Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь (далее — Минстройархитектуры) совместно с ООО «ЮрСпектр» 03.11.2017 провело практическую конференцию «Реформа строительной отрасли Республики Беларусь: итоги-2017, новации-2018». В мероприятии приняли участие ведущие в этой сфере специалисты. В ходе конференции обсуждались планируемые изменения законодательства в строительной сфере, были даны практические рекомендации для участников строительной деятельности, приведена судебная практика.

Планируемые новации — 2018

В настоящее время разработан проект Декрета «О развитии предпринимательства и исключении излишних требований, предъявляемых к бизнесу» (далее – проект Декрета). В соответствии с проектом Декрета, в частности:

1) упрощается порядок проведения капитального ремонта. Планируется, что он будет проводиться на основании утвержденной и прошедшей экспертизу проектной документации без получения разрешительной документации. Также для выполнения работ по капитальному ремонту не будет требоваться аттестат соответствия заказчика;

2) вводится термин «техническая модернизация». Она будет проводиться также на основании проектной документации без получения разрешительной документации. Для ее выполнения аттестат соответствия заказчика не потребуется;

3) предполагается получение технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства по единой форме, установленной Минстройархитектуры;

4) допускается приступать к строительству объекта, не получая разрешения на выполнение строительно-монтажных работ в органах государственного строительного надзора (далее – госстройнадзор). Однако для этого должно быть:

— получено положительное заключение государственной экспертизы по проектной документации;

— направлено уведомление в электронном виде в органы госстройнадзора о начале производства работ;

5) определено понятие «строительство объекта «под ключ»». Зафиксированы функции, которые будет выполнять инженерная организация, и те функции, которые не могут быть ей переданы;

6) предполагается, что субъекты хозяйствования будут получать заключение по приемке объекта в эксплуатацию путем подачи в органы госстройнадзора по принципу «одно окно» соответствующего заявления. При этом в случае непринятия решения по заявлению в месячный срок субъект хозяйствования будет вправе приступить к эксплуатации объекта;

7) планируется возврат к трехгодичному гарантийному сроку на принятые в эксплуатацию объекты и/или выполненные строительные работы. В настоящее время он составляет пять лет <1>. Для работ по текущему ремонту гарантийный срок по-прежнему остается два года;

8) не будут применяться установленные законодательством требования о закупках при строительстве, но только в том случае, если закупки будут осуществляться без привлечения бюджетных средств;

9) участники строительной деятельности смогут разрабатывать предпроектную (прединвестиционную) документацию без наличия аттестата соответствия.

Как отметила А.М.Петрушина, планируется сократить перечень видов деятельности, для осуществления которых нужен аттестат соответствия, в т.ч. предполагается исключить аттестацию функций заказчика.

В настоящее время Минстройархитектуры также ведет работу по внесению изменений в Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда. В частности, планируется предусмотреть:

— увеличение размера текущего аванса с 50 до 60% стоимости строительных работ по объектам бюджетного финансирования;

— расширение перечня материалов, на приобретение которых в договоре может предусматриваться выплата целевых авансов.

---

Практические рекомендации: минимизируем риски по договорам долевого строительства

Лилия Николаевна отметила, что коммерческие объекты можно разделить на две группы:

1) нежилые помещения в жилых домах, иные объекты, связанные с жилым домом;

2) объекты, не связанные с жилым домом.

На заметку
Для первой группы предусмотрено специальное регулирование — Указ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Для второй группы такого регулирования нет, применяются нормы ГК, иные акты законодательства.

Спикер обратила особое внимание на риски при заключении и исполнении договоров долевого строительства по второй группе объектов. Среди них можно выделить следующие.

1. Риск заключения договора с ненадежным застройщиком

Прежде чем заключить договор, дольщику рекомендуется проверить застройщика, а по возможности и иных участников строительства на предмет надежности. Как минимум нужно убедиться в их правоспособности, а также в наличии необходимых аттестатов соответствия.

На заметку
Информация об аттестатах соответствия находится в свободном доступе на официальном сайте РУП «Белстройцентр».

При проверке надежности рекомендуется проверить материально-техническую обеспеченность контрагента. Для этого, например, запросить у него соответствующую информацию. Целесообразно также проверить опыт строительства, деловую репутацию. Эту информацию можно получить через интернет, СМИ.

2. Риск заключения нескольких договоров на один объект долевого строительства

Возможны ситуации, когда дольщик оказывается не единственным претендентом на объект долевого строительства. В таком случае ему важно знать, как себя вести.

Когда этот факт обнаружен на стадии еще не зарегистрированного объекта долевого строительства, дольщик может понуждать застройщика к исполнению своих обязательств. Либо он в зависимости от того, что предусмотрено в договоре, может расторгнуть его, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Если этот факт обнаружен на стадии, когда объект долевого строительства уже зарегистрирован, но еще не передан, в этом случае у дольщика есть право потребовать от застройщика передачи индивидуально-определенной вещи <2>. При этом преимущество среди дольщиков на такой объект имеет тот дольщик, с кем договор долевого строительства заключен раньше.

Если дольщик оказался не единственным, а объект уже передан, у дольщика остается право требовать возмещения убытков от застройщика.

На практике рекомендуется предусматривать такую ситуацию в договоре и порядок ее разрешения, в т.ч. предусматривать возврат денежных средств, возмещение убытков, неустойку.

3. Риск признания договора долевого строительства незаключенным

Договор будет являться незаключенным, если не согласовано хотя бы одно существенное условие данного договора в надлежащей форме <3>. Для договора долевого строительства существенные условия — предмет договора и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Предметом договора является обязательство по строительству объекта долевого строительства и его передача по окончании строительства и приемки в эксплуатацию.

На заметку
В предмете договора долевого строительства следует указывать:
— объект строительства, т.е. тот объект, на который получена разрешительная документация на строительство;
— объект долевого строительства, т.е. ту часть объекта строительства, которая непосредственно строится для дольщика.

В ходе строительства могут быть внесены изменения в проектную документацию. Как результат, может измениться площадь объекта долевого строительства, его назначение и т.д. Поэтому рекомендуется в договоре предусмотреть механизм уточнения его предмета на случай изменения проектной документации, влияющие на объект долевого строительства. Например, включить условие в договор о необходимости заключения дополнительного соглашения в таком случае.

4. Риск необоснованного увеличения цены договора долевого строительства

Чтобы этот риск минимизировать, дольщику важно при заключении договора понимать, за что он платит деньги. Другими словами, цена объекта должна быть подробно расписана в договоре. В частности, если имеется хорошо разработанная сметная документация, в договоре можно прописать следующие составляющие цены объекта:

— затраты, которые включены в сводный сметный расчет стоимости строительства;

— затраты, которые не включены в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относятся на стоимость строительства;

— прибыль застройщика.

В таком случае у дольщика больше шансов в досудебном порядке понять, обоснованно или необоснованно застройщик требует от него увеличения цены договора долевого строительства.

5. Риск невозможности последующего управления общим недвижимым имуществом

На практике распространена ситуация, когда застройщик, построив объект за счет средств дольщиков, регистрирует на свое имя инженерные сети, сооружения, в частности трансформаторные подстанции. Сделав это, он получает монопольное право на заключение договоров на предоставление коммунальных услуг с эксплуатирующими организациями. Далее он может зарегистрировать свою эксплуатирующую организацию, и все дольщики будут обязаны заключать договоры на коммунально-эксплуатационные услуги только с ней.

Чтобы этого не допустить, дольщику следует помнить о том, что такая ситуация может возникнуть, и отслеживать ее. Можно включить в договор оговорку об обязанности застройщика по завершении строительства передать затраты по строительству инженерных сетей, сооружений. Также в договоре допускается указать на то, что застройщик не имеет права регистрировать на собственное имя право собственности на эти объекты.

---

Судебная практика в строительстве

Роман Александрович пояснил, что следует разграничивать договоры создания объектов долевого строительства и договоры строительного подряда. Это два самостоятельных вида договора, их правовое регулирование отличается. На практике встречаются случаи, когда в суд обращаются дольщики с требованием взыскать пеню с застройщика и ссылаются на Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда. Однако ссылка на них не может быть основанием для взыскания пени по договору создания объекта долевого строительства.

Также Р.А.Колбасов отметил, что имеется утвержденная типовая форма договора создания объекта долевого строительства <4>. Вместе с тем стороны договора могут изменять ее условия. Это допускается, т.к. типовой формой установлены неимперативные нормы для договоров создания объектов долевого строительства. Утверждена форма договора, а не ее условия.

Спикер порекомендовал обращать внимание на все условия договора создания объекта долевого строительства, особенно на его предмет. Как это важно, показал на примере из судебной практики.

Судебная практика Стороны заключили договор долевого строительства. Площадь объекта (изолированного помещения) была указана в соответствии с проектной документацией и составляла 130 кв. м. По окончании строительства застройщик передал объект дольщику. При регистрации объекта в организации по госрегистрации и недвижимому имуществу площадь объекта по техпаспорту составила 120 кв. м. Дольщик обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, т.е. излишне уплаченной суммы за 10 кв. м. Суд выяснил, что проектная документация не изменялась. Однако при заключении договора общая площадь изолированного помещения определялась с учетом коридоров, колонн, мест прохода, которые в проектно-сметной документации отдельно не обозначались. При этом они учитывались при составлении техпаспорта. Суд в иске отказал.