Указом от 16.05.2023 N 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее — Указ N 138) скорректирован порядок определения размера арендной платы госимущества. Рассмотрим, что изменилось в расчете арендной платы при сдаче в аренду госнедвижимости (за исключением недвижимого имущества на рынках).

1. На какие объекты аренды распространяются изменения и когда начнут применяться

Указом N 138 утверждено новое Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества (далее — Положение N 138). Оно вступает в силу с 20.11.2023. До этого момента действует Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом N 150 (далее — Положение N 150) (п. 1 Указа N 150, п. 2, абз. 3 п. 10 Указа N 138).

Положение N 138 устанавливает порядок определения размера арендной платы при сдаче в аренду (передачу в субаренду) госнедвижимости, за исключением сдаваемой в аренду недвижимости (п. 1 Положения N 138):

— на рынках для организации и осуществления розничной торговли;

— дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в Республике Беларусь.

Справочно
К госнедвижимости относится недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ, более 50% акций (долей в уставных фондах) которых находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (п. 1 Положения N 150, п. 1 Положения N 138, п. 17 приложения 1 к Указу N 138).

Новшеством в охвате объектов регулирования является то, что Положение N 138 не применяется при аренде госнедвижимости для организации и осуществления розничной торговли на рынках. В то время как Положение N 150 не распространяет свое действие на аренду госнедвижимости для организации и осуществления розничной торговли как на рынках, так и в торговых центрах. Для исключаемых видов недвижимости утверждены отдельные положения. До 20.11.2023 действует Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, с 20.11.2023 — Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества на рынках (п. 1 Указа N 150; п. 2, абз. 3 п. 10 Указа N 138).

Отметим, что при сдаче в аренду частной недвижимости договором может быть установлен любой порядок и условия взимания арендных платежей, в том числе с использованием порядка, определенного Положением N 138 (п. 1 и 2 ст. 585 ГК).

2. Что изменилось в порядке расчета арендной платы

Новое Положение N 138 не вносит существенных изменений в действующий порядок определения арендной платы при сдаче в аренду госнедвижимости.

Как и сейчас, арендная плата будет уплачиваться в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты. Расходы (затраты) арендодателя на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт сданного в аренду недвижимого имущества, санитарное содержание, коммунальные и другие услуги не будут включаться в арендную плату (п. 2, ч. 2 п. 3 Положения N 138, п. 3 и 5 Положения N 150).

Справочно
Размер базовой арендной величины с 01.04.2019 составляет 16,90 руб. (справочная информация «Размер базовой арендной величины в Республике Беларусь»).

Сохранен подход по определению ставки арендной платы путем умножения базовой ставки, установленной для населенного пункта в базовых арендных величинах, на ряд коэффициентов (п. 4 — 7 Положения N 138, приложение 1 к Положению N 138, п. 6 — 8 Положения N 150, приложение 1 к Положению N 150):

Примечание
Подробнее о новшествах в размерах базовой ставки и коэффициентах см. соответственно разделы 3 и 4 комментария. 

Не претерпел изменений расчет арендной платы в случаях, когда ее размер оказался ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем. Аналогично действующему расчету размер арендной платы будет определяться исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога (арендной платы за земельный участок), налога на недвижимость, НДС и прибыли (п. 11 Положения N 150, ч. 1 п. 10, ч. 1 п. 11 Положения N 138).

Максимальные значения рентабельности в таких расчетах также сохранены:

— не более 30% — для недвижимости, находящейся в собственности хозяйственных обществ (ч. 1 п. 11 Положения N 150, ч. 2 п. 11 Положения N 138);

— не более 5% — для недвижимости, находящейся в госсобственности (ч. 3 п. 11 Положения N 150, ч. 2 п. 10 Положения N 138).

Нововведением является нераспространение нормы по расчету арендной платы исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога (арендной платы за земельный участок), налога на недвижимость, НДС и прибыли на арендодателей недвижимости, находящейся в госсобственности, если средства, полученные ими при сдаче в аренду недвижимости, не облагаются налогами, сборами и другими обязательными платежами в бюджет, уплачиваемыми арендодателем, в полном объеме поступают в доход республиканского либо местного бюджета и используются на их содержание и развитие материально-технической базы (ч. 3 п. 10 Положения N 138).

Остался прежним расчет арендной платы при почасовой аренде. Как и сейчас, она определяется исходя из размера арендной платы, определенного за месяц, в котором недвижимое имущество сдается в аренду, разделенного на среднемесячную норму рабочего времени. В свою очередь, среднемесячная норма рабочего времени определяется делением расчетной нормы рабочего времени при 40-часовой рабочей неделе для пятидневной рабочей недели на 12 месяцев (ч. 1 п. 13 Положения N 150, ч. 1 и 2 п. 13 Положения N 138):

В то же время новое Положение N 138 дополнено порядком определения размера арендной платы при периодической аренде госнедвижимости. В этом случае арендная плата рассчитывается за сутки исходя из размера арендной платы, определенной за месяц, в котором недвижимое имущество сдается в аренду, разделенного на количество рабочих дней в данном месяце. При этом в договоре аренды указывается график, в соответствии с которым арендатор пользуется имуществом (ч. 3 п. 13 Положения N 138):

Уточнено, что существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются следующие сведения (ч. 2 п. 14 Положения N 138):

— при сдаче в почасовую аренду — о количестве часов фактического использования госнедвижимости;

— при периодической аренде — о графике, в соответствии с которым арендатор пользуется имуществом.

3. Какие новшества в размерах базовых ставок для населенных пунктов

Изменения затронули размеры базовых ставок для отдельных групп населенных пунктов.

Так, увеличен размер базовой ставки с 0,2 до 0,3 базовой арендной величины для населенных пунктов, расположенных на территории Минского района (приложение 1 к Положению N 150, приложение 1 к Положению N 138).

Город Заславль исключен из группы населенных пунктов с базовой ставкой 0,25 базовой арендной величины. С учетом того что он расположен на территории Минского района, базовая ставка для него составит 0,3 базовой арендной величины (вместо нынешней — 0,25) (абз. 3 п. 6 Положения N 138, приложение 1 к Положению N 150, приложение 1 к Положению N 138).

По остальным населенным пунктам размеры базовых ставок остаются прежними (приложение 1 к Положению N 150, приложение 1 к Положению N 138).

О том, как изменились коэффициенты для расчета арендной платы, читайте в ilex: 4. Что нового в коэффициентах}