Юрий Морозов

Адвокат Минской городской коллегии адвокатов

5 января официально опубликован Закон «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации». О наиболее важных его нововведениях мы поговорили c адвокатом Минской городской коллегии адвокатов Юрием Морозовым.

Напомним, что организации собственников – это товарищества собственников и организации застройщиков. Последние, в свою очередь, могут создаваться в форме жилищных или жилищно-строительных кооперативов. 

– Юрий, какие новации для организаций собственников предусматривает закон и когда они вступают в силу? 

– Закон устанавливает разные сроки вступления в силу конкретных норм: непосредственно после официального опубликования, через полгода, через год и т.д. Применительно к каждому нововведению мы будем обращать внимание на то, с какой даты оно становится актуальным.

Начнем с общих моментов: уточнены определения таких понятий, как «жилищно-строительный кооператив», «жилищный кооператив», «организация застройщиков».

Изменения коснулись не только определения, но и возможности создания организации застройщиков на базе нескольких объектов недвижимости: с 6 июля 2024 года это станет допустимым только в том случае, если она создается на базе одноквартирных либо блокированных жилых домов, расположенных на смежных земельных участках.

– Что будет с теми организациями собственников, которые уже созданы на базе нескольких многоквартирных домов? 

– Если эти дома не расположены на соседних (смежных) земельных участках, то такие организации собственников обязаны до 5 января 2025 года реорганизоваться или ликвидироваться. При неисполнении этой обязанности решение о ликвидации должен принять исполком. Важно отметить, что данное нововведение касается всех организаций собственников (т.е. как организаций застройщиков, так и товариществ собственников). 

– Изменилось ли что-то в части создания организаций собственников?

– По сравнению с предыдущей редакцией ЖК сужен перечень субъектов, которые могут инициировать создание товарищества собственников: с 6 июля 2024 года такое право будет исключительно у участников совместного домовладения. Кроме того, для обслуживания общего имущества собственными силами организации собственников обязаны будут получить аттестаты соответствия, порядок выдачи которых определит Совмин в течение полугода. После этого будет еще полгода на получение аттестатов.

– Один из наиболее обсуждаемых вопросов – судьба отчислений на капитальный ремонт. Что изменилось?

– С 6 января средства от внесения платы на капремонт необходимо ежемесячно зачислять на специальные счета, открытые местными исполкомами. Обеспечивать исполнение данной обязанности должен председатель правления. При этом средства, аккумулированные до этой даты, могут быть перечислены на указанные счета добровольно.

Также нужно учитывать, что с 6 июля 2024 года средства на капитальный ремонт (как и начисленные проценты) можно будет использовать по назначению только после получения предварительного согласования местного исполкома. Порядок осуществления данной процедуры будет определен Совмином в шестимесячный срок.

– Как новая редакция ЖК регулирует вопросы, связанные с назначением и деятельностью уполномоченного лица?

– Прежде всего конкретизированы понятие и функции уполномоченного лица, а также расширен перечень оснований для его назначения. В частности, с 6 июля 2024 года оно должно назначаться не позднее двух месяцев до запланированного дня ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, если не создана организация застройщиков.

Когда жилой дом уже введен в эксплуатацию, то уполномоченное лицо назначается:

  • если участниками совместного домовладения не выбран способ управления общим имуществом;
  • в случае принятия решения о ликвидации организации собственников;
  • в случае, если председатель правления не избран по результатам общего собрания, инициированного местным исполкомом в порядке п. 4 ст. 186 ЖК;
  • в случае истечения у председателя правления срока действия свидетельства о прохождении профессиональной аттестации (или принятия решения о необходимости его аннулирования).

Помимо оснований назначения, расширены и права уполномоченного лица: с 6 июля предусмотрена возможность передавать общее имущество кому-либо во владение и пользование без проведения общего собрания участников совместного домовладения.

–  Что меняется в регулировании труда председателя правления?

– Установлено, что с 6 января 2024 года гражданин имеет право быть председателем правления в одной организации собственников. Кроме того, с 6 июля с ним можно будет заключать только трудовой договор, но не контракт. При этом уже заключенные трудовые договоры будут действовать в следующем порядке:

  • срочные трудовые договоры (в т.ч. контракты) – до истечения срока их действия;
  • трудовые договоры, заключенные на неопределенный срок, – в течение шести месяцев со дня вступления в силу ст. 5 Закона (т.е. до 5 июля), но не более срока, на который был избран председатель правления.

После истечения этих сроков с председателями правления должны быть заключены срочные трудовые договоры (за исключением контрактов) на период избрания.

– Имеются ли нововведения, касающиеся порядка увольнения председателя правления? 

– Да, с 6 июля 2024 года не потребуется решение общего собрания для прекращения трудового договора по ряду оснований:

  • истечение срока действия срочного трудового договора (кроме случаев, когда трудовые отношения фактически продолжаются и ни одна из сторон не потребовала их прекращения);
  • несоответствие работника занимаемой должности или выполняемой работе вследствие состояния здоровья, препятствующего продолжению данной работы;
  • направление работника по решению суда в лечебно-трудовой профилакторий;
  • по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон;
  • при ликвидации организации собственников.

В этих случаях право на расторжение трудового договора предоставляется члену правления организации собственников.

– Одна из важных новелл касается возможности аннулирования свидетельства о прохождении профессиональной аттестации. В каких случаях и в каком порядке это может произойти? 

– Действительно, с 6 июля 2024 года местные исполнительные и распорядительные органы наделяются правом принимать решения о необходимости аннулирования такого свидетельства в случае, если неоднократно (т.е. два и более раза в течение календарного года) происходит:

  • неисполнение председателем правления своих обязанностей;
  • необеспечение исполнения законных требований местного исполнительного и распорядительного органа;
  • неустранение выявленных нарушений в срок, установленный в требовании (предписании) местного исполнительного и распорядительного органа.

Копия принятого решения направляется в организацию, уполномоченную на проведение аттестации, которая, в свою очередь, не позднее трех рабочих дней принимает решение об аннулировании свидетельства и уведомляет об этом местный исполком, а также председателя правления, свидетельство которого аннулируется. В развитие нормы предусмотрено, что данный кандидат не сможет пройти процедуру согласования, если в течение последних трех лет в отношении него было принято такое решение.

– Что поменялось в порядке ликвидации организации собственников? 

– С 6 июля 2024 года предусматривается возможность ликвидации организации собственников по решению местного исполкома в случаях неизбрания председателя правления или неосуществления деятельности, установленной ЖК и уставом, в течение трех месяцев подряд. При принятии такого решения организация собственников ликвидируется в упрощенном порядке без назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) и не может быть повторно создана в течение трех лет с даты исключения из ЕГР.

Важно отметить, что оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество организации собственников должно распределяться между ее членами в порядке, установленном уставом. В этой связи целесообразно заблаговременно внести в уставы соответствующие изменения.

– В какой срок организации собственников обязаны привести свои уставы в соответствие с новой редакцией ЖК?

– В течение одного года со дня официального опубликования Закона, т.е. до 5 января 2025 года. До этого уставы будут действовать в части, не противоречащей законодательству.