29.11.2018 проведен круглый стол по теме «Подводим итоги применения налогового законодательства в 2018 году», организованный МНС и Ассоциацией налогоплательщиков при участии ООО «ЮрСпектр». Татьяна Васильевна Ковальчук рассказала об исчислении налога на недвижимость, а также ответила на вопросы слушателей. Предлагаем ознакомиться с некоторыми из вопросов.

В каких случаях организация-арендатор обязана исчислять и уплачивать налог на недвижимость?

По общему правилу плательщиками налога на недвижимость признаются организации, имеющие имущество (капстроения, здания, сооружения), которое является их собственностью или находится в хозведении либо оперативном управлении <*>.

Из общего правила есть исключения. Они прописаны в ст. 184 НК. Наиболее распространенный случай такого исключения, когда организация берет в аренду имущество у физлица, в том числе индивидуального предпринимателя (ИП). Здесь действует правило перехода статуса плательщика от одного лица к другому. В частности, если физлицо (арендодатель) является плательщиком налога на недвижимость в отношении переданного в аренду имущества, то от него этот статус переходит к организации (арендатору). Она начинает самостоятельно уплачивать налог по полученному в аренду имуществу <*>.

В таком случае нужно обратить внимание на следующее.

Иногда некоторые организации ошибочно полагают, если физлицо (арендодатель) до передачи в аренду имущества (например, здания) применяло в отношении него льготу (допустим, по подп. 1.18 ст. 186 НК) и соответственно не исчисляло налог на недвижимость, то и статусом плательщика физлицо не обладало. Значит, и после получения здания в аренду организация–арендатор не является плательщиком налога на недвижимость.

Что касается налоговых льгот, то по законодательству они могут быть предоставлены только плательщику налога <*>. Таким образом, если физлицо имеет объект налогообложения, то и статусом плательщика налога это лицо обладает. При наличии оснований физлицо применяет льготу по зданию и по этой причине не уплачивает по нему налог на недвижимость. Вместе с тем после передачи здания в аренду физлицо прекращает применение льготы, а арендатор в свою очередь получает статус плательщика и начинает исчислять налог на недвижимость в установленном порядке.

На 1 января текущего года организация имела арендованное у физлица помещение, по которому она в установленном порядке исчислила налог на недвижимость. В течение налогового периода поменялся собственник здания. Продолжает ли арендатор уплату налога?

В данной ситуации все зависит от того, кто стал собственником здания, в котором находится арендуемое помещение.

Допустим, право собственности на здание и соответственно на помещение перешло к другому физлицу или ИП. В таком случае при условии, что положения договора аренды в части объекта аренды остались прежними, арендатор продолжает исчисление и уплату налога в этом налоговом периоде исходя из налоговой базы, определенной на начало этого периода <*>.

Если собственником здания стала другая организация, то она и признается плательщиком налога на недвижимость в отношении объекта аренды. Иными словами, организация (арендатор) прекращает исчисление и уплату налога в отношении арендуемого помещения. А у организации (арендодателя) возникает обязанность исчислять и уплачивать по нему налог на недвижимость <*>.

Вопрос от читателей портала ilex.Новости
Частное унитарное предприятие (учредитель-физлицо) являлось инвестором при строительстве нежилого помещения. По окончании строительства в 2007 году помещение передано ЧУП. С 2009 года согласно свидетельству о госрегистрации право собственности на данное помещение имеет физлицо, а право хозведения — ЧУП. В сентябре 2018 г. ЧУП с согласия собственника сдало помещение в аренду другой организации. Кто является плательщиком налога на недвижимость по сданному в аренду помещению?

Как было отмечено выше, организации признаются плательщиками налога на недвижимость в отношении капстроений, находящихся как в их собственности, так и в хозведении или оперативном управлении. На практике случается, что объект налогообложения, находящийся в собственности одной организации, передается в хозведение или оперативное управление другой организации. Чтобы не получилось так, что налог на недвижимость по данному объекту в соответствии с общим правилом должна уплачивать как одна, так и другая организация, в НК предусмотрено специальное положение. В соответствии с ним плательщиком налога на недвижимость по капсроениям (зданиям, сооружениям), закрепленным собственником на праве хозведения или оперативного управления за организацией, признается организация, за которой закреплены эти капстроения (здания, сооружения) <*>.

В указанной ситуации собственником помещения является физлицо. У ЧУП данное помещение находится в хозведении. Это значит, что налог на недвижимость до передачи помещения в аренду уплачивало ЧУП. По договору аренды помещение передано от ЧУП другой организации, т.е. договор заключен между организациями. Следовательно, и после передачи помещения в аренду налог на недвижимость по нему продолжает исчислять и уплачивать ЧУП.

По проекту НК-2019 определение объектов налогообложения налогом на недвижимость не содержит такой объект недвижимости, как машино-места. Означает ли это, что машино-места со следующего года не будут облагаться?

Согласно абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК объектами налогообложения налогом на недвижимость у организаций признаются не только капстроения (здания, сооружения), их части, находящиеся в собственности (хозведении или оперативном управлении), но и машино-места.

Действительно, с 2019 года предполагается исключить машино-места из формулировки определения объектов обложения налогом на недвижимость.

Машино-место является частью капстроения (здания, сооружения, в том числе автостоянки). Оно подлежит госрегистрации как объект недвижимости <*>. По постановлению Минэкономики от 30.09.2011 N 161 (далее – Постановление N 161) машино-место классифицируется как сооружение.

В связи с этим, несмотря на исключение из определения объектов налогообложения, машино-места, находящиеся в собственности (хозведении или оперативном управлении) организаций, в следующем году будут подлежать обложению налогом на недвижимость в составе сооружений по Постановлению N 161.

Всегда ли объект сверхнормативного незавершенного строительства (СНС) признается объектом обложения налогом на недвижимость?

Чтобы объект СНС признавался у организаций объектом налогообложения, должны быть одновременно соблюдены следующие условия <*>:

— подтвержден факт возведения объекта. Это означает, что строительным проектом должно быть установлено, что объект возводится, т.е. планируется строительство нового объекта <*>;

— имеется разработанная и утвержденная в установленном порядке проектная документация <*>;

— зафиксирована дата начала строительства, т.е. момент, с которого исчисляются сроки строительства. Отметим, что до 2016 года дата начала строительства – это первое число месяца составления первого акта выполненных работ (процентовки). С 01.01.2016 дата начала строительства — это дата выдачи Госстройнадзором разрешения на строительство. После вступления в силу Декрета N 7 (с 26.02.2018) датой начала строительства считалась дата, указанная в уведомлении о начале производства строительно-монтажных работ по специальной форме. С 20.08.2018 в связи с введением изменений в технический кодекс установившейся практики датой начала строительства считается дата, указанная в договоре строительного подряда <*>;

— превышены сроки строительства, установленные проектной документацией.

Следует учитывать, что не признаются объектом налогообложения объекты СНС, финансируемые из бюджета, а также объекты СНС, возводимые собственными силами.

При этом в первом случае не имеет значения, какой процент бюджетного финансирования установлен. Он может быть любым, и весь объект СНС не будет облагаться налогом на недвижимость. Однако после завершения строительства такой объект переходит в разряд объектов завершенного строительства и подлежит обложению налогом на недвижимость в общеустановленном порядке <*>.

Во втором случае объект СНС не облагается налогом только в части стоимости объекта строительства, сформированной за счет работ, выполненных собственными силами. Стоимость таких работ, как правило, включает сумму зарплат рабочих, выполняющих работы, начислений на зарплату, а также стоимость материалов <*>.

Предполагается, что с 2019 года объекты СНС не будут включаться в состав объектов обложения налогом на недвижимость.

Вопрос от читателей портала ilex.Новости
Товарищество собственников (ТС) жилого многоквартирного дома сдает в аренду два нежилых помещения. Одно из них принадлежит ТС на праве собственности, другое является общей собственностью членов ТС. Какую ставку налога на недвижимость следует применять в отношении данных помещений?

ТС создаются для обслуживания и содержания жилого многоквартирного дома <*>. Они могут иметь как собственные помещения, так и помещения, которые являются общей собственностью их членов.

По НК ТС, имеющие объекты налогообложения, должны облагать их налогом на недвижимость так же, как и обычные юрлица. То есть по капстроению, находящемуся в собственности ТС, налог на недвижимость исчисляется в общеустановленном порядке.

При этом для ТС установлены ставки в размере 1% и 0,1%. Ставка 0,1% применяется в части, приходящейся на граждан – членов ТС <*>.

Если членами ТС являются только физлица, то нежилое помещение, находящееся в собственности ТС и сдаваемое в аренду, полностью облагается по ставке 0,1%. При этом в случае установления решением местного Совета депутатов повышающего (понижающего) коэффициента к ставке применяется коэффициент, предусмотренный не для физлиц, а для организаций.

Когда в составе членов ТС помимо граждан имеются организации, то в части, приходящейся на организации, применяется ставка в размере 1%, а в остальной части – 0,1%. Налоговая база (стоимость помещений) определяется пропорционально занимаемым площадям помещений.

Что касается нежилого помещения общей собственности членов ТС, то по нему ТС налог на недвижимость не уплачивает, поскольку для ТС такое помещение не является объектом налогообложения (помещение не находится на балансе ТС).