Квартира одна, а наследников много? Развелись и разделили квартиру с бывшим супругом? Вот вы и стали собственником доли в квартире. Свою долю можно продать с соблюдением определенных правил. Рассмотрим возможные варианты действий при продаже доли в квартире.

Примечание
В настоящей статье под долей в квартире понимается доля в праве собственности на квартиру, размер которой определен.

Пожалуй, оптимальный вариант — это договориться с другими собственниками и совместно продать всю квартиру. Квартиры востребованы на рынке больше, чем доли в них. Соответственно, продать квартиру целиком может получиться и быстрее, и дороже.

Сделку купли-продажи оформляют по общим правилам. Нюанс в том, что каждый собственник является продавцом по договору. В связи с этим всем собственникам нужно явиться к нотариусу или регистратору и в их присутствии подписать договор купли-продажи (ч. 2 п. 22 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, п. 5 ст. 68 Закона о госрегистрации недвижимости).

Примечание
Подписать договор купли-продажи от имени собственника может и его представитель. Полномочия представителя подтверждаются нотариально удостоверенной доверенностью (ч. 1 п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 2 ст. 186 ГК).

Продать свою долю можно и отдельно от других собственников.

Обратите внимание!
Выделять долю в натуре перед ее продажей не нужно. Процедура выделения доли имеет другие цели. Если принадлежащую вам долю можно сделать изолированным помещением с отдельным входом, то после выдела доли вы получите самостоятельное помещение. Им можно распоряжаться по своему усмотрению. При отсутствии такой возможности можно выделить отдельную комнату, которой будете пользоваться и распоряжаться только вы. Подсобные помещения при этом останутся в долевой собственности (п. 1 и 2 ст. 255 ГК, п. 1 и 2 ст. 138 ЖК, п. 19 постановления Пленума ВС от 26.03.2003 N 2).

Главное, о чем следует помнить при продаже доли: другие собственники имеют преимущественное право ее покупки (п. 2 ст. 249, ч. 1 п. 1 ст. 253 ГК). Это означает, что в первую очередь долю нужно предложить своим сособственникам. Для этого вы должны направить каждому из них письменное извещение о намерении продать свою долю (п. 2 ст. 253 ГК).

Обратите внимание!
Если вы продаете долю кому-то из собственников квартиры, уведомлять остальных собственников о такой продаже не нужно (ч. 1 п. 1, ч. 1 п. 2 ст. 253 ГК).

В извещении о продаже следует указать цену доли и другие условия, например:

— в какой срок нужно оплатить долю;

— какой порядок оплаты (единовременно или частями, наличными или переводом денег на счет);

— кто оплачивает расходы, связанные с оформлением сделки.

Примечание
Если всех собственников квартиры вы не знаете, то можно обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости и запросить выписку из регистрационной книги. В ней будут указаны сведения о всех собственниках квартиры. Стоимость услуги — 0,2 БВ (п. 1 ст. 29, подп. 2.2 п. 2 ст. 30 Закона о госрегистрации недвижимости, абз. 13 п. 9 Инструкции о выписке из регистрационной книги, подп. 22.17.11 п. 22.17 Перечня админпроцедур по заявлениям граждан).

Извещение о продаже доли рекомендуем направлять через нотариуса. При необходимости это поможет подтвердить факт вручения такого извещения или отказа адресата от его получения.

Обратите внимание!
Способ извещения о продаже доли может быть установлен в письменном соглашении, заключенном между всеми собственниками квартиры (ч. 1 п. 2 ст. 253 ГК).

Для обращения к нотариусу нужно подготовить заявление в двух экземплярах. В нем указывается как общая информация о вас, адресате, способе вручения, уведомлении о вручении, так и сам текст извещения. Такое заявление адресуется нотариусу и подписывается в его присутствии (п. 201, ч. 1 и 3 п. 202 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

Нотариус передает заявление адресату лично под роспись или направляет по почте заказным письмом с уведомлением о получении. Способ вручения вы указываете сами в заявлении (абз. 6 ч. 1 п. 202 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

Об отказе в получении заявления нотариус составляет акт. О вручении заявления нотариус выдаст по вашей просьбе свидетельство (ч. 5 п. 208, ч. 1 и 2 п. 210 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

Примечание
Услуга по передаче нотариусом извещения — платная, стоимость — 2 БВ (п. 29-1 Нотариальных тарифов).

Ваши дальнейшие действия зависят от реакции сособственника. Он может:

1) согласиться купить долю. Тогда вы заключаете с ним договор купли-продажи. Если купить вашу долю хотят несколько собственников, то выбрать из них покупателя вы можете самостоятельно (ч. 1 п. 1 ст. 253 ГК);

2) отказаться от получения извещения. Если такой отказ зафиксирован в установленном порядке, то он и будет считаться надлежащим извещением. Подтверждением отказа может служить акт, составленный нотариусом (ч. 1 п. 2 ст. 253 ГК, ч. 5 п. 208 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

Обратите внимание!
С момента надлежащего извещения у сособственника есть месяц, чтобы купить вашу долю. Это значит, что долю можно продать постороннему лицу только через месяц после зафиксированного отказа от получения извещения (ч. 2 п. 2 ст. 253 ГК);

3) отказаться от покупки доли. В этой ситуации важно правильно оформить такой отказ. Если сделку купли-продажи вы будете удостоверять у нотариуса, то отказ также нужно оформить нотариально. Для этого собственник, отказывающийся от покупки доли, должен явиться к нотариусу и поставить свою подпись в его присутствии. Это можно сделать в момент удостоверения сделки или заранее (п. 13 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

Если вы планируете удостоверить сделку продажи доли в организации по госрегистрации недвижимости, то понадобится письменный отказ сособственника (подп. 22.18.1 п. 22.18 Перечня админпроцедур по заявлениям граждан). Во избежание споров о действительности отказа рекомендуем также оформить его у нотариуса.

После того как отказ всех собственников надлежаще оформлен, долю можно продать третьему лицу (ч. 2 п. 2 ст. 253 ГК).

Обратите внимание!
Продать долю постороннему лицу вы можете строго на тех условиях, которые указали в извещении о продаже доли. Иначе вы нарушите преимущественное право ее покупки. Если вы захотите предоставить третьему лицу скидку или наоборот увеличить цену продажи, то об изменившихся условиях нужно будет заново уведомить всех сособственников (ч. 1 п. 1 ст. 253 ГК);

4) никак не отреагировать на ваше предложение. В этом случае по истечении месяца со дня извещения вы можете продать долю любому лицу (ч. 2 п. 2 ст. 253 ГК). При этом при удостоверении договора купли-продажи нужно будет подтвердить факт вручения извещения сособственникам. Это можно сделать на основании свидетельства о передаче заявления, выданного нотариусом (подп. 22.18.1 п. 22.18 Перечня админпроцедур по заявлениям граждан).

Если вы продали долю с нарушением преимущественного права, сособственник, чье преимущественное право нарушено, может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя доли. Это значит, что при положительном решении суда он станет собственником вашей доли с обязанностью ее оплатить. При этом предыдущий покупатель может потребовать с вас возместить причиненные ему убытки (п. 3 ст. 253, ст. 14 ГК).

Примечание
Сособственник может обратиться в суд в течение трех месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли с нарушением его права (п. 3 ст. 253, п. 1 ст. 201 ГК).