В рамках практической конференции «Реформа строительной отрасли Республики Беларусь: итоги-2019, новации-2020», организованной Минстройархитектуры совместно с ООО «ЮрСпектр», ведущие специалисты в строительстве ответили на вопросы о долевом строительстве, ведении журнала производства стройработ и др.

Долевое строительство.
Новшества и практика применения Указа от 10.12.2018 № 473.
Анализ и возможные пути решения спорных вопросов, которые возникают на практике

Указ № 473 не распространяется на объекты строительства, по которым разрешительная документация дана до вступления его в силу. С какого момента следует считать, что разрешительная документация в таком случае выдана: когда получен первый или последний документ разрешительной документации?

Указ № 473 не распространяет свое действие на объекты строительства уже при выдаче первичного документа из состава разрешительной документации. Таким документом, как правило, является акт выбора места размещения земельного участка. В этих случаях необходимо руководствоваться Указом № 263, который действовал до вступления в силу Указа № 473.

Как определить нормативную площадь для расчета прибыли, если, например, одному из членов семьи по медицинским показаниям устанавливается дополнительная площадь?

Ограниченная прибыль устанавливается в пределах нормативной площади, которая составляет 20 кв. м, в г. Минске − 15 кв. м, а для многодетных семей − 20 кв. м <*>. Это сделано по аналогии с условиями оказания господдержки. Однако не весь подход при долевом строительстве и господдержке одинаков.

Указ № 473 содержит свой порядок определения нормативной площади и исключений для указанного случая не предусматривает. При этом определено, что не учитывается общая площадь жилых помещений, находящихся в собственности дольщика и лиц, улучшающих совместно с дольщиком жилищные условия <*>.

Могут ли стороны в случае замены объекта долевого строительства произвести зачет денежных средств?

Да, могут. В отличие от действовавшего Указа № 263 в настоящее время это возможно. Норма о возможности зачета денежных средств в случае замены объекта долевого строительства предусмотрена п. 4 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утв. постановлением Совмина от 12.03.2019 № 156 (далее − Положение о договорах создания объектов долевого строительства). Однако такая возможность исключается при строительстве жилых помещений с использованием государственной поддержки.

Вправе ли застройщик при уменьшении прибыли на одну нереализованную квартиру снизить прибыль на другие нереализованные квартиры по одному жилому дому. Например, остались нереализованными 5 квартир. Застройщик должен снизить цену только на эти 5 квартир? Никто не имеет права претендовать на снижение цен на реализованные квартиры?

Данный вопрос достаточно актуален на практике. Застройщик вправе по жилым домам, строительство которых осуществляется в соответствии с Указом № 263, в процессе строительства снизить за счет уменьшения размера прибыли цену договора (цену объекта долевого строительства):

− для всех дольщиков;

− либо для всех дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

− либо для всех дольщиков, не состоящих на таком учете.

При этом позиция Минстройархитектуры по данному вопросу следующая. Снизить цену по заключенным договорам соответствующим категориям граждан застройщик должен, но несоразмерно. Речь о соразмерности снижения здесь не идет. Решение по вопросу снижения цены по ранее заключенным договорам по сравнению с ценой на нереализованные объекты долевого строительства принимается застройщиком, которому предоставлено право самостоятельно устанавливать размер снижения цены договора с учетом экономической целесообразности.

При подготовке в рамках реализации Указа № 473 Положения о договорах создания объектов долевого строительства исключена необходимость привязки цен на нереализованные квартиры к ценам на квартиры, по которым заключены договоры создания объектов долевого строительства.

В случае невозможности заключения договоров на ранее задекларированные объекты долевого строительства застройщик вправе не ранее чем через 30 календарных дней опубликовать новую проектную декларацию или изменения к предыдущей проектной декларации, изменив цену объектов долевого строительства <*>. В таком случае застройщик снижает цену квартир по номерам, указанным в проектной декларации.

Что касается п. 6 указанного Положения, то в соответствии с его предписаниями застройщик вправе снизить в процессе строительства за счет снижения своей прибыли цену по заключенным договорам всем дольщикам, либо дольщикам-очередникам, либо дольщикам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это не обязанность, а право застройщика, которое он реализует с учетом своего экономического состояния.

Договор стройподряда: практика заключения и исполнения.
Особенности оформления договора
при выполнении строительных работ физлицами

Может ли организация заключить договор с физическим лицом на выполнение строительных работ?

Подрядчиком в строительной деятельности может быть юрлицо или ИП, которые имеют право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности <*>. Исключением являются штукатурные, малярные, стекольные работы, работы по устройству покрытий пола и облицовке стен, оклеивание стен обоями, кладка (ремонт) печей и каминов, которые не являются предпринимательской деятельностью <*>.

Таким образом, юрлица и ИП не имеют права заключать договоры строительного подряда на выполнение строительных работ с физическими лицами, которые не имеют статуса ИП.

Нужно ли требовать документы, предусмотренные постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, если организация планирует привлечь ИП в качестве подрядчика к выполнению строительных работ?

Да, необходимо. Как и иные документы, которые нужны для заключения договора строительного подряда.

Чем регламентируется порядок ведения журнала производства работ?

Форма журнала производства работ и порядок его ведения установлены постановлением Совмина от 18.03.2010 № 383.

В состав исполнительной документации включают журнал производства работ. Ввиду большого наличия субподрядных организаций все указать в журнале не смогли. При этом заказчик требует предоставить полные сведения, но их нет. Как быть? Журнал уже закрыт, места нет.

Нарушение есть, но, полагаю, не критичное. В таком случае главное, чтобы в гарантийном паспорте были указаны все субподрядчики.

На конференции были рассмотрены также следующие вопросы:

Достаточно ли для утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию зафиксировать в нем отказ от подписи члена комиссии?

Можно ли считать письменным отказом письмо, в котором член комиссии отказывается письменно давать ответ или предоставлять отказ?

Зарегистрирует ли орган по госрегистрации объект строительства, если в акте приемки объекта в эксплуатацию отсутствует подпись одного из членов комиссии?

Может ли заказчик предъявить иск к подрядчику, который выполнял строительные работы, если недостатки выявлены по истечении 7 лет?