С 08.01.2021 вступает в силу Указ № 247, которым установлено преимущественное право строительства многоквартирного жилого дома за КУП и стройорганизациями с собственной технической базой и специалистами; ограничение прибыли не более 5% при строительстве с привлечением денежных средств физлиц и проведение аудита по соблюдению данных ограничений.

Для реализации Указа № 247 Совмин постановлением № 585 внес соответствующие изменения в Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства (далее – Положение), в том числе в форму типового договора создания объекта долевого строительства (далее – договор) <*>.

Изменения вступят в силу с 08.01.2021 <*>.

Помимо норм, дублирующих правила Указа № 247, постановлением № 585:

1) установлено, что Положение будет определять условия привлечения денежных средств при долевом строительстве <*>:

физлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов с прибылью застройщика не более 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений;

ИП и юрлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов без ограничения прибыли застройщика;

физлиц, юрлиц, ИП – для долевого строительства нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости без ограничения прибыли застройщика.

Таким образом, неограниченный размер прибыли можно будет устанавливать лишь при определении цены договора (объекта долевого строительства) в отношении <*>:

– жилых и (или) нежилых помещений, которые строятся за счет юрлиц и ИП;

– нежилых помещений, которые строятся за счет физлиц;

На заметку
При строительстве перечисленных объектов долевого строительства превышение (снижение) их фактической стоимости по отношению к цене договора (цене объекта долевого строительства) при достижении потребительских и качественных характеристик объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией можно будет отнести на финансовые результаты деятельности застройщика <*>.

2) исключено право застройщика снижать в процессе строительства цену договора (цену объекта долевого строительства) за счет уменьшения размера прибыли для всех дольщиков, либо для всех дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, не состоящих на таком учете <*>;

На заметку
За счет уменьшения размера прибыли застройщику предоставлено право изменять цену объектов долевого строительства в случае невозможности заключения договора на ранее задекларированные объекты. Как и сейчас, застройщик должен будет не ранее чем через 30 календарных дней опубликовать новую проектную декларацию или изменения к предыдущей декларации <*>.

3) расширен перечень случаев, когда к застройщику за невыполнение срока обязательств по договору не применяются меры ответственности в виде неустойки (пеней) дольщикам. Теперь к таким случаям будут относиться нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части предоставления государственной поддержки, а также средств семейного капитала. При этом сам дольщик также не несет ответственности за несвоевременное перечисление указанных платежей. Соответствующие изменения внесены в форму типового договора <*>.

На заметку
Государственная поддержка – оказываемая дольщикам из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, при строительстве ими жилых помещений поддержка в виде предоставления льготных кредитов, одноразовых субсидий, субсидий на уплату части процентов за пользование кредитами и субсидий на погашение основного долга по кредитам в соответствии с законодательством <*>.

В настоящее время к застройщикам за нарушение сроков исполнения обязательств по договору меры ответственности в виде неустойки (пеней) дольщикам не применяются, если дольщики нарушили сроки внесения платежей в части предоставления льготных кредитов и одноразовых субсидий <*>.

 При строительстве объекта долевого строительства с использованием средств семейного капитала дольщику необходимо будет предоставить решение о досрочном распоряжении такими средствами <*>;

4) предоставлено право дольщику без согласия заказчика отказаться от внутренних отделочных работ до начала их выполнения. О данном решении, равно как и о решении финансировать внутренние отделочные работы в объекте долевого строительства, дольщику достаточно будет проинформировать застройщика путем подачи соответствующего заявления не позднее чем за 6 месяцев до даты ввода объекта строительства в эксплуатацию при условии, что срок строительства более 6 месяцев <*>.

Внимание!
При наличии соответствующего заявления дольщика застройщик обязан будет заключить с дольщиком допсоглашение на выполнение (исключение выполнения) внутренних отделочных работ в объекте долевого строительства в срок не позднее чем за 6 месяцев до даты ввода объекта строительства в эксплуатацию при условии, что срок строительства более 6 месяцев <*>.

Отметим, что в настоящее время дольщик вправе отказаться от внутренних отделочных работ лишь с согласия заказчика <*>.

Действие постановления № 585 не распространяется на объекты строительства:

– разрешительная документация на строительство которых выдана до 08.01.2021;

– возводимые в рамках инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства, заключенных до 08.01.2021.