Белявский Сергей Чеславович,
эксперт в сфере судебной практики
разрешения экономических споров
Полещук Виктор Николаевич,
юрист
В белорусской судебной практике COVID-19, к сожалению, не приобрел статуса безусловного существенного изменения обстоятельств, учитываемого при заключении договора.
Снижение эффективности бизнеса толкает арендаторов на поиск способов расторжения договоров. Самые честные прямо ссылаются на изменение обстоятельств вследствие пандемии. Действительно, ст. 421, 422 ГК дают сторонам такое право. Однако суды рассматривают коронавирус в совокупности с иными доказательствами и доводами сторон с учетом всех обстоятельств по делу.
Из п. 2 ст. 421 ГК следует, что суд может расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвали причины, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при должной степени добросовестности и осмотрительности, которая требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушит соотношение имущественных интересов сторон и договора и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишится того, на что вправе была рассчитывать изначально;
4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Практика показывает, что обычно отечественные судебные инстанции не расценивают фактор COVID-19 как достаточное основание расторжения договора арендатором. При этом учитывается, что стороны заключили договор аренды уже после появления пандемии. Ее последствия арендатор мог и должен был просчитать как предпринимательский риск. Сам по себе COVID-19 не может быть основанием расторжения договора. Таким основанием могут стать его последствия. На это же указывала в апреле 2020 года и БелТПП.
И вот тут арендатору нужно доказать, что именно коронавирус, а не иные факторы повлиял на ухудшение показателей бизнеса. Рассмотрим показательный пример из практики Верховного Суда, интересный также в силу других обстоятельств, отмеченных в мотивировочной части постановления судебной коллегии по экономическим делам (далее — СКЭД).
Пример
Экономический суд отказал ОАО «Банк» в удовлетворении требований к ИП Б. и Т.
ОАО «Банк» требовало расторгнуть договор аренды недвижимого имущества по основаниям, предусмотренным ст. 421, 422 ГК, а именно в связи с существенным изменением обстоятельств после заключения договора.
Истец (арендатор) в 2012 году заключил с ИП Б. и Т. (арендодатели) договор аренды части здания для осуществления банковской деятельности. Допсоглашением стороны продлили срок аренды до 31.12.2021. ОАО «Банк» предложило ответчикам расторгнуть договор, но получило отказ. Арендодатели выдвинули встречное предложение: расторгнуть договор в соответствии с положением, согласно которому в случае досрочного расторжения договора по вине или инициативе одной из сторон эта сторона должна была компенсировать второй стороне стоимость арендной платы за период с даты досрочного расторжения договора до заключения арендодателями нового договора аренды с третьим лицом на условиях, не ухудшающих положения арендодателей по сравнению с условиями настоящего договора, но не более чем за 12 месяцев.
Арендатор отказался расторгать договор с выплатой арендодателям компенсации за досрочное расторжение и обратился с иском в суд. Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные истцом обстоятельства были его предпринимательским риском. Отсутствовала совокупность условий, перечисленных в п. 2 ст. 421 ГК и необходимых для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменений.
ОАО «Банк» обратилось в СКЭД с кассационной жалобой. По мнению апеллянта, представленные доказательства подтверждали наличие совокупности условий, предусмотренных п. 2 ст. 421 ГК. Обстоятельства, действовавшие при заключении договора в 2012 году и при его продлении, существенно изменились.
В частности, значительно уменьшилось количество работников ОАО «Банк», отпала необходимость размещать их в офисе, изменился формат банковских услуг. Сложившаяся в стране эпидемиологическая обстановка привела к существенному снижению количества клиентов, посещавших арендуемое имущество. ОАО «Банк» не могло использовать его в полном объеме при сохранении обязанности вносить арендные и иные платежи. ОАО «Банк» не могло предвидеть возникновение COVID-19, а также оценить степень его возможного влияния на деятельность в целом и арендные правоотношения в частности. Стороны подписали и продлили договор до событий 2020 года. Исполнение договора аренды на согласованных условиях ОАО «Банк» считало крайне затруднительным, поскольку это влекло значительное увеличение издержек.
СКЭД поддержала выводы судов нижестоящих инстанций и при этом отметила следующее <1>.
<1> Постановление Верховного Суда Республики Беларусь от 02.03.2021 по делу N 180-4/10А/К.
Целью договора аренды было осуществление банковской деятельности. Данную деятельность ОАО «Банк» продолжало осуществлять. В связи со сложившейся в 2020 году в мире эпидемиологической обстановкой Республика Беларусь не объявила чрезвычайную ситуацию, не ввела карантин на посещение общественных мест, в том числе банков. Новые прогрессивные дистанционные механизмы обслуживания клиентов ОАО «Банк» внедрило по собственной инициативе. Оно стремилось не только преодолеть последствия эпидемии COVID-19, но и поддержать конкурентные позиции по обслуживанию клиентов на рынке банковских услуг. Уменьшение количества клиентов, посещавших отделение банка, в связи с эпидемией COVID-19, внедрение дистанционных сервисов по обслуживаю клиентов, уменьшение количества сотрудников не свидетельствовало о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.
При этом СКЭД фактически признала, что к банкам правомерно относятся нормы ст. 1 ГК о предпринимательской деятельности, в том числе о предпринимательском риске. Кроме того, из существа договора аренды не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 421 ГК).
Еще раз отметим, что белорусские суды, как правило, не признают фактор COVID-19 в качестве существенного изменения обстоятельства, указанного в п. 2 ст. 421 ГК. В то же время практика российских, украинских и прибалтийских судов отличается от отечественной. Там суды идут навстречу арендаторам, расторгая договоры аренды.
Хочется обратить внимание на условия вышеупомянутого договора аренды в части компенсационных выплат. Такие условия удачно сочетают возможность расторжения договора и обеспечения баланса интересов сторон.
Кроме того, в договорах следует стараться предусматривать условие о праве на отказ от исполнения в одностороннем порядке. При наличии такого права расторгать договор по допсоглашению не потребуется. Достаточно будет письма инициатора расторжения.
Поскольку в целом право арендатора на расторжение договора в ГК регламентируется недостаточно, рекомендуем позаботиться об этом еще до начала аренды, предусмотрев такое право в договоре.
