Вопрос: Может ли арендодатель возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений до окончания договора аренды, если они были произведены с его согласия? Когда должна происходить передача неотделимых улучшений помещения от арендатора к арендодателю? Можно ли передать неотделимые улучшения без возврата арендованного помещения?

Ответ: Арендодатель может возместить стоимость неотделимых улучшений до окончания срока договора аренды, если они были произведены с его согласия, при соблюдении определенных условий. Неотделимые улучшение передаются от арендатора к арендодателю вместе с объектом аренды после окончания срока договора аренды. Неотделимые улучшения арендованного помещения могут быть переданы арендатору только совместно с объектом аренды.

Неотделимые улучшения имущества — улучшения, обладающие следующими признаками <*>:

1) прочно связаны с объектом аренды;

2) не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда;

3) влекут за собой изменение стоимости самого имущества.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды <*>.

Диспозитивный характер нормы п. 2 ст. 594 ГК позволяет участникам договора аренды предусмотреть возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений и в период действия договора аренды, не дожидаясь его окончания. Как правило, на практике это реализуется путем зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет уплаты арендных платежей либо предоставлением арендатором льготной ставки арендной платы на определенный период.

С правовой точки зрения в п. 2 и 3 ст. 594 ГК речь идет не о передаче неотделимых улучшений, а о возмещении их стоимости. Произведенные неотделимые улучшения арендатор использует в составе полученного арендованного имущества, ведь они и производятся арендатором для того, чтобы улучшить пользование данным имуществом. Возвращаются неотделимые улучшения одновременно и в составе арендуемого имущества. Смысл в передаче неотделимых улучшений без возврата указанного имущества отсутствует, поскольку их невозможно отделить.

При осуществлении арендатором неотделимых улучшений имущество возвращается арендодателю вместе с произведенными улучшениями. В зависимости от наличия согласия арендодателя на производство таких улучшений решается вопрос о возмещении расходов арендатора <*>.

Рекомендуем посетить семинар:
Аренда: бухгалтерский и налоговый учет. Новый порядок возмещения арендаторами расходов