Е.В. Шаршун, начальник отдела гражданского,
хозяйственного и экологического законодательства
управления законодательства о гражданских, финансово-экономических
и экологических отношениях Национального центра законодательств
и правовых исследований Республики Беларусь

С 01.01.2023 вступает в силу новая редакция КоЗ, предусмотренная Законом N 195-З. Проанализируем наиболее значимые корректировки КоЗ в отношении сделок и иных действий с земельными участками, а также прав иностранных граждан и лиц без гражданства и возможности нахождения у них земельных участков на праве СОБСТВЕННОСТИ и пожизненного наследуемого владения..

Новая редакция КоЗ закрепляет возможность совершения сделок и иных действий (изменение целевого назначения, раздел и т.д.) с земельными участками, в отношении которых действующий КоЗ устанавливает запреты и ограничения.

Справочно
Сейчас КоЗ запрещает:
— раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, а также капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения строительства (ст. 10);
— изменение целевого назначения земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения строительства, а также участков, предоставленных гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня госрегистрации жилых домов, возведенных на таких участках (ст. 10);
— увеличение земельного участка, предоставленного по результатам аукциона (ст. 11);
— передачу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), до получения арендатором документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения) (ст. 47);
— отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), до получения собственником документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения) (ст. 51).

По новой редакции КоЗ сделки и иные действия с земельными участками возможны с разрешения Минского городского, городского (города областного, районного подчинения) или районного исполкома при условии:

— изменения вида права на земельный участок на право частной собственности (если участок принадлежит заявителю на ином виде права) или на право аренды (если участок в соответствии с законодательством нельзя предоставить в частную собственность).

Обратите внимание!
В случае подачи землепользователем в течение 5 лет с 01.09.2022 заявления в местный исполком о приобретении земельного участка в частную собственность или о его предоставлении в аренду с внесением платы за право аренды на 99 лет применяется коэффициент:
— 0,8 — на территории Минска, областных центров;
— 0,5 — на иных территориях;

— внесения платы за участок или платы за право его аренды. Плата будет вноситься по рыночной стоимости земельного участка, но не ниже кадастровой стоимости без предоставления рассрочки либо путем доплаты разницы между рыночной и кадастровой стоимостью участка, ранее выкупленного в частную собственность по кадастровой стоимости. Это требование касается только населенных пунктов, определенных областными и Минским городским исполкомами. На иных территориях плата будет вноситься по кадастровой стоимости земельных участков.

Требования об изменении вида права и о внесении платы не распространяются на земельные участки, предоставленные госорганизациям или хозобществам, более 50% акций (долей в уставных фондах) которых принадлежат государству;

— наличия инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков;

— соблюдения предельных размеров, градостроительных регламентов, природоохранных и санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.

Для принятия решения необходимо соблюдение всех условий.

Отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), до получения собственником документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения), допускается без соблюдения указанных условий при отчуждении:

— участка местным исполкомам;

— участков, приобретенных на аукционе по их продаже в частную собственность;

— участков в процессе принудительного исполнения судебных постановлений и иных исполнительных документов.

В отношении земельных участков, предоставленных гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для строительства (строительства и обслуживания) жилого дома, срок, когда права по использованию земельных участков ограничиваются, уменьшается с 8 до 5 лет.

До истечения 5 лет со дня госрегистрации таких домов, незавершенных законсервированных строений отчуждение указанного недвижимого имущества возможно с разрешения местного исполкома в исключительных случаях при условии:

— полного исполнения (в том числе досрочного) обязательств по кредитному договору на строительство жилых помещений, если кредит привлекался;

— изменения вида права на земельный участок на право частной собственности (если участок принадлежал заявителю на ином виде права) или на право аренды (если участок в соответствии с законодательством нельзя предоставить в частную собственность);

— внесения платы за земельный участок или платы за право его аренды;

— внесения гражданином платы в размере 100, 80 или 50% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в частную собственность соответственно без внесения платы, с внесением платы в размере 20 или 50% от кадастровой стоимости.

Под исключительными случаями понимается направление на работу (службу) в другую местность, изменение места жительства (в том числе выезд за пределы республики, области), потеря кормильца в семье, получение I или II группы инвалидности, расторжение брака с необходимостью раздела совместного имущества и другие обстоятельства, объективно свидетельствующие о невозможности использования недвижимого имущества.

Закон N 195-З существенно расширил права иностранных граждан и лиц без гражданства в отношении возможности нахождения у них земельных участков на праве собственности и пожизненного наследуемого владения. Так, земельные участки могут находиться в частной собственности указанных граждан, если законодательные акты не предусматривают иного, в случае:

— получения по наследству земельного участка, предоставленного наследодателю в частную собственность;

— предоставления участка, на котором расположены перешедшие этим гражданам по наследству жилой дом, дача, в том числе не завершенные строительством и законсервированные в установленном порядке, зарегистрированная квартира в блокированном жилом доме, садовый домик, зарегистрированная доля в праве собственности на эти объекты, если наследодатель не оформил документы, удостоверяющие права на земельный участок;

— приобретения на основании гражданско-правовой сделки зарегистрированных долей в праве собственности на земельный участок и расположенные на нем жилой дом, дачу, в том числе не завершенные строительством и законсервированные в установленном порядке, зарегистрированную квартиру в блокированном жилом доме, садовый домик либо признания за данными гражданами в судебном порядке долей в праве собственности на эти объекты;

— приобретения в период брака с гражданином Республики Беларусь в общую совместную собственность земельного участка и расположенных на нем жилого дома, дачи, в том числе не завершенных строительством и законсервированных в установленном порядке, зарегистрированной квартиры в блокированном жилом доме, садового домика либо зарегистрированных долей в праве собственности на эти объекты, в том числе в случае последующего раздела совместно нажитого имущества;

— приобретения на основании гражданско-правовой сделки или судебного постановления доли в праве собственности на земельный участок, являющийся собственностью одного из супругов (бывших супругов), на котором расположены жилой дом, дача, в том числе не завершенные строительством и законсервированные в установленном порядке, зарегистрированная квартира в блокированном жилом доме, садовый домик, являющиеся общей совместной собственностью супругов, в случае раздела совместно нажитого имущества.

Аналогичный подход предусматривается и в отношении права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Читайте этот материал в ilex >>*
* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex