С 20.11.2023 вступает в силу Указ от 16.05.2023 N 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее — Указ N 138), который главным образом заменит действующий Указ от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ N 150) (п. 10 Указа N 138, п. 13 приложения 2 к Указу N 138). Рассмотрим, что будет регулировать Указ N 138 и что изменится.
1. Имущество
В целях повышения эффективности использования имущества и совершенствования порядка определения размера арендной платы Указ N 138 вместо Указа N 150 будет регулировать вопросы сдачи в аренду и безвозмездное пользование имущества, находящегося в госсобственности, а также недвижимого имущества, находящегося в собственности хозобществ (преамбула к Указу N 138). Подробнее см. схему.
———————————
<1> Госсобственность — республиканская собственность (собственность Республики Беларусь) и коммунальная собственность (собственность административно-территориальных единиц) (ст. 215 ГК). Госсобственность может также закрепляться за государственными юрлицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 216 ГК).
<2> Хозобщества — если не указано иное, хозобщества, более 50% акций (долей в уставных фондах) которых находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (п. 17 приложения 1 к Указу N 138).
<3> Движимое имущество — относящееся к основным средствам: машины, оборудование, транспортные средства, иное движимое имущество (п. 4 приложения 1 к Указу N 138).
<4> Недвижимое имущество — если не указано иное, капитальные строения (здания, сооружения), в том числе права на которые не зарегистрированы, изолированные помещения, машино-места, их части (п. 7 приложения 1 к Указу N 138).
Из указанного видно, что появился перечень терминов и определений, которые закреплены в приложении 1 к Указу N 138.
При этом установлено, что действие Указа N 138 не распространяется (п. 3 Указа N 138):
— на жилищный фонд;
— линейно-кабельные сооружения электросвязи;
— имущество Посольства Республики Беларусь в Российской Федерации;
— отношения по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг);
— отношения по размещению средств наружной рекламы.
2. Незарегистрированная недвижимость
Несколько изменились условия сдачи в аренду недвижимого имущества, права на которые не зарегистрированы. Установлено, в частности, что заключение договоров аренды недвижимого имущества, его частей может осуществляться без наличия документов, удостоверяющих госрегистрацию создания таких объектов недвижимости, возникновения прав на них, при условии включения сведений о таких объектах в ГИР «Единый реестр имущества». При этом арендатор вправе запрашивать сведения, которые подтверждают вещное право арендодателя на объект аренды (подп. 1.10 п. Указа N 138, подп. 2.3-1 п. 2 Указа N 150). Подробнее см. схему.
———————————
<1> Часть 1 подп. 1.10 п. 1 Указа N 138.
В данном случае недвижимым имуществом являются капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в госсобственности, а также в собственности хозобществ, акции (доли в уставных фондах) которых находятся в госсобственности (подстрочное примечание к ч. 1 подп. 1.10 п. 1 Указа N 138).
<2> Часть 2 подп. 1.10 п. 1 Указа N 138.
<3> Часть 3 подп. 1.10 п. 1 Указа N 138.
В данном случае речь идет о недвижимом имуществе, его частях согласно подстрочному примечанию <*> к ч. 1 подп. 1.10 п. 1 Указа N 138, за исключением инженерных сетей электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и канализации, связи, теле- и радиофикации, сооружений, предназначенных для движения транспорта, пешеходов, перемещения грузов, иных коммуникаций, сооружений на внутренних водных путях, мелиоративных систем, а также капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на землях общего пользования (подстрочное примечание <*> к ч. 3 подп. 1.10 п. 1 Указа N 138).
Как и согласно Указу N 150, если право на объект недвижимого имущества не будет зарегистрировано в течение 6 месяцев, арендодатель не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным, должен перечислить 100% полученной арендной платы в республиканский (если объект недвижимости находится в собственности Республики Беларусь) или местный бюджет (если это иной объект недвижимости) начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором истек этот срок (ч. 4 подп. 1.10 п. 1 Указа N 138, ч. 2 подп. 2.3-1 п. 2 Указа N 150).
<4> Часть 5 подп. 1.10 Указа N 138.
Такие изменения не являются основанием для доначисления либо возврата ранее внесенной платы за право заключения договоров аренды и (или) полученной арендной платы, арендной платы на рынках (ч. 6 подп. 1.10 Указа N 138).
3. Размер арендной платы
По общему правилу порядок определения размера арендной платы остался прежним — на основании базовой арендной величины, которая ежегодно устанавливается Совмином с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему и применяется с 1 апреля года, в котором он установлен.
Обратите внимание!
Изменены определения терминов «размер арендной платы» и «ставка арендной платы»: исключена привязка непосредственно к недвижимому имуществу. Соответствующие определения будут применяться как к движимому, так и к недвижимому имуществу.
Размер арендной платы — стоимость аренды имущества за месяц (п. 14 приложения 1 к Указу N 138, абз. 5 п. 2 Положения о размере арендной платы капитальных строений, утв. Указом N 150).
Ставка арендной платы — стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади в месяц, рассчитанная исходя из базовой ставки с применением коэффициентов, предусмотренных Указом N 138 (п. 16 приложения 1 к Указу N 138, абз. 4 п. 2 Положения о размере арендной платы капитальных строений, утв. Указом N 150).
Вместе с тем уточнено, что Указом N 138 может быть предусмотрен иной порядок (подп. 1.1 п. 1 Указа N 138, подп. 2.1 п. 2 Указа N 150). В зависимости от вида имущества Указом N 138 утверждены новые положения (п. 2 Указа N 138, п. 1 Указа N 150):
— Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества. Например, введен понижающий коэффициент 0,5 в отношении производственных площадей;
— Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества на рынках;
— Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в госсобственности.
Примечание
По данным положениям в ближайшее время будут подготовлены отдельные комментарии.
4. Перечисление платежей в бюджет
Расширен перечень госорганов и организаций, которые должны перечислять плату за право заключения договоров аренды и полученную арендную плату в республиканский бюджет. Например, среди прочих к ним теперь будет относиться администрация СЭЗ, ГУ «Администрация Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» и пр. Также изменился порядок и размер перечислений (подп. 1.2, 1.3 п. 1 Указа N 138; подп. 2.2, 2.3 п. 2 Указа N 150). Подробнее см. схему.
———————————
<1> Подпункт 1.2 п. 1 Указа N 138.
Госорганы и организации перечислены в п. 3 приложения 1 к Указу N 138. Они осуществляют перечисления при сдаче в аренду как движимого, так и недвижимого имущества, которое находится в собственности Республики Беларусь.
<2> Подпункт 1.3 п. 1 Указа N 138, п. 18 приложения 1 к Указу N 138.
Нацбанк, унитарные предприятия, учреждения, другие юрлица осуществляют перечисления в отношении недвижимого имущества, которое находится в собственности Республики Беларусь и закреплено за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Исключение — госорганы и организации, указанные в подп. 1.2 п. 1 Указа N 138.
Хозобщества, созданные в соответствии с законодательством о приватизации, их правопреемники и республиканские государственно-общественные объединения, их структурные подразделения осуществляют перечисления в отношении переданного им в безвозмездное пользование недвижимого имущества, которое находится в собственности Республики Беларусь, при сдаче его в аренду.
Для указанных в схеме 3 организаций размер платы, которая подлежит перечислению в республиканский бюджет, определяется после исчисления и вычета НДС. При этом установлено, при налогообложение прибыли суммы полученной арендной платы, арендной платы на рынках включаются в состав затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, а сумма платы за право заключения договоров аренды — во внереализационные расходы (подп. 1.4 п. 1 Указа N 138, ч. 2 подп. 2.3 п. 2 Указа N 150).
Срок перечисления данных платежей в республиканский бюджет не изменился. Они перечисляются в доход республиканского бюджета ежемесячно не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным, в установленных размерах. При этом дано определение отчетного месяца — месяц, в котором получены плата за право заключения договоров аренды, арендная плата, арендная плата на рынках (подп. 1.5 п. 1, подстрочное примечание <*> к подп. 1.5 п. 1 Указа N 138, ч. 1 подп. 2.9 п. 2 Указа N 150).
Соответствующие изменения произведены при перечислении платежей в местный бюджет (подп. 1.6 п. 1 Указа N 138, подп. 2.9 п. 2 Указа N 150).
Размер пеней за несвоевременное перечисление платежей остался прежним: в случае несвоевременного перечисления в республиканский или местный бюджет необходимых платежей арендодатель уплачивает в республиканский или местный бюджет пени в размере 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка, действовавшей в соответствующие периоды неисполнения платежа, от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за установленным днем уплаты, включая день уплаты (взыскания) (подп. 1.7 п. 1, подстрочное примечание <**> к подп. 1.7 п. 1 Указа N 138, ч. 3 подп. 2.9 п. 2 Указа N 150). При этом установлено: взыскание задолженности, а также пеней по ней будет производиться путем списания в бесспорном порядке денежных средств со счетов в банках, небанковских кредитно-финансовых организациях, ОАО «Банк развития Республики Беларусь» электронных денег в электронных кошельках должника на основании:
— приказа территориального органа Минфина, если задолженность взыскивается перед республиканским бюджетом, и пеней по ней;
— местного финансового органа, если задолженность взыскивается перед местным бюджетом, и пеней по ней.
Скорректирован порядок издания приказа, получения сведений о наличии задолженности и пр. (подп. 1.9 п. 1 Указа N 138, подп. 2.16 п. 2 Указа N 150).
5. Аукцион по продаже права заключения договоров аренды недвижимого имущества (аукцион)
Из порядка проведения аукциона исключена республиканская собственность (подп. 1.11 п. 1 Указа N 138, подп. 2.7 п. 2 Указа N 150).
Новой нормой является запрет участия в повторных аукционах лиц, которые при ранее проведенных аукционах в отношении одного и того же предмета аукциона уклонились (ч. 3 подп. 1.11 п. 1 Указа N 138):
— от заключения договоров аренды недвижимого имущества;
— исполнения обязательств по возмещению затрат на организацию и проведение аукциона;
— уплаты штрафов.
Более подробно вопросы по проведению аукциона регламентированы Положением о порядке сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, утв. Указом N 138, по которому в ближайшее время будет подготовлен отдельный комментарий. Например, с 20.11.2023 не нужно проводить аукцион при сдаче недвижимого имущества в аренду отечественному производителю для реализации продукции собственного производства либо сдачи в аренду для размещения фирменного магазина отечественного производителя. Кроме того, к такой недвижимости применяется коэффициент спроса в размере, не превышающем 1.
6. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом
В настоящее время, недвижимое имущество, находящееся в госсобственности, а также в собственности хозобществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, предоставляется в безвозмездное пользование юрлицам и ИП согласно приложению к Указу N 150 (ч. 1 подп. 2.12 п. 2 Указа N 150).
С 20.11.2023 недвижимое имущество, которое находится:
— в госсобственности — можно будет передать в безвозмездное пользование госорганам и организациям, местным исполкомам, юрлицам и ИП согласно перечню, который определит Совмин (ч. 1 подп. 1.12 п. 1 Указа N 138). Перечень госорганов и организаций закреплен в п. 3 приложения 1 к Указу N 138. Перечень юрлиц и ИП Совмином пока не определен;
— собственности хозобществ — можно будет передать в безвозмездное пользование только госорганам и организациям, местным исполкомам (ч. 2 подп. 1.12 п. 1 Указа N 138). Перечень госорганов и организаций закреплен в п. 3 приложения 1 к Указу N 138.
Исключена возможность передачи в безвозмездное пользование частному партнеру для исполнения обязательств, предусмотренных соглашением о государственно-частном партнерстве, недвижимого имущества, находящееся в госсобственности. При этом сохраняется возможность передачи такого имущества в безвозмездное пользование иностранным и международным юрлицам (организациям, не являющимся юрлицами) и иным лицам в случаях, предусмотренных международными договорами Республики Беларусь (ч. 3 подп. 1.12 п. 1 Указа N 138, ч. 2 подп. 2.12 п. 2 Указа N 150).
Как и в настоящее время, те лица, которым имущество передано в безвозмездное пользование, обязаны возмещать ссудодателю определенные расходы. При этом предоставлена возможность оплачивать их посредством авансовых платежей. Кроме того, установлено: если ссудодателем является бюджетная организация, начисление амортизации у которой осуществляется в конце года, ей ссудополучателем возмещается 1/12 расчетной величины начисленной амортизации (ч. 1 подп. 1.13 п. 1, подстрочное примечание <*> к подп. 1.13 п. 1 Указа N 138, ч. 1 подп. 2.13 п. 2 Указа N 150). Расширен перечень лиц, которые от возмещения указанных расходов освобождены. Например, к ним теперь относятся также определенные научные организации, таможенные органы и пр. (ч. 3 подп. 1.13 п. 1 Указа N 138, ч. 2 подп. 2.13 п. 2 Указа N 150).
Кроме того, установлено, что РУП «Производственно-торговый и гостиничный комплекс «Октябрьский» не возмещает расходы, понесенные ссудодателем за счет средств республиканского бюджета, на коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами)» (ч. 2 подп. 1.13 п. 1 Указа N 138).
Если определенное лицо вправе расходы не возмещать, как и в настоящее время, ссудодатели самостоятельно несут необходимые расходы (затраты) с включением сумм таких расходов в состав затрат, учитываемых при налогообложении, или в состав внереализационных расходов в соответствии с НК. Вместе с тем с 20.11.2023 данное правило не относится к юрлицам и ИП, которые организуют питание учащихся согласно абз. 3 ч. 3 подп. 1.13 п. 1 Указа N 138. Данные расходы (затраты) учреждения образования будут нести за счет средств республиканского или местного бюджета (ч. 4 подп. 1.13 п. 1 Указа N 138).
7. Договор аренды (безвозмездного пользования)
Установлен запрет на передачу недвижимого имущества во временное владение и (или) пользование без заключения договора аренды (безвозмездного пользования) или закрепления его на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. При этом Указом N 138 могут быть установлены исключения (ч. 1 подп. 1.16 п. 1 Указа N 138).
Например, не нужно заключать договор аренды (безвозмездного пользования) при размещении технических средств организации дорожного движения, почтовых ящиков и пр. (ч. 1 подп. 1.16 п. 1 Указа N 138).
Кроме того, расширен перечень работников, размещать которых допускается без заключения договора аренды (безвозмездного пользования): определенных работников Департамента МВД, органов и подразделений ЧС, РУП «Информационно-вычислительный центр Минфина», официальных представителей республиканских органов госуправления в дипломатических представительствах и консульских учреждениях Республики Беларусь (подп. 1.15 п. 1 Указа N 138).
Примечание
В настоящее время такое исключение составляют лишь определенные работники Департамента МВД. Их размещение осуществляется в соответствии с заключенными с Департаментом МВД договорами об оказании охранных услуг (подп. 2.14 п. 2 Указа N 150).
Установлены особые случаи, когда арендатор в одностороннем порядке может отказаться от договора аренды: на период проведения арендодателем или уполномоченным им лицом капитального ремонта недвижимого имущества, его реконструкции, а также в иных случаях, когда по инициативе арендодателя арендатор не может пользоваться арендованным недвижимым имуществом. Если же соответствующие обстоятельства прекратились, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на оставшийся срок. При определении срока, в течение которого арендатор сможет реализовать свое преимущественное право приобретения арендованного недвижимого имущества, будет учитываться весь период времени, в течение которого арендатор владел и (или) пользовался недвижимым имуществом (подп. 1.14 п. 1 Указа N 138).
В договорах аренды (безвозмездного пользования) недвижимого имущества стороны должны будут установить обязательное условие: обязательство арендатора (ссудополучателя) о соблюдении законодательства, регулирующего порядок и условия осуществления вида деятельности, которым он занимается (ч. 2 подп. 1.17 п. 1 Указа N 138).
Вместе с тем, как и в настоящее время, в период действия договора аренды (безвозмездного пользования) допускается использовать недвижимое имущество по назначению, определенному в таком договоре, которое отличается от назначения, указанного в документах регистрации недвижимости. При этом согласно Указу N 150 такое использование допускается, если не нужно проводить строительно-монтажные работы (кроме текущего или капитального ремонта) и менять назначение недвижимого имущества и целевое назначение земельного участка. С 20.11.2023 исключением является лишь случай, когда для отличного использования требуется проведение строительно-монтажных работ по реконструкции объекта недвижимого имущества. Также не должны нарушаться права и законные интересы граждан, юрлиц и ИП (подп. 1.17 п. 1 Указа N 138).
В период с 20.11.2023 по 19.02.2024 договоры аренды (безвозмездного пользования) имущества, заключенные до 20.11.2023, необходимо привести в соответствие с Указом N 138 (п. 4 Указа N 138).
Читайте этот материал в ilex >>*
* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Читайте также
