Сегодня стать собственником квартиры можно, приняв участие в долевом строительстве. Для этого нужно найти подходящего вам застройщика и обратиться к нему для заключения договора создания объекта долевого строительства (далее — договор, договор долевого строительства). Разберемся с основными моментами заключения, изменения и расторжения такого договора <*>.
Заключение договора
Законодательством установлена форма типового договора долевого строительства. Застройщик заключает договоры по этой форме со всеми гражданами <*>.
На заметку
Лицо, с которым застройщик заключил договор долевого строительства, называют дольщиком <*>.
Несмотря на наличие утвержденной формы договора, перед тем, как его подписать, рекомендуем проверить наличие и описание всех существенных условий. Это поможет избежать проблем с регистрацией договора в исполкоме, а также споров при его исполнении.
Такими условиями будут <*>:
1) указание конкретной квартиры, которая должна быть построена и передана вам.
Обратите внимание!
В договоре кроме описания квартиры указываются и характеристики дома;
2) реквизиты банков и номера счетов, на которые зачисляются:
— деньги льготных кредитов;
— деньги на строительство квартиры и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства;
— деньги на оплату прибыли застройщика;
3) срок исполнения застройщиком обязательств по договору. Другими словами, это срок строительства и ввода в эксплуатацию дома, в котором будет находиться квартира (далее — срок строительства);
4) цена квартиры (цена договора) и стоимость строительства 1 кв. м общей площади квартиры.
Обратите внимание!
Цена квартиры должна быть установлена в белорусских рублях <*>;
5) размер и порядок внесения дольщиком денег.
На заметку
В договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата квартиры, так и поэтапная. В случае строительства квартиры с использованием господдержки платежи осуществляются поэтапно на основании ежемесячно представляемых справок застройщика <*>;
6) гарантийный срок на квартиру.
Обратите внимание!
Минимальный гарантийный срок — пять лет со дня подписания акта приемки-передачи квартиры <*>;
7) права и обязанности сторон;
8) порядок изменения условий договора;
9) обязательство застройщика передать вам квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;
10) порядок приемки-передачи квартиры;
11) основания досрочного расторжения договора;
12) порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора;
13) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
Обратите внимание!
Часть условий может быть отражена в приложениях к договору, которые являются его неотъемлемой частью. Например, характеристики квартиры, график платежей, расчет затрат застройщика на строительство квартиры <*>.
После подписания договора он подлежит регистрации в исполкоме (администрации района), выдавшем застройщику разрешительную документацию на строительство (далее — исполком). Вам лично обращаться за регистрацией не нужно. Это делает застройщик в течение трех рабочих дней с даты подписания договора <*>. Исполком, в свою очередь, регистрирует договор в течение трех рабочих дней после его представления застройщиком <*>.
На заметку
Регистрация осуществляется путем проставления отметки о регистрации на экземплярах договора <*>.
Застройщик должен выслать вам заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора или вручить его лично под роспись. Это он обязан сделать в течение трех рабочих дней после регистрации договора <*>.
Обратите внимание!
Договор считается заключенным с даты его регистрации в исполкоме <*>.
Изменение договора
Изменение договора чаще всего происходит по инициативе застройщика. И самые распространенные случаи — это увеличение цены и срока строительства.
Увеличение цены
Цена квартиры формируется на стадии заключения договора <*>. Однако застройщик вправе пересчитать ее, если изменились и оказали влияние на цену квартиры <*>:
— прогнозные индексы цен в строительстве;
— законодательство об уплате косвенных налогов.
При этом такие изменения должны произойти либо в нормативный срок строительства дома, либо в дополнительный.
На заметку
Дополнительный срок строительства — это срок, на который продлено строительство в установленном прядке при отсутствии вины застройщика.
Изменение цены оформляется дополнительным соглашением (допсоглашением) к договору. При этом оно должно содержать обоснованный расчет по изменению цены квартиры <*>.
Обратите внимание!
Если вы не согласны с обоснованным изменением цены квартиры и подписанием в связи с этим допсоглашения, то застройщик может потребовать досрочного расторжения договора. Вместе с тем вы также можете потребовать расторжения договора раньше срока и возврата уплаченных вами денег <*>.
Изменение срока строительства
Если квартира не может быть построена в определенный в договоре срок, застройщик обязан направить дольщику <*>:
— обоснование причин переноса срока;
— предложение о внесении изменений в договор.
На заметку
Информация о переносе срока направляется дольщику заказным письмом не позднее, чем за месяц до истечения указанного в договоре срока строительства <*>.
Если вы согласны на изменение срока, то подписывается допсоглашение к договору <*>.
Отметим, подписание такого соглашения — это ваше право, а не обязанность <*>. Поэтому вы можете отказаться от его подписания. Если застройщик все-таки нарушит сроки строительства и в этом будет его вина, то после завершения строительства он обязан уплатить неустойку. Но она уплачивается, если дольщик внес все платежи по договору <*>.
Расторжение договора по инициативе дольщика
Дольщик вправе потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения. И это можно сделать без какого-либо обоснования <*>.
На заметку
Случаи, когда застройщик может требовать расторгнуть договор досрочно, определены законодательством <*>. Например, в случае просрочки уплаты в полном размере платежей в течение двух периодов подряд.
О своем намерении расторгнуть договор дольщик должен уведомить застройщика за один месяц. Сделать это нужно заказным письмом с уведомлением. После получения застройщиком такого письма возможны две ситуации *(п. 20 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства):
1) застройщик согласен на расторжение договора. В этом случае в течение месяца подписывается акт о расторжении договора (далее — акт). Договор будет считаться расторгнутым после подписания акта;
2) застройщик не согласен на расторжение договора: дан отрицательный ответ или вообще отсутствует какой-либо ответ. В этой ситуации дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Это можно сделать по истечении пяти дней со дня:
— отказа застройщика расторгнуть договор;
— истечения срока для ответа в письме о расторжении договора, но не ранее 30 дней с даты его получения застройщиком.
О принятии такого решения нужно письменно сообщить застройщику в течение трех дней со дня его принятия.
На заметку
Рекомендуем ваше решение направлять застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Этот способ позволит подтвердить, что застройщик его получил.
