В 2023 году в СМИ стали активнее обсуждать такой вид недвижимости, как апартаменты. Это в первую очередь связано с тем, что выросло предложение в Минске. Однако попытки создать апартаменты предпринимались и раньше, но ни один проект нельзя назвать завершенным и успешным. Тогда почему этот сегмент выстрелит теперь?
Что появилось на рынке
Об апартаментах серьезно заговорили более 10 лет назад. Это произошло в 2012 году после открытия в Минске на ул. Щорса апарт-отеля «Комфорт». Спустя несколько лет часть номеров перевели в жилой фонд. Но собственники отеля продавали квартиры через аукционы и в 2023 году. На данный момент постоянно под сервисную функцию используется только 15 юнитов, говорится в обзоре консалтинговой компании NAI Belarus.
За прошедшее время другие девелоперы в Минске периодически заявляли о создании апартаментов, но затем отказывались от намерений в пользу офисов или жилых помещений.
В текущем году этот сегмент рынка коммерческой недвижимости вновь ожил.
В комплексе «Минск-Мир» покупателям доступны 823 апартамента. Речь идет пока об одном здании. Хотя в планах застройщика значатся шесть подобных домов.
В пригороде Минска, в д. Копище, компания «Си-Трейдинг» реализует проект многофункционального комплекса K-one. Ранее компания анонсировала строительство нового бизнес-центра, но после существенного снижения спроса на офисы вернулась к проекту в новой концепции. В K-one под апартаменты отведены 2-8 этажи, на каждом из которых расположено по 14 объектов. К продаже под апартаменты девелопер заявил и свой действующий бизнес-центр «Премьер».
Цена квадратного метра в этих объектах составляет примерно 1000-1200 долларов.
Кроме масштабных проектов имеется отдельное предложение апартаментов в некоторых минских многофункциональных комплексах. В частности, в «Центрополе» и Helen & Valery Plaza. Но цены там выше.
Отдельно выделим государственный апарт-отель, который возводит «Минская спадчина» на территории бывшего хлебозавода на ул. Раковской. В объекте запланировано 40 номеров-юнитов.
Бизнес-апартаменты заявлены и в новой концепции «Газпром Центра», который начали строить 10 лет назад на месте автовокзала «Московский». Правда, на текущий момент неизвестно, смена концепции коснется всего комплекса или его отдельных зданий. Впрочем, они, скорее всего, выйдут на рынок не ранее 2027 года.
Какое будущее у апартаментов
Партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин отмечает, что ряд факторов сдерживают спрос на апартаменты в Минске. Первый — коммунальные услуги. За водоснабжение и отопление в квартирах, где никто не прописан, население возмещает 100% стоимости коммунальных услуг. Влияет также и невозможность оформить регистрацию. Значительная доля покупателей на рынке новостроек Минска — иногородние. И без права стать полноценным минчанином этот сегмент потребителей отпадет. Здесь в выигрыше будут «Минск-Мир» и «Газпром Центр», где в качестве преференций право регистрации предусмотрено соответствующими указами.
Однако, по словам эксперта, эти ограничения негативно влияют на спрос в массовом сегменте. В сегменте дорогих апартаментов, как показывает практика, их влияние менее существенно: разница в 30-40 долларов в месяц в коммунальных платежах, а также отсутствие права на регистрацию здесь вторичны, поскольку это, вероятно, не единственное жилье у данной категории покупателей.
Андрей Алешкин считает, что в ближайшее время будут новые сделки купли/продажи апартаментов: станет заметен эффект от рекламных кампаний застройщиков, а в части сделок поучаствуют покупатели из России и Казахстана. Так, на жилищном рынке в последние месяцы отмечен рост активности граждан из этих стран.
Косвенно повысить спрос на апартаменты может и обсуждаемый запрет индивидуальным предпринимателям работать на рынке аренды недвижимости.
— На рынке присутствует категория ИП, у которых сформировались сети по посуточной сдаче квартир, в том числе с превращением объектов по факту в хостелы. Если их поставят в те же условия, как и юрлиц, то при сохранении этого направления бизнеса уход из жилого сектора в сектор апартаментов будет скорее плюсом. Как минимум, финансовые условия выровняются, а вопрос постоянных конфликтов с соседями будет снят, — считает Алешкин.
Он также ожидает разворота микробизнеса к апартаментам: самозанятых, ремесленников, занимавшихся своими видами деятельности в собственных квартирах (надомный труд).
— Для микрофирм апартаменты — это хорошая альтернатива офису в старых административных зданиях с кабинетной системой: компактные площади позволяют регистрировать юрадрес, а также вести коммерческую деятельность без ограничений. Для самозанятых, если их работа была каким-то образом связана с использованием шумных механизмов (например, лобзиковая пила, гончарный круг с электроприводом и т.д.), здесь не будет временных ограничений на шумные работы, применяемых в жилом секторе. В их случае, если они намерены развивать свой бизнес (хобби), есть даже резон продать жилую квартиру и приобрести апартаменты, — резюмировал эксперт.
