---

Как свидетельствует судебная практика, на стадии сдачи-приемки завершенного строительством объекта и последующей оплаты за выполненные строительно-монтажные работы у сторон договора строительного подряда возникает наибольшее число взаимных претензий друг к другу. В настоящем материале затронуты наиболее часто встречающиеся в судебной практике проблемные вопросы.

Обязательно ли осуществлять технический надзор при текущем ремонте?

Заказчик, застройщик или уполномоченные ими лица вправе осуществлять технический надзор за выполнением строительных работ, соблюдением срока их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью их использования <*>.

Технический надзор осуществляется на всех объектах строительства независимо от формы собственности. Исключение составляют объекты дачного и садоводческого строительства, одноквартирные жилые дома высотой до двух этажей включительно, застройщиками по которым являются граждане, а также жилые помещения (квартиры) в эксплуатируемых многоквартирных жилых домах.

Технический надзор осуществляется также на объектах текущего ремонта, финансируемых за счет республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов. При финансировании текущего ремонта за счет собственных средств технический надзор осуществляется по усмотрению заказчика, в том числе собственными силами <*>.

Следовательно, на объектах текущего ремонта технический надзор осуществляется в обязательном порядке, если источник финансирования — средства республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов. Если же источник финансирования — собственные средства, технический надзор осуществляется по усмотрению заказчика.

Объект капитального строительства принят в эксплуатацию с нарушениями процедуры приемки. Может ли это стать основанием для отказа в государственной регистрации создания объекта?

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации создания объекта капитального строительства, которые заявитель представляет в регистрирующий орган — агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, приведен в п. 1 ст. 32 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При этом в п. 1 ст. 49 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним есть перечень документов, подтверждающих создание вновь построенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места.

Если регистратор установит, что представленные для регистрации документы содержат недостоверные сведения, он должен отказать в их приеме <*>. Если такое обстоятельство регистратор установит на стадии совершения регистрационного действия, то обязан отказать в его совершении <*>.

Таким образом, при наличии решения (приказа, постановления, распоряжения) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию и при отсутствии доказательств недостоверности сведений в акте регистратор не вправе отказать в совершении регистрационного действия.

Если объект будет зарегистрирован на основании акта, содержащего недостоверные сведения, регистрацию можно оспорить в судебном порядке. В этом случае подается заявление о признании государственной регистрации объекта капитального строительства недействительной <*>. Факт нарушения приемки в эксплуатацию может подтвердить суд в ходе рассмотрения дела.

Кроме того, допущенные при приемке объекта в эксплуатацию нарушения могут стать основанием для привлечения председателя, членов приемочной комиссии, а также представителей государственного органа, иной государственной организации (подписавших не соответствующее действительности заключение о соответствии объекта проектной документации требованиям безопасности и эксплуатационной надежности) к административной ответственности <*>.

Ведется строительство объекта, помещения в котором будут сдаваться в аренду. Может ли будущий арендатор сделать в помещении отделочные работы до сдачи объекта в эксплуатацию? Какой договор следует заключить с заказчиком?

При приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией, в том числе на соответствие утвержденной проектной и разрешительной документации <*>. Эксплуатация или передача объекта в эксплуатацию без приемки в установленном порядке либо с его нарушением влечет ответственность в соответствии с законодательством <*>.

Безусловно, выполнение работ, изменяющих проектное решение, не позволит приемочной комиссии сделать вывод о соответствии объекта утвержденной проектной документации. Выходом в этой ситуации будет ее изменение и выполнение отделочных работ в не сданном в эксплуатацию объекте на основании договора подряда, заключенного будущим арендатором с заказчиком строительства.

Дополнительно следует обратить внимание, что выполнение будущим арендатором строительно-монтажных работ на объекте возможно лишь при наличии заключенного договора. Но на основании не договора аренды, поскольку объект аренды еще юридически не создан, а договора строительного подряда. Последующие взаимные денежные требования между будущим арендатором и арендодателем, а также между заказчиком и подрядчиком могут быть зачтены в порядке, установленном ст. 381 ГК.

За выполнение отделочных работ в отсутствие договора предусмотрена административная ответственность. Строительство, включая реконструкцию, ремонт, реставрацию, благоустройство объекта (очереди строительства, пускового комплекса), а также выполнение видов, этапов, комплексов строительно-монтажных работ без проектно-сметной документации, разработанной в установленном порядке, влечет штраф в размере до 50 БВ, а для юридического лица — от 20 до 300 БВ <*>.

Вместе с тем законодательство допускает возможность приемки в эксплуатацию жилых домов без выполнения в полном объеме подготовительных работ под отделку стен и потолков (кроме штукатурки), работ по внутренней отделке помещений (оклейка обоями, окраска, облицовка), без встроенной мебели, покрытия полов, установки дверных блоков в межкомнатных перегородках, сантехнических приборов и оборудования (кроме унитазов, приборов учета воды и газа), электрических плит. Такая возможность появляется при наличии письменного согласия будущих нанимателей и при условии внесения изменений в проектную документацию <*>.

Представляется необходимым внести изменения в Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства в части предоставления будущим арендаторам аналогичного права. Это будет способствовать реализации принципов и целей, заложенных в Декрете от 23.11.2017 N 7.

Для оплаты строительства заказчик заключил инвестиционные договоры. Подрядчик работы в срок не выполняет, заказчик не обращается к нему с претензиями и не подает иск в суд с требованием о взыскании денежных средств и расторжении договора. Может ли инвестор обратиться в суд с такими требованиями вместо заказчика?

Суд, рассматривающий экономические дела, если иное не установлено законодательными актами, разрешает возникающие из гражданских и иных правоотношений хозяйственные (экономические) споры и рассматривает иные дела, связанные с предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельностью юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а в случаях, предусмотренных ХПК и иными законодательными актами, — организаций, не являющихся юридическими лицами, и граждан <*>.

К хозяйственным (экономическим) спорам, разрешаемым судом, относятся, в частности, споры о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств <*>.

Следовательно, если законодательством предусмотрено или конкретный договор, заключенный между сторонами содержит прямое указание на обязанности подрядчика по отношению к инвестору, а также на право инвестора в отношении подрядчика в части уплаты санкций за просрочку выполнения строительно-монтажных работ, расторжении договора строительного подряда, инвестор вправе обратиться с подобным иском к подрядчику.

Вместе с тем действующее законодательство прямо не предоставляет инвестору подобных прав. В связи с этим стороны могут закрепить такие права и обязанности прямо в трехстороннем договоре строительного подряда <*>. Кроме того, инвестор вправе предъявлять требования и заказчику, с которым у него заключен соответствующий договор.

Если согласно трехстороннему договору инвестор выступает в качестве заказчика строительства, вторая сторона — инженерная организация, а подрядчик — третья сторона, такой иск может быть предъявлен в суд, рассматривающий экономические дела, поскольку отношения заказчика и подрядчика в этой части урегулирулированы Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, а также Инструкцией о порядке оказания инженерных услуг в строительстве.

Заказчик в течение гарантийного срока обнаружил некачественные работы и вызвал представителя подрядчика. При составлении дефектного акта подрядчик признал часть дефектов. Как действовать заказчику?

При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт. Форму дефектного акта, а также порядок его заполнения и применения утверждает Минстройархитектуры <*>.

Таким образом, при согласии подрядчика с необходимостью устранить дефекты заказчику следует согласовать с ним перечень недостатков и срок их устранения, а также указать это прямо в акте.

В части дефектов, с устранением которых подрядчик не согласен, заказчику следует поступить следующим образом. Зафиксировать в дефектном акте их наличие, позицию подрядчика, несогласного со своей виной, а также срок устранения дефектов. В последующем акт станет доказательством, которое заказчик сможет использовать при обращении в суд с иском к подрядчику.

Исходя из принципа допустимости доказательств обстоятельства дела, которые согласно законодательству должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами <*>.

Дефектный акт подлежит применению организациями независимо от формы собственности и подчиненности <*>. Он составляется в случае выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества <*>.

При наличии дефектного акта заказчик (собственник объекта) вправе обратиться с иском к подрядчику об уплате неустойки за несвоевременное устранение дефектов, указанных в акте, в том числе выявленных в период гарантийного срока. За каждый день просрочки взыскивается 2% стоимости работ по устранению дефектов начиная со дня окончания указанного в акте срока <*>.

Также заказчик вправе обратиться к подрядчику с иском о:

1) о безвозмездном устранении недостатков <*>;

2) взыскании убытков, причиненных необоснованным уклонением от устранения недостатков, в том числе прямого ущерба и упущенной выгоды <*>;

3) возмещении расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре строительного подряда <*>.

Кроме того, при предъявлении подрядчиком иска об оплате выполненных с недостатками работ заказчик вправе требовать уменьшения подлежащей оплате суммы <*>.

Заказчик в течение гарантийного срока обнаружил некачественные работы. Не вызывая представителя подрядчика, он составил в одностороннем порядке дефектный акт и требует устранить дефекты. Как быть подрядчику?

Дефектный акт составляется в случае выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества <*>. Если заказчик не является собственником (владельцем) объекта, дефектный акт составляет собственник (владелец) объекта с привлечением заказчика <*>.

Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее пяти календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт заказчик составляет в одностороннем порядке и направляет подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего
качества <*>.

Таким образом, при возникновении судебного спора подрядчик вправе ссылаться на составление дефектного акта заказчиком без надлежаще извещенного подрядчика и оспаривать выводы, указанные заказчиком в акте.

Законодательство предусматривает обязанность суда назначить экспертизу по требованию любой из сторон в случае возникновения между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин <*>. Иначе говоря, суд должен назначить судебную строительно-техническую экспертизу, если о такой необходимости заявит одна из сторон по делу о спорных дефектах, в том числе подрядчик.

Кроме заключения экспертизы, в качестве доказательства некачественно выполненных строительных работ в суд можно представить документы, перечень которых закреплен ч. 2 п. 21 постановления Пленума ВХС от 19.09.2012 N 6.

Если же заказчик не представит иных доказательств, кроме составленного в одностороннем порядке дефектного акта, суд будет оценивать его критически вместе с иными собранными по делу доказательствами.

Таким образом, подрядчику следует подготовить доказательства, подтверждающие отсутствие его вины в выявленных недостатках.

По каким причинам заказчик вправе отказаться от подписания акта сдачи-приемки выполненных работ и суд в случае спора посчитает их обоснованными?

Законодательство не содержит исчерпывающего перечня причин, по которым заказчик вправе отказаться от подписания акта сдачи-приемки выполненных работ. Лишь указывается, что такие причины должны быть мотивированными.

Абсолютное большинство подрядчиков забывают, что в этом случае подрядчик предъявляет заказчику документы для оплаты выполненных строительных работ в части, которая не оспаривается сторонами. Остальная часть подлежит оплате после урегулирования разногласий <*>.

Кроме того, в случае возврата заказчиком представленных документов с мотивированным отказом подрядчик, наряду с вышеупомянутым, вправе, исходя из п. 4 ст. 708 ГК, заявить в судебном порядке требования о взыскании задолженности за выполненные строительные работы и представить в качестве оснований своих требований подписанные в одностороннем порядке акты и справки <*>.

Суд обязан проверить обоснованность подобных доводов и совершить для этой цели действия, предусмотренные
ч. 2 п. 17 постановления Пленума ВХС от 19.09.2012 N 6.

Таким образом, суд оценивает обоснованность мотивированного отказа в каждом конкретном случае с учетом всех собранных по делу доказательств.

Можно ли в договоре строительного субподряда ставить срок оплаты работ в зависимость от срока поступления оплаты генподрядчику? Как будет исчисляться срок для оплаты строительных работ, выполненных субподрядчиком?

В соответствии с п. 3 ст. 660 ГК генподрядчик оплачивает выполненные субподрядчиком работы независимо от оплаты работ заказчиком, в том числе если договор субподряда содержит условие об оплате выполненных работ после наступления определенного события (после оплаты работ заказчиком, выделения денежных средств для оплаты и т.п.). Договор субподряда, как правило, заключается между генподрядчиком и субподрядчиком, заказчик строительства стороной этого договора не является <*>.

Таким образом, принцип свободы договора, закрепленный гражданским законодательством, не препятствует закреплять подобные условия в договоре строительного подряда <*>. Вместе с тем суд их во внимание не примет. При определении срока, в течение которого генподрядчик должен оплатить выполненные субподрядчиком работы, суд будет исходить из содержания п. 2 ст. 295 ГК.

Иными словами, срок оплаты будет заканчиваться по истечении 7 дней с момента получения генподрядчиком претензии субподрядчика либо по истечении указанного в претензии срока.

По этой причине можно рекомендовать субподрядчикам, заключившим договоры с вышеупомянутыми формулировками, направлять претензии об оплате работ генподрядчику сразу же после выполнения. Иск о взыскании оплаты можно будет подать в суд и позже, но просрочка уже начнет течь. Подобные предусмотрительные действия субподрядчика значительно увеличат срок, за который в последующем он сможет начислить неустойку, а также проценты за пользование чужими денежными средствами <*>.