— временным пользованием другими жилыми помещениями до предоставления жилого дома, квартиры в соответствии с Указом N 58;

— оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом, квартиру;

— оформлением документов на земельный участок, предоставляемый взамен изымаемого, и прав на него;

— возмещением убытков вследствие утраты движимого имущества в случаях, предусмотренных ч. 2 п. 17 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков
(далее — Положение N 58).

В случае если сносу подлежит не завершенный строительством либо завершенный, но не зарегистрированный в установленном порядке жилой дом, квартира в блокированном жилом доме, кроме самовольно построенных, их собственник имеет право на возмещение убытков согласно Положению о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утвержденному постановлением Совмина от 26.03.2008 N 462. При этом землепользователь изымаемого земельного участка имеет право на равноценный земельный участок взамен изымаемого. Такой участок предоставляется по желанию землепользователя и при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генпланами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования.

Решение о предстоящем изъятии земельного участка можно обжаловать в судебном порядке в двухмесячный срок со дня вынесения <*>.

В соответствии с п. 8 Положения N 58, если собственник сносимого объекта недвижимого имущества и местный исполком, принявший решение об изъятии земельного участка, либо по его решению лицо, которому предоставляется участок, не достигли согласия в выборе или реализации права, определенного п. 4 или 5
Указа N 58, а также если собственник не согласен с размером, способом и (или) условиями возмещения понесенных им убытков, местный исполком составляет протокол разногласий. Его подписывает собственник, должностное лицо, уполномоченное местным исполкомом, и лицо, которому предоставляется земельный участок (при наличии).

Если собственник сносимого объекта недвижимого имущества откажется подписать протокол разногласий, в нем делается отметка, заверяемая подписью составителя. Собственник вправе дать объяснение причин отказа, которое заносится в протокол или прикладывается к нему (о чем делается отметка в протоколе).

Местный исполком либо лицо, которому предоставляется земельный участок, в двухнедельный срок со дня подписания протокола разногласий обращается в суд с иском о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника, членов его семьи и иных граждан, имеющих право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, с предоставлением им других объектов недвижимого имущества, отвечающих требованиям Положения N 58 и Указа N 58. При этом решение об изъятии и предоставлении земельного участка местный исполком может принять только после вступления в силу постановления суда.

Выселение в судебном порядке гражданина — собственника сносимого объекта недвижимого имущества и членов его семьи из жилого дома (квартиры), расположенного на земельном участке, подлежащем изъятию, а также снос строений, сооружений и насаждений при нем допускается только после госрегистрации права собственности гражданина на объект недвижимого имущества, предоставленный вместо подлежащего сносу, либо получения этим гражданином денежной компенсации за сносимые объекты <*>.