Вопрос: Между организациями заключен предварительный договор аренды помещений. В нем указано, что стороны обязуются заключить основной договор аренды помещений общей площадью 85 кв.м. Исполнение обязательства обеспечивается уплатой неустойки. В нарушение договоренностей потенциальный арендатор готов заключить основной договор аренды помещений, но меньшей площади — 60 кв.м. Основной договор заключается на новых условиях. Неустойка признана и уплачена арендатором одновременно. Надо ли арендодателю исчислять НДС при получении таких сумм?

Ответ: При получении арендодателем неустойки за нарушение потенциальным арендатором условий предварительного договора аренды НДС исчислять не надо.

Обоснование: По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на определенных условиях. То есть в данном случае заключено два договора и у них разный предмет <1>.

Объект налогообложения НДС возникает, когда есть оборот по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории республики <2>.

У арендодателя объект появляется при передаче помещений в аренду. Таким образом, по основному договору аренды объект налогообложения есть <3>.

С учетом определения реализации в НК по предварительному договору аренды реализации не происходит, оборот по реализации отсутствует <4>.

Налоговая база будет только по основному договору и определяется она как сумма арендной платы. Эта база может увеличиваться. В частности, на суммы, полученные (причитающиеся к получению) в виде санкций за нарушение арендаторами условий договоров <5>.

Неустойка же выплачивается за нарушение условий предварительного договора. Следовательно, в данном случае при получении неустойки объекта налогообложения и налоговой базы нет. Арендодателю исчислять НДС не надо.