На практике при купле-продажи недвижимости возникает ряд вопросов. Так, можно ли предусмотреть задаток или аванс в предварительном договоре? Можно ли заключить договор купли-продажи строящегося объекта или его части? Мы попросили высказать свои позиции по этим и другим вопросам лидеров мнений — экспертов в области права, а именно:

Лидеры мнений: вопросы купли-продажи недвижимости Калинина Сергея Александровича,
заместителя директора ООО «ЮрСтройМаш»
Лидеры мнений: вопросы купли-продажи недвижимости Елисеева Сергея Викторовича,
ведущего юрисконсульта в группе частных компаний, преподавателя, юриста-лицензиата

Вопрос 1: Можно ли установить задаток в предварительном договоре купли-продажи недвижимости?

Ответ лидеров мнений

С.В.Елисеев напомнил, что задаток — это деньги, которые одна сторона выдает другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное <*>.

Эксперты сошлись во мнении, что действующее законодательство не запрещает включать в предварительный договор купли-продажи недвижимости условия о задатке. Ведь юрлица и физлица свободны в заключении договора. Стороны вправе определить условия договора по своему усмотрению с учетом требований законодательства <*>. Такой подход подтверждает и правоприменительная практика.

С.А.Калинин подчеркнул, что задаток обеспечивает обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи. В случае его незаключения по вине продавца он уплачивает покупателю двойную сумму задатка, а в случае его незаключения по вине покупателя задаток ему не возвращается <*>. Вместе с тем, покупатель вместо требования уплаты двойной суммы задатка вправе воспользоваться правом обратиться в суд с требованием о понуждении продавца заключить основной договор купли-продажи <*>.

С.В.Елисеев проинформировал, что проект изменений в ГК предусматривает изменения ст. 351 и 352 ГК о задатке. Проект предполагает норму об установлении в предварительном договоре задатка, обеспечивающего заключение основного договора в будущем. После заключения основного договора задаток будет рассматриваться в качестве обеспечения исполнения основного договора.

Вопрос 2: Можно ли предусмотреть аванс в предварительном договоре купли-продажи недвижимости?

Ответ лидеров мнений

Эксперты едины во мнении, что законодательство не запрещает включать в предварительный договор купли-продажи недвижимости условия об авансе. Стороны вправе в таком договоре предусмотреть аванс, засчитываемый в счет оплаты стоимости недвижимости.

С.А.Калинин подчеркнул, что при незаключении основного договора аванс можно расценивать как неосновательное обогащение. В этом случае продавец обязан вернуть полученный аванс <*>. Однако покупатель вместо требования возврата аванса вправе воспользоваться правом обратиться в суд с требованием о понуждении продавца заключить основной договор купли-продажи <*>.

Вопрос 3: Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Ответ лидеров мнений

Эксперты считают, что регистрировать такой договор не нужно, исходя из следующего.

Госрегистрации подлежат договоры, которые являются или могут являться основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимость <*>. Предметом предварительного договора является заключение в будущем основного договора <*>.

Следовательно, поскольку предварительный договор непосредственно не является основанием для перехода права собственности на недвижимость, его не нужно регистрировать.

С.В.Елисеев напомнил о необходимости соблюдать письменную форму такого договора. Предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной законодательством для основного договора. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимости необходимо заключать в письменной форме <*>.

Вопрос 4. Можно ли заключить договор купли-продажи строящегося объекта недвижимости, его части (объекта, который будет создан в будущем)?

Ответ лидеров мнений

Эксперты пояснили, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В том числе нужно указать расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре он не считается заключенным <*>.

Договоры купли-продажи недвижимости подлежат обязательной госрегистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации <*>.

Таким образом, заключение договора купли-продажи строящегося объекта недвижимости, его части (объекта, который будет создан в будущем) не представляется возможным.

Подводим итоги

Анализируя ответы лидеров мнений, можно сделать следующие выводы:

1) законодательство не запрещает предусматривать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости условия о задатке или авансе;

2) регистрировать предварительный договор купли-продажи недвижимости не нужно. Ведь он не является основанием для перехода права собственности на недвижимость;

3) заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем, невозможно. Это связано с тем, что до момента создания недвижимости в договоре невозможно указать данные, которые позволят определенно установить этот объект недвижимости. Без таких данных договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным.

Благодарим участников опроса за содействие в подготовке данного материала.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex