В Беларуси с 23 сентября запрещено указывать в договоре размер арендной платы за пользование имуществом эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. Летом это нововведение вызвало у бизнеса много вопросов. Стали активно обсуждаться различные привязки, чтобы минимизировать риски. Мы решили выяснить, о чем в итоге договорились владельцы недвижимости со своими арендаторами.
— Я бы сказал, что бизнес до конца не определился, какой вариант лучше, — комментирует ilex руководитель белорусской консалтинговой компании «Коллиерз» Денис Четвериков. — Сейчас чаще всего встречается такая практика. Аренда, номинированная в евро, переводится в белорусские рубли по курсу, размер которого каждый устанавливает индивидуально. Например, к существующему курсу могут добавить 10%. При этом устанавливают короткий период пересмотра этой величины. Люди хотят посмотреть, как будет складываться ситуация. У кого-то пересмотр будет происходить каждый месяц, у кого-то — через четыре месяца. При этом понятны риски и опасения сторон при такой схеме. Например, арендатор сделал ремонт в помещении, а тут ему через месяц резко повышают ставку. Либо арендатор вдруг клюнул на скидку владельца соседнего здания.
Тенденцию на укорачивание сроков действия договоров отмечает и в белорусском офисе NAI Global.
— Мы видим, что сейчас самые распространенные предложения касаются права арендодателя раз в месяц или три месяца повысить ставку в случае скачка валютного курса, но арендаторы неохотно на это идут. Они хотят, чтобы корректировка проводилась раз в год и была привязана к курсу Нацбанка, но это дорога в одну сторону. Также распространены варианты с предоплатой. То есть берется курс чуть выше существующего и арендатор платит за 3–6 месяцев вперед, — рассказали ilex в компании.
Участники рынка также отмечают, что есть еще один аргумент в пользу краткосрочных договоров без привязки или сложной индексации. До конца 2022 года какие-то катаклизмы на рынке вряд ли произойдут, а если и будут, то потери окажутся минимальными. При этом в условиях, когда нет четких разъяснений госорганов, неизвестна правоприменительная практика, риски что-то нарушить с арендой также сведены к нулю.
В июле–августе обсуждалась экзотические варианты привязки арендной платы к ценам на золото, нефть, криптовалютам и так далее.
— Эти необычные варианты не получили широкого распространения, потому что после анализа выяснилось, что далеко не всегда изменение цен на нефть или драгоценные металлы совпадает с динамикой курсов валют, — говорит Четвериков.
Плюс к этому госорганы не поддержали такие инициативы. В ответе Министерства экономики, который «не является официальным толкованием и разъяснением», говорится, что использование золота в качестве эквивалента будет косвенным использованием эквивалента в иностранной валюте и это влечет риски. «Косвенная привязка к курсам иностранных валют, включая использование валютных и опосредованных валютой коэффициентов, эквивалентов (изменение курсов валют, курса криптовалюты, золота, нефти и т. д.) может привести к неоправданному изменению (росту) размера арендной платы».
Власти советовали использовать расчетные величины, которые устанавливает государство (базовая величина, базовая арендная величина, бюджет прожиточного минимума и т. п.) и которые формируются на основе белорусского рубля. Участники рынка отмечают, что в частном секторе эти предложения не получили широкого распространения. Они напомнили, что правительство ввело мораторий на повышение базовой арендной величины, которая сейчас составляет 16,9 рублей, и соответственно на увеличение аренды до 1 апреля 2024 года. И если для государственной недвижимости власти могут позволить такой подход, что в коммерческом секторе это вряд ли возможно.
Вместе с тем в сфере офисной и складской недвижимости есть отдельные примеры, когда корректировка арендной платы сопоставима с изменением индекса потребительских цен.
Участники рынка также отмечают, что в розничной торговле стало больше примеров привязки аренды к проценту от оборота арендаторов. Случаев могло быть больше, но нередко арендодатели прописывают минимум, который придется платить в любом случае, и он, как правило, «является стандартным размером арендной платы».
Как видим, нынешняя многоликость вариантов заключения арендных договоров сильно отличается от былой практики, когда чаще всего в коммерческом секторе аренда формировалась в «еврономинале». Механизм привязки арендных ставок к валютному курсу позволял на длительный срок определить договорные отношения, которые были понятны и арендатору, и арендодателю. Отвязка от «у.е.» вскрыла минусы краткосрочных договоров и добавила головной боли тем арендодателям, которые имеют валютные обязательства. Поэтому участники рынка полагают, что дискуссия о целесообразности отвязки от «еврономинала» будет продолжаться. Благо новые правила пока действуют до 1 января 2024 года.
