Сегодня в нашей стране работает порядка 200 имеющих лицензии риэлтерских организаций. Можно ли быть уверенными в качестве их услуг? В каких вопросах лучше подстраховаться, чтобы по истечении многих лет не получить иск о признании сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями?

Указ № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» еще с 2006 г. дал таким организациям возможность пользоваться оцифрованными данными различных госорганизаций при подготовке и проведении сделок с объектами недвижимости. Косвенно цифровизации способствовал и Указ № 530 «О страховой деятельности», который узаконил проведение риэлтерской экспертизы. Этой услуги нет в перечне оказываемых риэлтерских услуг, не внесли ее и в новые тарифы Постановления Совмина от 01 ноября 2023 г. № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги».

Однако оказание некачественной риэлтерской услуги потребителю может привести к возникновению страхового случая. И этот факт крайне негативно отразится на репутации агентства недвижимости. В связи с этим каждое агентство, ориентированное на развитие, репутацию и долгое существование, осуществляет по каждой проводимой в агентстве сделке так называемую риэлтерскую экспертизу.

В чем заключается риэлтерская экспертиза?

Это трудоемкий процесс работы с документами, проверка и исключение возможных рисков признания сделки с объектом недвижимости в дальнейшем ничтожной или недействительной. Данный процесс в значительной степени облегчает цифровизация данных, запрашиваемых юристом-риэлтером с целью проведения скрупулезного анализа предстоящей сделки. Делаются необходимые запросы в различные органы госуправления согласно заключенным агентствами недвижимости договорам (такие полномочия предоставил риэлтерским организациям Указ № 15).

Что такое история объекта недвижимости

Данная информация содержит сведения:

— о пути, проделанном объектом недвижимости от первого его владельца до сегодняшнего собственника;

— о дате и виде сделки (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа);

— ФИО всех собственников, когда-либо владевших данным объектом недвижимости.

Эта информация позволяет исключить нарушения прав собственников, вынужденных по каким-либо причинам совершить сделку на невыгодных для себя условиях. Наиболее рискованные сделки:

— связанные с продажей после приватизации (реализация права всех участников приватизации);

— сделки, имеющие маленькие (ничтожные) временные разрывы. Они, как правило, указывают на перепродажу недвижимости. И здесь важно понять, что хотели скрыть или от чего уйти при таком расчете (уход от налогов, вывод недвижимости из-под ареста либо просто с целью наживы).

Сведения по истории объекта недвижимости сверяются с информацией, полученной благодаря цифровизации в системе центра городских информационных систем (ЦГИС), в который входят все расчетно-справочные центры (РСЦ) города.

Итак, из базы РСЦ агентство недвижимости получает развернутую копию лицевого счета, которая содержит информацию о:

— дате регистрации;

— дате и месте новой регистрации (места жительства);

— родственной принадлежности к собственнику/собственникам всех зарегистрированных лиц за время возникновения собственности на объект недвижимости.

Довольно часто по старым квартирам предоставляют информацию о зарегистрированных лицах, проживающих в данном объекте недвижимости на основании ордера на заселение, хотя данный вид пользования не имеет отношения к собственности.

Сопоставив эти два документа – историю объекта недвижимости и развернутую копию лицевого счета, – грамотный юрист-риэлтер может получить информацию не только о собственниках, но и членах их семей, которые имели право на пользование данным объектом недвижимости.

По закону они являются участниками сделки и обязаны давать свое согласие на отчуждение объекта недвижимости. Проверяются и делаются выписки из ЕГР на недвижимость, указанную в развернутой копии лицевого счета, как место новой регистрации гражданина. Это делается с целью проверки «не ухудшения» жилищных условий, особенно когда вопрос касается несовершеннолетних детей, лиц престарелого возраста и других социально защищенных категорий лиц.

Сведения из нотариальной палаты

Для понимания правомерности проведения сделки с объектом недвижимости агентство недвижимости делает запросы в нотариальную контору, территориально относящуюся к району города, где расположен подвергающийся проверке объект недвижимости. Запросы нужны, чтобы исключить наличие арестов и запретов в отношении объекта и его владельца.

Первостепенным документом при начале риэлтерской экспертизы является выписка из ЕГР. Она дает сведения о правовом статусе объекта. Цифровизированная база ЕГР содержит все данные, касающиеся всей недвижимости, находящейся на всей территории страны. Выписка включает информацию о собственнике и данные на объект: инвентарный номер, адрес, расположение объекта, запреты, отметки, ограничения и т.д.

Основа любой проверки предстоящей сделки с объектом недвижимости – это проверка дееспособности участников сделки. В данном вопросе риэлтерским организациям помогает цифровизация медучреждений в области психиатрии и наркологии.

Как избежать ошибок

Самым большим минусом является так называемый человеческий фактор. Не исключены ошибки при вводе в цифровую систему данных, а в некоторых случаях и отсутствие важных документов на электронном носителе.

Пример из практики

При оформлении предварительного договора между покупателем и продавцом достигли согласия на сопровождение сделки агентством недвижимости и получили доверенность на сбор документов и проведение риэлтерской экспертизы. Полученные сведения не вызвали сомнений в чистоте сделки. Однако позже обнаружился факт, что дом, в котором был прописан продавец на момент сделки, находится под арестом органа принудительного исполнения. Возник вопрос, почему наложен арест и могут ли основания его наложения повлечь в дальнейшем арест и продаваемой недвижимости, что в свою очередь может явиться основанием признания сделки недействительной в дальнейшем. В связи с этим были запрошены все электронные архивы на продаваемый объект, а также бумажный архив (дело), находящийся в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

С основанием ареста агентство недвижимости разобралось: причиной была элементарная неуплата налогов с ИП. Но в результате работы с бумажным архивом был обнаружен иной документ: судебное решение об отмене наследования по закону на ½ долю права собственности на продаваемый объект. Документ стал причиной отказа от сделки. И данный документ не был оцифрован и, соответственно, не был внесен в единую базу ЕГР. 

Еще одна связанная с цифровизацией проблема – отсутствие единой базы гражданского состояния.

Она регулярно возникает в процессе подготовки документов к сделкам, в которых, как правило, задействованы наследственные дела.

Для проверки принадлежности иных лиц, не заявленных в сделке, но имеющих потенциальное право на часть (долю) отчуждаемого имущества, чьи права по разным причинам были нарушены, агентству недвижимости необходимо получить из архива ЗАГСа информацию, которую невозможно получить из предоставленных для сделки документов (новый паспорт, выданный позднее совершенной сделки, и т.д.):

— о гражданском состоянии владельца завещанного имущества;

— о наличии браков, жен, мужей, родителей и детей (рожденных как в браке, так и вне брака, но официально признанных умершими);

— о наличии либо отсутствии супруга/супруги на момент приобретения недвижимости;

— об открытии наследственного дела и информацию об участниках и принятых ими решениях вступать в наследство или нет, либо отказаться от него в пользу иных наследников.

Пример из практики

Выясняя информацию о принадлежности продаваемого объекта, в процессе подписания предварительного договора супруг продавца неоднократно крайне рьяно заявлял, что квартира принадлежит их семье и принята супругой по наследству по закону после смерти ее родителей. Такое поведение вызвало опасения, что продавец утаивает важную для сделки информацию. Опасения подтвердились. У продавца, как оказалось, была еще сестра, умершая прежде родителей, у которой осталась дочь, проживающая со своим отцом и на момент смерти своей бабушки совершеннолетняя. Она присутствовала на похоронах, но в рамках открытого наследственного дела заявлена не была.

В проведении сделки пришлось отказать, поскольку заявить о своих наследственных правах можно в течении трех лет с момента осознания факта, что данные права у лица имеются. И сделка могла быть признана недействительной. Племянница являлась правопреемником своей матери и имела одинаковые с тетей права на наследство.  

Итак, подводя итоги, можно сделать следующее заключение.  У покупателя есть два пути: самостоятельное приобретение недвижимости и приобретение недвижимости с сопровождением агентства недвижимости.

При покупке недвижимости самостоятельно проведение юридической экспертизы невозможно, так как всю вышеперечисленную информацию агентство недвижимости имеет возможность получить благодаря Указу № 15. Данный указ не распространяется на физических лиц. А нотариусы и регистраторы БРТИ действуют по Указу № 200, при соблюдении которого требуется минимум документов для проведения сделки с объектом недвижимости и визуальное установление дееспособности участников сделки в процессе разговора.

Что касается рисков, они всегда существовали и будут существовать. Человеческий фактор и отсутствие единой базы записи гражданского состояния населения Республики Беларусь являются существенными пробелами, которые необходимо устранять. Однако, приобретая недвижимость с сопровождением агентства, покупатель рискует минимально в части вероятности признания сделки ничтожной или недействительной в дальнейшем. И даже если такие последствия наступают, Указ № 530 «О страховой деятельности» и основанное на нем обязательное страхование риэлтерской деятельности даст возможность клиенту агентства недвижимости получить от «Белгосстраха» компенсацию в случае признания сделки с объектом недвижимости недействительной.