Вопросы соблюдения законодательства, регулирующего землепользование, природоохрану и экологическую безопасность, порой имеют важнейшее значение для успешной реализации того или иного проекта по строительству. Рассмотрим пример из практики, в котором землепользователь обжаловал решение исполнительного комитета, изъявшего земельный участок. Свое решение исполнительный комитет обосновал тем, что землепользователь (коммерческая организация) в установленный срок не приступил к занятию участка в соответствии с целью и условиями предоставления.

Фактические обстоятельства дела

Исполнительный комитет своим решением прекратил право аренды земельного участка и передал его в состав земель запаса для дальнейшего использования по назначению.

1. Фактическим основанием решения стали:
— акты обследования земель, согласно которым землепользователь не приступил к занятию участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (строительство торгового центра);
— предписание, в котором указывались нарушения законодательства Республики Беларусь, допущенные землепользователем, и сроки их устранения.

2. Правовым основанием решения стала:
— ч. 2 ст. 67 КоЗ. Согласно данной норме решения о прекращении права пожизненного наследуемого владения, пользования земельным участком, аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности,
за нарушение законодательства об охране и использовании земель, условий договора аренды земельного участка принимаются исходя из материалов, свидетельствующих, что, землепользователь получил письменное предписание от государственного органа, осуществляющего контроль за использованием и охраной земель, но не принял мер к устранению в срок допущенных нарушений;
— ч. 9 ст. 70 КоЗ, согласно которой юридическое лицо, индивидуальный предприниматель в течение шести месяцев, а гражданин в течение года со дня государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него обязаны занять данный участок с учетом целей и условий предоставления.

В силу Указа N 431 под началом строительства понимается осуществление строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией, в том числе в отношении нежилых построек на придомовой территории на участке, предоставленном для целей, связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений).

Обратите внимание!
Анализ вышеуказанной нормы позволяет сделать вывод, что землепользователь должен начать строительно-монтажные работы, в связи с чем необходимо определить их правовую природу (квалификацию).

Землепользователь, усомнившись в обоснованности и правомерности решения исполнительного комитета, руководствуясь ст. 227 ХПК, обратился в экономический суд с заявлением о признании недействительным данного ненормативного правового акта.

Первоначальная позиция заявителя (землепользователя)

1. По мнению землепользователя, исполнительный комитет нарушил порядок обследования земель и вынесения предписания. Это само по себе основание для признания недействительным оспариваемого решения.

В силу подп. 2.4 п. 2 Указа N 622 землеустроительные службы местных исполнительных комитетов обязаны проверять, как физические и юридические лица соблюдают законодательство об охране и использовании земель.

Согласно ч. 2 ст. 67 КоЗ решения о прекращении права владения или пользования земельным участком за нарушение законодательства об охране и использовании земель, условий договора аренды земельного участка, как правило, принимаются на основании материалов, свидетельствующих, что землепользователь, получивший письменное предписание государственного органа, осуществляющего контроль за использованием и охраной земель, не принял мер к устранению нарушения в срок.

Землепользователь, исходя из положений ч. 2 ст. 67 КоЗ, полагал, что для решения о прекращении права аренды земельного участка необходимо наличие в совокупности:
— нарушения законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка на момент вынесения письменного предписания;
— письменного предписания об устранении нарушения законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка;
— неисполнения письменного предписания в установленный срок.

Таким образом, по мнению землепользователя, исполнительный комитет мог вынести обжалуемое решение, только если бы землепользователь получил письменное предписание и не исполнил его в срок.

Однако землепользователя в нарушение положений Указа N 622 и ч. 2 ст. 67 КоЗ не ознакомили с предписанием или актами обследования земель до вынесения оспариваемого решения. Это свидетельствовало о неправомерности его принятия.

2. В нарушение распределения бремени доказывания по делу исполнительный комитет не представил достаточных доказательств правомерности и обоснованности обжалуемого решения.

Согласно ч. 3 ст. 229 ХПК при рассмотрении заявления о признании ненормативного правового акта противоречащим законодательству на издавший его государственный орган, орган местного управления и самоуправления, иной орган или должностное лицо возлагается обязанность доказать:
— соответствие этого акта законодательному или иному нормативному правовому акту;
— наличие полномочий на издание такого акта.

Иначе говоря, обязанность доказать правомерность обжалуемого решения лежит на органе, который его вынес.

Позиция заинтересованного лица (исполнительного комитета)

Представители заинтересованного лица не оспаривали факта неполучения землепользователем предписания. Вместе с тем они представили в судебное заседание иные предписания и акты обследования земель, полученные землепользователем. По мнению заинтересованного лица, эти документы были достаточным основанием для изъятия земельного участка, поскольку землепользователь не приступил в установленный срок к его занятию в соответствии с целью и условиями предоставления.

Позиция заявителя с учетом позиции заинтересованного лица

Согласно абз. 5 ч. 1 ст. 70 КоЗ землепользователь обязан соблюдать установленные КоЗ и иными законодательными актами сроки занятия земельного участка, в том числе строительства на нем капитальных строений (зданий, сооружений), а также иные условия отвода.

В соответствии со ст. 1 КоЗ занятие земельного участка представляет собой строительство объекта недвижимого имущества (осуществление строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией, в том числе в отношении нежилых построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке) в случае, если земельный участок предоставлен для целей, связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений), а также иное освоение (осуществление комплекса работ в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления земельного участка), в случае если земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений).

Землепользователь приступил к выполнению строительно-монтажных работ с учетом целевого назначения земельного участка (строительство торгового комплекса). Это подтверждали акты выполненных работ, справки об их стоимости, акты освидетельствования скрытых работ, журналы производства работ и иная исполнительная документация. Указанные работы выполнялись в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией. Это подтверждали письма проектной организации и организации технического надзора, копии документов из проектно-сметной документации.

Согласно п. 2.9 ТКП 45-1.03-162-2009 «Технический надзор в строительстве. Порядок проведения», утвержденного приказом Минстройархитектуры от 07.12.2009 N 396, под строительно-монтажными работами понимаются работы, выполняемые при возведении зданий и сооружений, а также при монтаже технологических систем и оборудования.
Строительно-монтажные работы делятся на общестроительные (земляные, каменные, бетонные, железобетонные, плотничные, столярные, отделочные (штукатурные, облицовочные, малярные), кровельные, монтаж строительных конструкций, погрузочно-разгрузочные работы и т.д.) и специальные (устройство искусственных оснований, замораживание грунта, понижение уровня грунтовых вод, торкретирование, монтаж технологического оборудования, трубопроводов, средств контроля и автоматики, электромонтажные работы, санитарно-технические и т.д.).

С учетом положений вышеупомянутого ТКП 45-1.03-162-2009 выполненные на земельном участке работы, указанные в исполнительной документации и актах выполненных работ (справках об их стоимости), однозначно квалифицируются как строительно-монтажные.

Позиция суда первой инстанции

Суд первой инстанции с учетом доводов сторон и представленных доказательств установил факт занятия землепользователем земельного участка в установленном порядке и его последующее целевое использование.
В связи с этим удовлетворил требование о признании недействительным ненормативного правового акта, а именно решения исполнительного комитета о прекращении права аренды земельного участка и его изъятии.

Позиция суда апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции в силе, а апелляционную жалобу — без удовлетворения. Данные судебные постановления в кассационном или надзорном порядке не обжаловались.

Вместо заключения

Специфику правового режима земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитальных строений, обусловливает право и обязанность землепользователей возвести такие объекты. Регулирование использования земельных участков в рассматриваемых целях осуществляется на основании норм различных отраслей законодательства.

Чтобы минимизировать риск изъятия земельного участка, землепользователю необходимо знать основания для изъятия и перечень мероприятий, необходимых для занятия земельного участка. Так, подготовка проектной документации не рассматривается как начало занятия участка. Проблемой может стать невозможность выполнения своих обязанностей из-за нарушения проектировщиком срока разработки проектной документации.