На вопросы читателей ilex.Новости отвечает Елена Гузова, эксперт ilex — автор путеводителей по земельному налогу и арендной плате за землю, готовых решений по налогу на недвижимость.

Организация заключила с ИП договор аренды складского помещения на срок два года. По акту приема-передачи помещение получено в аренду 1 октября текущего года. Когда у организации возникает обязанность по уплате налога на недвижимость?

Налог на недвижимость уплачивается с 01.01.2020.

В случае получения организацией капстроения (его части) (далее — капстроение) в аренду от физлица (в том числе ИП) она признается в отношении данного капстроения плательщиком налога на недвижимость <*>.

Если капстроение получено в аренду от физлица (в том числе ИП) в течение налогового периода (календарного года), налог на недвижимость по нему исчисляется и уплачивается с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом его получения в аренду <*>.

В рассматриваемой ситуации организация получила складское помещение в аренду от ИП 01.10.2019, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи. Это IV квартал текущего года. Значит, исчислять и уплачивать налог на недвижимость по арендованному помещению следует с I квартала следующего года, т.е. с 01.01.2020.

К слову, арендатор обязан представить в инспекцию МНС по месту постановки на учет копию акта приема-передачи помещения с приложением договора аренды, заключенного с физлицом (в том числе ИП). Это нужно сделать в течение 30 дней со дня составления такого акта <*>.

В ноябре 2019 года организация взяла в аренду у ИП помещение. ИП предоставил организации копию извещения на уплату налога на недвижимость за 2019 год, которое он получил из инспекции МНС. Вправе ли организация при расчете налога на недвижимость за 2020 год использовать стоимость арендованного помещения, указанную в извещении?

Нет, не вправе.

Налоговая база налога на недвижимость по капстроениям или их частям (далее — капстроение), полученным организацией в аренду от физлица (в том числе ИП), определяется в особом порядке.

За основу принимается стоимость арендованного капстроения, указанная в договоре аренды (договорная стоимость). При этом такая стоимость для целей определения налоговой базы не может быть меньше одной из стоимостей этого здания (оценочной, рыночной или рассчитанной в ином порядке) <*>.

Это значит, что организация (арендатор) должна сравнить договорную стоимость полученного капстроения с одной (по выбору) из перечисленных стоимостей, которые определены на 01.01.2020. Наибольшая из сравниваемых стоимостей и будет признаваться базой для расчета налога на недвижимость за 2020 год.

Оценочную стоимость капстроения определяют соответствующие организации по госрегистрации недвижимости, рыночную — аттестованные оценщики <*>.

Иной порядок оценки установлен Президентом республики. В соответствии с этим порядком оценочную стоимость капстроений определяют по заказу местных исполкомов организации по госрегистрации недвижимости. А в случае отсутствия такой оценки ее вправе рассчитать налоговая инспекция, а также сам арендатор. При расчете используются коэффициенты, утверждаемые ежегодно Минстройархитектуры <*>.

Таким образом, для целей установления налоговой базы, применяемой для расчета налога на недвижимость за 2020 год, любая из вышеперечисленных стоимостей капстроения, которая сравнивается с его договорной стоимостью, должна быть определена на 01.01.2020.

Следовательно, организация не вправе при расчете налога на недвижимость за 2020 год по арендованному помещению использовать его стоимость, указанную в извещении ИМНС на уплату налога на недвижимость за 2019 год, копию которого предоставил ИП.

Организация получила в субаренду от ИП помещение. Его собственником является физлицо, которое и передало данное помещение в аренду ИП. Кто является плательщиком налога на недвижимость по помещению и земельного налога по земельному участку, на котором находится это помещение?

Плательщик налога на недвижимость — физлицо (собственник помещения). Плательщик земельного налога — лицо, которому по правоудостоверяющему документу принадлежит земля.

Физлица (в том числе ИП) признаются плательщиками налога на недвижимость в отношении капстроений (их частей), принадлежащих им на праве собственности <*>.

По налоговому законодательству если физлицо (в том числе ИП) передало собственное капстроение в аренду организации, то статус плательщика налога на недвижимость переходит к этой организации <*>.

В рассматриваемой ситуации физлицо — собственник помещения передало его в аренду ИП. Следовательно, статус плательщика налога на недвижимость к ИП не переходит. По разъяснению МНС <*> при дальнейшей передаче ИП помещения в субаренду организации она не считается плательщиком налога на недвижимость в отношении полученного помещения. Это связано с тем, что ИП до передачи помещения сам не обладал статусом плательщика налога.

Таким образом, при такой схеме арендных отношений, где арендодатель помещения — физлицо (его собственник), арендатор (ИП), субарендатор (организация), плательщиком налога на недвижимость признается физлицо (собственник помещения).

Объектами обложения земельным налогом признаются земельные участки, принадлежащие <*>:

— организациям — на праве частной собственности, постоянного или временного пользования;

— физлицам — на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или временного пользования, а также принятые по наследству.

В связи с этим в рассматриваемой ситуации плательщиком земельного налога является тот, кому принадлежит земельный участок, на котором находится помещение, сдаваемое в аренду (субаренду). Принадлежность определяется правоудостоверяющим документом на землю.

Организация арендует помещение у ИП. Она является плательщиком налога на недвижимость по арендованному помещению. При расчете налога стоимость помещения определяется с использованием установленных коэффициентов. К договору аренды приложена копия договора купли-продажи, согласно которому ИП приобрел данное помещение. Вправе ли организация для целей определения налоговой базы сравнивать стоимость помещения, определенную с помощью коэффициентов, с его стоимостью, которая указана в копии договора купли-продажи?

Не вправе, целесообразно указать стоимость капстроения непосредственно в договоре аренды.

При определении налоговой базы налога на недвижимость в отношении капстроений (их частей), полученных в аренду от физлиц (в том числе ИП), за основу принимается их стоимость, указанная в договоре аренды. Она сравнивается с одной из стоимостей капстроения (оценочной, рыночной или рассчитанной в ином порядке, в том числе с использованием установленных коэффициентов). При этом с помощью коэффициентов, утверждаемых ежегодно Минстройархитектуры, стоимость капстроения вправе рассчитывать как инспекции МНС, так и сами организации (арендаторы) <*>.

Таким образом, в случае отсутствия оценочной или рыночной стоимости помещения, а также полученных от ИП сведений о его стоимости, рассчитанной ИМНС, организация вправе самостоятельно рассчитать стоимость помещения. И сравнить ее со стоимостью, указанной в договоре аренды. Наибольшая из сравниваемых стоимостей и будет базой для исчисления налога на недвижимость. Если стоимость помещения в договоре аренды отсутствует, налог исчисляется исходя из стоимости, рассчитанной организацией.

К слову, именно по стоимости, указанной в договоре аренды, полученные капстроения учитываются у организации (арендатора) на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» <*>.

Организация арендует земельный участок, находящийся в госсобственности, с целью использования его для осуществления определенного вида деятельности. Но деятельность уже несколько лет не ведется. Вправе ли организация включать арендную плату за землю в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), учитываемые при налогообложении прибыли?

Полагаю, не вправе.

Земельные участки, находящиеся в госсобственности, предоставляются организациям в аренду на определенные цели. Их целевое назначение, а также назначение в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимости, как правило, содержатся в решении о предоставлении земли <*>.

Также целевое назначение земли указывается в договоре аренды земельного участка.

Использование земельных участков по целевому назначению — это принцип земельных отношений <*>.

Кроме того, одной из обязанностей арендатора является использование полученной в аренду земли в соответствии с ее целевым назначением и условиями предоставления. При этом арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае неиспользования земельного участка по назначению <*>.

Исходя из изложенного, можно сказать, что организация в рассматриваемой ситуации нарушает порядок землепользования. И в связи с этим полагаю, что она не вправе включать арендную плату за землю в состав затрат, учитываемых при исчислении налога на прибыль <*>.

Организация имеет в собственности объекты недвижимости и земельный участок, на котором они находятся. В свидетельстве о регистрации земельного участка конкретно не указано назначение объектов, для размещения которых он предоставлен. Как определить функциональное использование земли для расчета земельного налога?

Полагаю, налог рассчитывается исходя из фактического использования земли.

При исчислении земельного налога его налоговая база и ставка определяются исходя из функционального использования земельного участка. В свою очередь, вид функционального использования земли (вид оценочной зоны) определяется ее целевым назначением. А целевое назначение содержится в решении о предоставлении земли и (или) в правоудостоверяющих документах на нее (в частности, в свидетельстве о госрегистрации земельного участка) <*>.

Допустим, согласно решению о предоставлении земельного участка он должен использоваться для обслуживания производственного объекта. Если на данном участке помимо производственного здания расположено еще и здание заводоуправления, то делить участок на части — производственную зону и общественно-деловую зону — для целей расчета земельного налога не нужно. Такая земля относится к производственной зоне.

Однако, если из решения или свидетельства не понятно, для какой цели предоставлен земельный участок (например, указано — для размещения объектов неустановленного назначения), полагаю, вид оценочной зоны определяется исходя из фактического использования земли. Иначе говоря, здесь нужно смотреть, для чего конкретно используются расположенные на ней объекты недвижимости. Целесообразно иметь какие-либо документы, подтверждающие их использование.

В конце 2018 года организация приняла решение о продаже собственного здания (ОС). 02.01.2019 оно в установленном порядке переведено в состав долгосрочных активов, предназначенных для реализации (ДА), с отражением по дебету счета 47 «Долгосрочные активы, предназначенные для реализации». Нужно ли исчислять налог на недвижимость за 2019 год по данному зданию?

Да, нужно.

Собственные капстроения признают объектом обложения налогом на недвижимость <*>.

По общему правилу организации исчисляют налог на недвижимость за отчетный год в отношении капстроений, имеющихся у них в наличии на 1 января этого года. Налоговую декларацию за отчетный год подают не позднее 20 марта <*>.

В рассматриваемой ситуации на 01.01.2019 здание числилось в учете организации в составе ОС на счете 01 «Основные средства». Поэтому она в общеустановленном порядке (исходя из остаточной стоимости ОС) должна посчитать по нему налог на недвижимость за 2019 год и подать в ИМНС годовую декларацию.

Несмотря на то что после 01.01.2019 здание переведено в бухучете со счета 01 на счет 47, налог на недвижимость по нему за 2019 год не пересчитывают и налоговую декларацию с изменениями не подают <*>. Это связано с тем, что при таком переводе здание из организации не выбывает и его продолжают учитывать в составе объектов налогообложения до момента фактической реализации.

Организация «А» является арендатором земельного участка, находящегося в госсобственности. 20.02.2019 она подала в инспекцию МНС расчет по арендной плате за землю за 2019 год. Арендная плата уплачивалась ежеквартально. Организация «А» реорганизована путем выделения новой организации «Б». В ноябре 2019 года проведена госрегистрация перехода права аренды на землю на организацию «Б». Нужно ли организации «А» подать в ИМНС уточненный расчет по арендной плате за 2019 год?

Да, нужно.

В рассматриваемой ситуации право аренды на земельный участок перешло от организации «А» на организацию «Б». Такой переход права зарегистрирован в ноябре 2019 года. Значит, с 01.12.2019 исчислять и уплачивать арендную плату за данный земельный участок положено организации «Б» <*>.

Следовательно, организация «А» с указанной даты арендную плату не платит, так как в отношении нее право аренды земли прекращено. При этом, если право аренды прекращается в течение календарного года, размер арендной платы, подлежащей уплате в бюджет, рассчитывается пропорционально количеству месяцев аренды земли в календарном году <*>. И поскольку с 01.12.2019 организация «А» не обязана платить арендную плату, ей следует подать в ИМНС уточненный расчет по арендной плате за землю за 2019 год. Что касается срока представления расчета в таком случае, то он Указом N 101 прямо не оговорен. Исходя из содержания ч. 8 подп. 1.10 Указа N 101, полагаю, это нужно сделать не позднее 20.12.2019.

Кроме того, если арендная плата за IV квартал уже уплачена в бюджет, сумму, приходящуюся на декабрь, организация «А» вправе в установленном порядке зачесть в счет уплаты иных налоговых платежей либо вернуть <*>.

В октябре 2019 года в организации произошло выбытие помещения склада. Переход права на помещение склада на нового собственника зарегистрирован в соответствующей регистрирующей организации. Выбывший склад расположен на земельном участке, который находится в аренде у организации на основании договора аренды земли. Необходимо ли в связи с выбытием склада вносить изменения в расчет по арендной плате за землю за 2019 год, если документы о расторжении договора аренды отсутствуют?

Изменения в расчет за 2019 год следует внести, если в октябре или ноябре зарегистрирован переход права аренды земельного участка на нового землепользователя.

По законодательству о земле при переходе права на капстроения, расположенные на арендуемых земельных участках, к приобретателям капстроений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды <*>.

При этом если целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы не изменяются, то местный исполком не принимает решение о переходе права на землю в случае перехода права на расположенное на ней капстроение к другому лицу. В такой ситуации госрегистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном порядке на основании документов, представленных для госрегистрации перехода права на капстроение <*>.

В противном случае (когда изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы) местный исполком принимает решение о прекращении права прежнего землепользователя на участок и предоставлении его новому <*>.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации при переходе права на помещение склада к его приобретателю также должны перейти права и обязанности по договору аренды земельного участка, на котором расположено данное помещение, на оставшийся срок аренды.

При этом переход права на земельный участок может быть осуществлен как одновременно с переходом права на помещение, так и после принятия соответствующего решения местного исполкома. Переход права удостоверяется свидетельством о госрегистрации <*>.

Согласно ч. 1 подп. 1.9 Указа N 101 при переходе права аренды на земельный участок к новому землепользователю арендная плата за землю исчисляется и уплачивается им с 1-го числа месяца, следующего за месяцем осуществления госрегистрации перехода права. Соответственно прежний землепользователь с указанной даты арендную плату не уплачивает.

Учитывая изложенное, если право аренды на земельный участок перешло к новому землепользователю (есть свидетельство о госрегистрации) в октябре или ноябре текущего года, то соответственно с ноября или декабря организация (прежний землепользователь) не уплачивает арендную плату. И ей следует подать в налоговую уточненный расчет по арендной плате за землю за 2019 год (в срок не позднее 20.11.2019 или 20.12.2019) <*>. При переходе права аренды на землю в декабре изменения в указанный расчет не вносятся. Арендная плата не будет уплачиваться с января следующего года.