Глава государства принял Указ N 473 «О долевом строительстве». Его основные положения вступят в силу 13.03.2019 и отменят действующий Указ N 263. Рассмотрим, что нового содержит Указ N 473.

Новое в терминах

Указом N 473 введен и изменен ряд терминов.

Введены понятия «лица, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющие строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком», «организация крупнопанельного домостроения» <*>.

Уточнены понятия «государственная поддержка», «иной объект недвижимости» <*>.

Если строим для нуждающихся

Местные исполкомы, как и ранее, вправе по объекту строительства устанавливать долю жилых помещений, по которым предпочтение на заключение договоров должно отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Конкретизируется, что доля таких жилых помещений должна быть указана <*>:

— в решении о проведении аукциона или конкурса на предоставление земельного участка (в случае его проведения);

— уведомлении о результатах рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка (в иных случаях).

Публикуем проектную декларацию

Порядок опубликования проектной декларации остался прежним. Застройщик (заказчик) должен опубликовать проектную декларацию:

— не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров с дольщиками <*>;

— после возведения части объекта строительства за счет собственных (привлеченных) средств (кроме привлеченных денежных средств дольщиков). Сумма построенной части должна составлять не менее 15% от стоимости объекта строительства, которая указана в проектной документации. Указом N 473 уточнено, что данное условие не будет применяться к коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству и организациям крупнопанельного домостроения <*>.

Согласно Указу N 473 застройщик (заказчик) должен в проектной декларации указать не только информацию о себе и объекте строительства, но и порядок приема и регистрации заявлений на заключение договоров <*>.

Отметим, что Указ N 473, в отличие от Указа N 263, не предусматривает обязанность застройщика (заказчика):

— указывать в проектной декларации информацию о порядке ознакомления дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству <*>;

— выбирать печатное издание в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект строительства <*>.

Заключаем договор

Указ N 473, в отличие от действующего Указа, не содержит форму типового договора о долевом строительстве. Его, как и порядок заключения, исполнения, расторжения договоров, определит Совмин <*>.

Указом N 473 дополнен и уточнен перечень существенных условий договора. Договор дополнительно должен содержать <*>:

— реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;

— реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет, но относимых на стоимость строительства;

— реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика.

Цена объекта долевого строительства должна устанавливаться в договоре в белорусских рублях. Другими словами, отменяется возможность привязки цены в договоре к валютному эквиваленту. Платежи производятся дольщиками также в национальной денежной единице <*>.

Прибыль застройщика

Нормы о необходимости перечисления части прибыли застройщика подрядчику (за исключением объектов, построенных с господдержкой и (или) ограничением прибыли) сохраняются. При этом Указ N 473 уточняет, что подлежащая распределению прибыль рассчитывается застройщиком на основании данных бухгалтерского учета в целом по объекту строительства после выполнения сторонами обязательств по договорам <*>.

Установлено, что при строительстве жилых помещений за счет бюджетных средств цена объекта долевого строительства должна формироваться без прибыли застройщика <*>.

Что касается госорганизаций, то им с 13.12.2018 разрешено зачислять на свой расчетный счет денежные средства от продажи помещений, построенных за собственные (привлеченные) средства (кроме привлеченных средств дольщиков) <*>.

Порядок зачисления и расходования денежных средств дольщиков

Изменения в части зачисления денежных средств дольщиков на счета застройщика:

БЫЛО <*>		СТАЛО <*>
Специальный счет	Расчетный счет	Специальный счет	Расчетный счет
— затраты на строительство согласно сводному сметному расчету	— затраты, не включаемые в смету, но увеличивающие стоимость строительства; — прибыль застройщика	— общие затраты на строительство (в том числе увеличивающие стоимость строительства, но не включенные в сводный сметный расчет)	— прибыль застройщика

Таким образом, новый порядок предусматривает перечисление дольщиками средств на спецсчет застройщика в размере общих затрат, увеличивающих стоимость строительства (в том числе не включенных в смету). На расчетный счет теперь будут зачисляться только средства, приходящиеся на прибыль застройщика.

Индексация затрат, понесенных застройщиком на строительство объекта до начала или во время привлечения средств дольщиков, теперь не предусмотрена <*>.

Для аккумулирования средств льготных кредитов дольщиков застройщику необходимо открыть отдельный спецсчет в ОАО «АСБ Беларусбанк». При этом в двухмесячный срок после приемки в эксплуатацию объекта оставшиеся средства льготных кредитов со спецсчета перечисляются в ОАО «АСБ Беларусбанк» на погашение задолженности по льготным кредитам дольщиков <*>.

Сфера действия Указа N 473 и компетенция госорганов

Указ N 473 расширяет компетенцию Совмина в сфере долевого строительства. Совмин определяет в части, не урегулированной новым Указом <*>:

— порядок заключения, исполнения и расторжения договора о долевом строительстве;

— отдельные условия привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства.

На заметку
До 22.01.2019 на общественном обсуждении находился проект постановления Совмина о мерах по реализации Указа N 473. В проекте присутствовали как новые положения, так и дублирующие Указ N 263.

Действие Указа N 473 не распространяется на объекты строительства, если разрешительная документация предоставлена до вступления его в силу <*>.