Николай Витальевич Горелов,
заместитель председателя суда 
Минского района

Как показывает судебная практика, многие истцы, а также действующие в их интересах общественные объединения предъявляют исковые требования, вытекающие из правоотношений по долевому строительству, обосновывая эти требования законодательством о защите прав потребителей. Такой подход позволяет воспользоваться предусмотренной законодательством <*> льготой по освобождению от госпошлины при обращении с иском в суд.

В то же время судам необходимо сопоставлять нормы Закона о защите прав потребителей с иными НПА, чтобы правильно определить субъектный состав сторон по делу, правильно применить нормы права и правильно разрешить вопрос о распределении судебных расходов. Кроме того, следует тщательно анализировать положения заключенных участниками правоотношений договоров, регламентирующих их права и обязанности в случае переноса сроков строительства, процедуру заключения допсоглашений, направления извещений и уведомлений, последствия ее несоблюдения.

Пример 1

К. в исковом заявлении к ГП «УКС», ООО «О», ЖСПК указал, что являлся собственником жилого помещения. Функции генподрядчика при строительстве выполняло ООО «О», заказчиком выступало ГП «УКС». В ходе эксплуатации построенной квартиры проявились недостатки — неплотное прилегание оконных рам; наличие грибка на оконных блоках; образование наледи, промерзание; недопененность откосов и трещины на них; отклонение поверхности установленных подоконных досок от горизонтали; загрязнение, поверхностная коррозия на отливах.

Предложение добровольно урегулировать спор ответчик оставил без удовлетворения. Поэтому истец просил суд обязать ГП «УКС» устранить вышеуказанные недостатки.

Представители ГП «УКС», ООО «О» исковые требования не признали и просили применить к ним исковую давность ввиду истечения гарантийного срока. Представитель ЖСПК заявленные истцом требования полагал обоснованными. Истец неоднократно обращался с просьбой устранить недостатки, ЖСПК направлял претензии ГП «УКС», однако действенных мер то не приняло.

Суд установил, что ЖСПК и К. заключили договор на строительство квартиры. ЖСПК по договору передал ГП «УКС» функции заказчика, включая осуществление технадзора. Со своей стороны ГП «УКС» и ООО «О» заключили договор строительного подряда, согласно которому ООО «О» приняло обязательства генподрядчика при строительстве дома.

Дом сдали в эксплуатацию в срок, тогда же подписали гарантийный паспорт объекта строительства и зарегистрировали право собственности К. на квартиру. В процессе ее эксплуатации проявились многочисленные дефекты, по вопросу устранения которых К. на протяжении 2013 — 2018 годов неоднократно обращался к ЖСПК. Он переадресовывал претензии и жалобы ГП «УКС» и ООО «О».

Согласно п. 2 — 3 постановления Пленума Верховного Суда N 4 к указанным правоотношениям подлежали применению общие нормы гражданского законодательства, регулирующие ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы <*>.

Представленные суду фотографии, видеозаписи подтвердили наличие строительных дефектов, указанных в исковом заявлении.

Суд предложил ответчику провести строительно-техническую экспертизу. Возможно, это позволило бы получить доказательства, опровергающие вывод специалистов. Однако ответчик отказался оплачивать исследование, требующее специальных познаний. Ввиду указанного суд, основываясь на нормах ст. 221 ГПК, признал установленным факт некачественного выполнения работ, для выяснения которого потребовалась экспертиза.

В договоре поручения между ЖСПК и ГП «УКС» заказчик гарантировал устранение выявленных при приемке объекта дефектов в сроки, не превышающие установленных Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда (в ред. от 01.11.2006) и другими законодательными актами, а также устранение нарушений, выявленных в течение гарантийных сроков.

В соответствии с договором поручения и ст. 708 ГК надлежащим ответчиком в рамках данных правоотношений было выступавшее в качестве заказчика ГП «УКС». Именно оно приняло жилой дом и квартиру истца с выявленными в процессе эксплуатации дефектами.

Согласно ч. 1 — 3 п. 66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда на принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет. Гарантийный срок на комплектующие и составные части основного изделия, использованные для строительства объектов (выполнения строительных работ), считается равным гарантийному сроку на основное изделие, если иное не предусматривают ТНПА.

Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работ по договору подряда, составляет год, а в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест — года.

Если законодательство или договор подряда устанавливают гарантийный срок и заявление по поводу недостатков работы сделано в его пределах, срок исковой давности начинает течь со дня этого заявления <*>.

ЖСПК направил ГП «УКС» и ООО «О» заявление по поводу недостатков работы, в том числе в квартире истца, 12.07.2017. Дефектный акт представители ЖСПК, заказчика, подрядчика составили 09.10.2017. Вместе с тем дефекты (недостатки) не устранили. ЖСПК обратился в пределах гарантийного срока, поэтому он в отношении перечисленных истцом дефектов не истек.

С учетом вышеизложенного суд обязал ГП «УКС» устранить обнаруженные в квартире истца дефекты и отказал в удовлетворении исковых требований к ЖСПК и ООО «О». Ответчик обжаловал данное решение, однако суд апелляционной инстанции оставил его без изменений.

Пример 2

С. в исковом заявлении к ЗАО «Э» просил установить факт ничтожности положений соглашения о строительстве квартиры от 27.10.2017. Ответчик не выполнил стяжку полов со звукоизоляцией, штукатурку стен, отделку поверхности потолка (класс бетонной поверхности «В» требует отделки), установку электроплиты. Кроме того, истец потребовал:

— соразмерно уменьшить установленную соглашением цену за невыполненные работы на 8291,86 рубля и взыскать эту сумму в его пользу;

— взыскать с ответчика неустойку за просрочку устранения недостатков выполненной работы;

— взыскать с ответчика 2000 рублей денежной компенсации морального вреда.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме. Соглашение от 27.10.2017 должно было включить обязательство ЗАО «Э» выполнить строительство квартиры со стяжкой пола и штукатуркой стен. Приемка в эксплуатацию квартиры без данных элементов нарушает требования законодательства. Соответственно, ответчик должен был компенсировать стоимость данных работ. Неустойку за просрочку устранения недостатков, указанных в дефектном акте, следовало исчислять от стоимости квартиры в целом, а не от стоимости ее конструктивных элементов или деталей отделки.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал. Компетентные органы разрешили ЗАО «Э» строительство жилого дома без стяжки пола и штукатурки стен в квартирах. ЗАО «Э» согласовало проектную документацию и получило положительное экспертное заключение. Оснований для включения данных видов работ в оспариваемое соглашение не было, как не было и оснований для выплаты их стоимости истцу. Он данные работы не оплачивал, на момент подписания оспариваемого соглашения знал, что они не будут выполняться.

Рассматривая спор, суд исходил из следующих положений законодательства и обстоятельств дела.

ЗАО «Э» на основании заключенного 20.11.2016 с сыном истца соглашения обязалось организовать строительство и передать покупателю в собственность жилое помещение в многоквартирном жилом доме. ЗАО «Э» и истец С. заключили аналогичное соглашение 27.10.2017, а 30.10.2017 ЗАО «Э» утвердило акт приемки дома в эксплуатацию.

После осмотра квартиры представитель истца направил ЗАО «Э» претензионное письмо с требованием устранить недостатки, допущенные при строительстве, в том числе оштукатурить стены и сделать стяжку пола. ЗАО «Э» письмом разъяснило, что эту часть работ не предусматривала проектная документация и соглашение с С. По остальным вопросам предложило составить дефектный акт для устранения недостатков в двухмесячный срок.

При повторных осмотрах квартиры С. 09.03.2018, 27.04.2018 работник генподрядчика — ОАО «М» собственноручно учинил на дополнениях к дефектным актам запись об оставшихся недостатках.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. С. на день подписания соглашения от 27.10.2017 знал, что ЗАО «Э» не выполнило чистовую отделку стен, потолков, стяжку полов со звукоизоляцией, штукатурку стен и перегородок, не приобретет электроплиту. Эти же положения содержались в соглашении, заключенном с сыном С.

Минстройархитектуры в результате переписки с ЗАО «Э» и Белгоспроектом разрешило сдать дом в эксплуатацию без вышеуказанных работ, если это согласуют инвесторы в заключаемых с ними договорах. Инвесторы (в том числе С.) такое согласие дали, учинив подписи в соглашениях.

Представители Минстройархитектуры пояснили, что Министерство вправе давать разъяснения норм Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства. При наличии ясно выраженной позиции было допустимо разработать проект, не предусматривающий устройства стяжек, штукатурки и выполнения ряда иных работ. Соответственно, ОАО «М» на законных основаниях выполнило при строительстве спорного объекта в квартирах лишь работы, которые предусматривала утвержденная горисполкомом проектная документация. Она имелась на момент заключения с С. соглашения. Обязательство по установке электроплиты и выполнению иных работ ЗАО «Э» не могло включить в текст соглашения, т.к. это противоречило бы п. 9 Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций. Вышеназванные доказательства опровергали доводы истца, что соглашение от 27.10.2016 в части было ничтожным, как не соответствующее требованиям законодательства.

По тем же основаниям не подлежало удовлетворению требование истца о соразмерном уменьшении установленной цены. Работы, стоимость которых просил взыскать С., не выполнялись и не оплачивались. В данной части требование противоречило как соглашению от 27.10.2016, так и ст. 31 Закона о защите прав потребителей.

Не основывалось на законе и не подлежало удовлетворению требование истца взыскать с ответчика неустойку за просрочку устранения недостатков выполненных работ. Из соглашения от 27.10.2016 следовало, что обязательства ответчика в части строительства квартиры исчерпывались организацией данного процесса. Ответственность ЗАО «Э» как застройщика за качество работ по возведению жилого дома не предусматривалась.

После предъявления претензий истца к качеству работ ответчик привлек к составлению дефектного акта генподрядчика, работники которого должны были устранить выявленные недостатки. Данное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствовало, что ЗАО «Э» приняло все меры для выполнения своих обязательств перед истцом в целях скорейшего подписания акта приема-передачи жилого помещения. Тот факт, что истец и его представитель не хотели подписывать данный акт до устранения недостатков, отраженных в дефектных актах, был выражением их воли, а не уклонением ответчика от выполнения своих обязанностей. В судебном заседании представитель генподрядчика не отрицал обязанность по устранению вышеизложенных недостатков.

По этим же правовым основаниям суд отказал в удовлетворении исковых требований о денежной компенсации морального вреда.

Судебная коллегия областного суда признала ошибочным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки за просрочку устранения недостатков выполненной работы. Возникшие между С. и ЗАО «Э» правоотношения по качеству построенного и переданного истцу жилого помещения регулируют положения Закона о защите прав потребителей.

Общую стоимость некачественно выполненных работ в ходе рассмотрения дела определила экспертиза. Сроки устранения ответчиком каждого из дефектов определили даты направляемых в его адрес претензий и даты дефектных актов, подтверждающих устранение недостатков работ.

То обстоятельство, что недостатки в спорной квартире устранил генподрядчик, не свидетельствовало о необоснованности требований С. о взыскании неустойки и не освобождало ЗАО «Э» от ответственности перед истцом за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств.

Размер неустойки коллегия исчислила в размере 1% от цены (стоимости) выполненных работ, а не от общей стоимости жилого помещения, как того требовал истец. В итоге размер неустойки составил 2396 рублей. С учетом положений ст. 314 ГК суд уменьшил ее до 1000 рублей.

С учетом положений ст. 18 Закона о защите прав потребителей коллегия пришла к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя. Размер компенсации, исходя из требований разумности и справедливости, степени нравственных страданий потребителя, коллегия определила в 200 рублей.

Пример 3

С. на основании договора купли-продажи от 05.06.2015 приобрел у ОДО «Э» квартиру за 85 000 долларов в эквиваленте. В процессе эксплуатации выявились дефекты лоджии, что повлекло появление плесени и порчу конструктивных элементов. Ремонтные работы результата не дали, в связи с чем С. длительное время не мог эксплуатировать лоджию.

Истец с учетом заключения эксперта судебно-экспертной коллегии решил самостоятельно заменить блоки ограждения лоджии. В связи с этим просил суд:

— соразмерно уменьшить покупную цену жилого помещения на 5090 рублей;

— взыскать с ОДО «Э» неустойку за несвоевременное выполнение гарантийных обязательств в размере 697 173,75 рубля на день вынесения решения;

— взыскать денежную компенсацию морального вреда, эквивалентную 5250 долларам на день вынесения решения.

В судебном заседании истец и представитель общества защиты потребителей поддержали иск в полном объеме. После обращения в 2016 году истца к ОДО «Э» с заявлением об устранении недостатков лоджии проблема так и не получила решения. Следовательно, утверждение ответчика о пропуске гарантийных сроков было необоснованным. Расчет неустойки за неисполнение гарантийных обязательств по безвозмездному устранению недостатков истец исчислил за период с 17.11.2016 по 12.02.2018. При расчете исходил из 1% от стоимости квартиры, т.к. она представляет собой неделимый предмет. С. также просил суд взыскать с ответчика понесенные по делу судебные расходы.

Ответчик иск не признал, пояснив, что устранил недостатки проданной квартиры. По истечении гарантийных сроков истец вновь обратился за устранением недостатков, однако не пустил работников ремонтной организации в квартиру. Не было доказательств, что выявленные экспертом недостатки возникли до истечения гарантии.

Суда исковые требования удовлетворил частично. Он уменьшил покупную цену квартиры на 5090 рублей, взыскал с ответчика в пользу С. неустойку за несвоевременное исполнение гарантийных обязательств в размере 5090 рублей и денежную компенсацию морального вреда в размере 500 рублей. В удовлетворении иска в остальной части отказал.

После отказа ответчика добровольно компенсировать недостатки проданной квартиры истец к нему не обращался, приняв результаты устранения недостатков.

Из заключения эксперта следовало, что квартира С. изначально имела дефекты лоджии (ограждающие конструкции не соответствовали проектному решению, негерметичное исполнение сопряжений элементов ограждения лоджии позволяло дождю проникать в помещение, отсутствовали элементы отвода конденсата и воды из зоны притвора блоков ограждения из ПВХ вследствие несоответствия ТНПА при их изготовлении и монтаже). Дефекты проявились в течение установленного договором 2-летнего гарантийного срока.

По вопросу затекания воды в лоджию и необходимости гарантийных ремонтных работ истец впервые обратился к ОДО «Э» через 15 месяцев после приобретения квартиры. Это свидетельствовало о невыполнении гарантийных обязательств ответчиком в установленные сроки и об отчуждении имущества с дефектами, проявившимися в процессе эксплуатации.

Ответчик утверждал, что с момента направления С. письма с уведомлением об устранении недостатков лоджии истек 2-летний срок гарантии, который начал течь с момента продажи квартиры. Поэтому истец был не вправе обосновывать свои требования фактом несвоевременного устранения недостатков. Данный довод суд признал несостоятельным. Доказательства устранения недостатков лоджии ответчик не представил, его возражения опровергло заключение эксперта, а также факт продолжающихся залитий лоджии.

Недостатки лоджии в договором не оговаривались. Значит, С. в силу подп. 1.2 п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей имел право требовать соразмерного уменьшения цены проданной ему квартиры.

Из заключения эксперта следовало, что одним из способов устранения недостатков лоджии была замена блоков ограждения лоджий из ПВХ. Их стоимость составляла 5090 рублей. Суд удовлетворил это исковое требование, уменьшив цену квартиры на указанную сумму. Поскольку расчет стороны произвели в полном объеме, суд взыскал ее с ответчика в пользу истца.

Требование истца о взыскании с ОДО «Э» неустойки за несвоевременное выполнение гарантийных обязательств обосновывалось неустранением недостатков лоджии и их проявлением даже после выполнения ответчиком гарантийных ремонтных работ.

Приведенный истцом расчет суммы неустойки (697 173,75 рубля) суд счел неверным. Гарантийные ремонтные работы проводятся не в отношении всего объекта недвижимости, а его конкретной части (лоджии), их можно оценить отдельно. Соответственно, оснований для расчета суммы неустойки от цены товара в целом не было.

Рассчитанный судом размер неустойки составил 41 687,10 рубля, в силу положений ст. 314 ГК суд уменьшил ее до размера основного неисполненного обязательства. Денежную компенсацию морального вреда суд взыскал с ответчика с учетом ст. 314 ГК и, приняв во внимание требования разумности и справедливости, определил ее в 500 рублей.

Ответчик обжаловал данное решение, однако суд апелляционной инстанции оставил его без изменений. 

Пример 4

Н. 17.05.2018 заключил с СНП ООО «А» договор, который предусматривал окончание строительства жилого дома в июле 2018 года. Фактически капитальное строение приняли в эксплуатацию 27.11.2018. Кроме того, СНП ООО «А» не обеспечило условия для заселения Н. в квартиру в месячный срок со дня утверждения акта приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

На основании изложенного Н. просил суд уменьшить цену по договору на 22 600 рублей, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены в размере 85 500 рублей, а также в счет компенсации морального вреда 1000 рублей.

По договору окончанием строительства считалась дата утверждения акта приемки объекта. При переносе сроков строительства стороны обязались подписать допсоглашение в течение 10 календарных дней с момента направления уведомления. Н. и ответчик 06.12.2018 заключили соглашение, в силу которого срок окончания строительства продлялся до 27.11.2018. Акт приемки объекта датировался 27.11.2018.

Стороны 05.04.2019 подписали акт-соглашение об исполнении обязательств по договору от 17.05.2018, признавший исполнение всех обязательств надлежащим образом и в полном объеме. Истец принял квартиру 05.04.2019, в тот же день зарегистрировал права на нее.

Суд не нашел фактических и правовых оснований для удовлетворения иска. Законодательство о защите прав потребителей к сложившимся между сторонами гражданско-правовым отношениям применимо лишь в части конкретных товаров (работ, услуг), использованных (выполненных, оказанных) ответчиком в процессе строительства объекта, исходя из их стоимости и соответствия проектной документации,

Истец заявил требования, основанные, по его мнению, на нарушении ответчиком срока окончания строительства капитального строения в целом. В судебном заседании Н. не оспаривал законности допсоглашения к договору и его подписания.

Законодательство не ограничивает права участников гражданско-правовых отношений в части периода, в течение которого стороны могут заключать допсоглашения к ранее заключенным договорам. Поэтому не противоречило закону соглашение от 06.12.2018, которым стороны продлили срок окончания строительства.

При вышеуказанных обстоятельствах суд пришел к выводу, что ответчик не нарушил сроки строительства объекта. Стороны согласовали их продление, акт приемки капитального строения утвердили в пределах этих сроков. В связи с указанным суд в удовлетворении исковых требований Н. отказал.

Истец обжаловал данное решение, однако суд апелляционной инстанции оставил его без изменений.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex