По общему правилу порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны должны определить в договоре аренды. Если они этого не сделали, арендная плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Что это значит, рассмотрим в материале.

Материал поможет бухгалтеру разобраться, когда у арендатора возникает просрочка уплаты арендных платежей и с какого момента в таком случае нужно начислять пени, если срок и порядок перечисления арендных платежей в договоре аренды не предусмотрены.

Итак, чтобы понять, когда и как арендатор должен перечислить арендодателю арендную плату, если соответствующий срок (дата) не установлен договором аренды, необходимо определить (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК):

— вид имущества (оно должно быть аналогичным);

— при каких обстоятельствах данное имущество предоставляется в аренду. Например, по итогам проведения аукциона либо без его проведения.

Рассмотрим принцип действия данных норм, в частности, на таких видах имущества, как недвижимость и земельные участки частной формы собственности.

1. Недвижимое имущество

Если в аренду сдается недвижимое имущество частной формы собственности и стороны в договоре аренды не установили порядок, условия и срок перечисления арендных платежей, аналогичным имуществом будет являться недвижимость республиканской формы собственности. Для таких объектов Госкомимущество установило примерную форму договора аренды, которая используется как при заключении договора по итогам проведения аукциона, так и без проведения аукциона (подп. 4.67-2 п. 4 Положения о Госкомимуществе, п. 4 Положения об аренде республиканской недвижимости N 150).

Примечание
Недвижимым имуществом в данном случае являются капитальные строения (здания, сооружения), в том числе права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изолированные помещения, машино-места, их части (п. 1 Положения об аренде республиканской недвижимости N 150).

Таким образом, если иное не установлено договором аренды недвижимости частной формы собственности, полагаем, арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, на текущий (расчетный) счет арендодателя в белорусских рублях (п. 12 примерной формы договора аренды). При этом моментом (датой) оплаты будет являться акцепт банком-получателем арендодателя платежного поручения арендатора (ч. 2 ст. 241 БК).

Пример
В договоре аренды офисных помещений частной формы собственности стороны не согласовали срок перечисления арендных платежей. Таким образом, по аналогии с недвижимостью республиканской формы собственности арендатор за май 2022 г. должен оплатить аренду не позднее 10.06.2022, однако фактически перечислил арендные платежи 30.06.2022. Акцепт данной оплаты произведен банком-получателем арендодателя 01.07.2022. Следовательно, период просрочки — с 11.06.2022 по 01.07.2022 (включительно). Количество дней просрочки за данный период — 21 календарный день.

2. Земельный участок

Если стороны в договоре аренды земельного участка частной формы собственности не установили срок и порядок перечисления арендных платежей, аналогичным имуществом будут являться земельные участки государственной формы собственности. Так, Совмином установлена типовая форма договора аренды земельного участка, заключаемого при его предоставлении, в том числе по результатам аукциона (п. 6 Положения о предоставлении земельных участков N 667, ч. 4 ст. 17 КоЗ). Согласно данной форме арендная плата уплачивается в сроки, установленные законодательными актами в безналичном порядке (п. 11, 13 типовой формы договора аренды земельного участка). Учитывая, что законодательством специальные сроки не установлены, полагаем, оплату необходимо произвести в разумный срок, который приравнивается к ситуации, когда срок определен моментом востребования. В этом случае арендатор обязан перечислить арендные платежи в течение 7 календарных дней со дня поступления письменного требования арендодателя о его исполнении (п. 2 ст. 295, ст. 191, 192 ГК). Моментом (датой) оплаты будет являться акцепт банком-получателем арендодателя платежного поручения арендатора (ч. 2 ст. 241 БК).

Пример
В договоре аренды земельного участка частной формы собственности стороны не согласовали срок перечисления арендных платежей. Арендодатель направил в адрес арендатора претензию о необходимости оплаты арендных платежей, которую арендатор согласно почтовому уведомлению получил 29.06.2022. Таким образом, арендатор должен оплатить задолженность в течение 7 календарных дней (по 06.07.2022 включительно). Просрочка задолженности для начисления пеней начинает течь с 07.07.2022.

3. Если условие о сроке оплаты является существенным

Срок внесения арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности (п. 1, 14 Положения об аренде республиканской недвижимости N 150; ч. 2 п. 4 постановления Пленума ВХС об арендных отношениях N 1).

В этом случае суд может признать договор аренды незаключенным, а пользование имуществом — неосновательным обогащением арендатора. Это означает, что пользование имуществом оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Также судом может быть применена методика расчета арендной платы, установленная Положением об аренде республиканской недвижимости N 150 (гл. 59, п. 3 ст. 394 ГК; ч. 1, 2, 3 п. 18 постановления Пленума ВХС об арендных отношениях N 1).

Если договор аренды признан судом незаключенным, пени не взыскиваются, поскольку такие отношения являются внедоговорными.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex