С 02.10.2022 вступают в силу изменения, внесенные в Закон «Об ипотеке».
1. Нормы Закона привели в соответствие действующему законодательству
Во многом Закон приведен в соответствие нормам ГК, Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и другим законодательным актам. Так, Закон дополнен положениями о созалогодержателях в соответствии со ст. 323-1 ГК. Когда законодательство или договор это предусматривают, предмет ипотеки может находиться в ипотеке у нескольких лиц – созалогодержателей. Особенности залога в этом случае такие:
— созалогодержатели имеют равные права на получение удовлетворения из стоимости этого имущества;
— ипотека обеспечивает исполнение разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.
2. Особенности исполнения и прекращения договора об ипотеке
Иногда договор об ипотеке заключают в отношении имущества, которое не создано и поступит залогодателю в будущем. Характеристики такого имущества, предусмотренные предпроектной (предынвестиционной) или проектной документацией, могут измениться. В этом случае по общему правилу предметом ипотеки будет имущество с измененными характеристиками независимо от внесения изменений в договор об ипотеке, если иное не предусмотрено этим договором. Однако залогодатель должен письменно сообщить залогодержателю об изменении характеристик такого имущества в течение 10 рабочих дней и по требованию залогодержателя внести соответствующие изменения в договор об ипотеке. Если это не сделано, то залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, либо изменения условий договора об ипотеке.
Ипотека по договору может возникать не только с момента госрегистрации ипотеки, но и с иного момента, установленного законодательными актами.
К случаям, когда ипотека по договору прекращается, добавлена возможность прекращения ипотеки по иным основаниям, установленным законодательными актами.
Договоры об ипотеке, заключенные до вступления в силу изменений в Закон, действуют до окончания их срока на тех условиях, на которых заключены.
3. Уточнили права и обязанности залогодателя
Супруги, которые передали в ипотеку имущество, нажитое ими во время брака, имеют право заключать брачный договор, другой договор в отношении изменения режима этого имущества без согласия залогодателя. В частности, выделять доли в этом имуществе (ст. 246 ГК). О заключении таких соглашений нужно в течение 10 рабочих дней письменно сообщить залогодержателю.
Залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя, если третьи лица предъявили требования о своих правах на ипотечное имущество.
Если залогодатель не выполнит эти обязанности, а также немедленно не уведомит залогодержателя об угрозе повреждения имущества, залогодержатель может потребовать расторжения договора об ипотеке и другого обеспечения исполнения обязательства.
4. Когда могут отказать во взыскании долга за счет ипотеки
Во взыскании долга за счет ипотеки могут отказать при одновременных условиях:
— у должника по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, есть другое имущество, за счет которого можно взыскать долг;
— нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно;
— размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости ипотечного имущества.
Нарушение обеспеченных ипотекой обязательств крайне незначительно и размер требований залогодержателя несоразмерен при одновременном соблюдении следующих условий:
— сумма неисполненного обязательства — менее 10% от стоимости имущества, указанной в договоре об ипотеке;
— обязательство просрочено менее чем на 4 месяца.
5. Особенности ипотеки офисной недвижимости и крытых автостоянок
Все изолированные помещения и машино-места, которые принадлежат одному собственнику или находятся в совместной собственности в переданном в ипотеку здании, считаются переданными в ипотеку.
Не допускается ипотека здания, в котором все изолированные помещения, машино-места принадлежат одному собственнику и переданы в ипотеку, в том числе частично.
6. Особенности ипотеки предприятия
При передаче в ипотеку предприятия как имущественного комплекса период между датой составления акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, аудиторского заключения о составе и стоимости предприятия и датой заключения договора об ипотеке увеличен с 3 до 6 месяцев.
Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex