Минувший год для рынка минской офисной недвижимости оказался непростым, поскольку стал продолжением кризисного 2022 г. Девелоперам пришлось думать, как заполнить опустевшие помещения в бизнес-центрах после ухода IT-компаний и нивелировать потери из-за рублевых ставок аренды. К концу 2023 г. рынок не вернулся в активную стадию, как это было в «доковидный» период, но уже вышел из состояния «ступора»: появились новые арендаторы, вакантность начала сокращаться. На этом фоне ставки аренды пошли вверх. Причем аренда росла не только в белорусских рублях из-за индексации, но и в негласных «твердовалютных» величинах.

По состоянию на конец 2023 г. в Минске предлагалось более 1 млн кв. м арендной площади в бизнес-центрах классов «А», «В+» и «В-». На рынке также имеется около 750 тыс. кв. м административно-офисных помещений в объектах государственной, коммунальной и ведомственной недвижимости. Крупнейший оператор в этом сегменте – Главное хозяйственное управление Управления делами Президента. Еще 432 тыс. кв. м – это офисные объекты класса «С» и качественные, но небольшие по площади неклассифицированные офисные здания; получившие распространение в последние годы лофты, говорится в обзоре консалтинговой компании NAI Belarus. В 2023 г. ввели в эксплуатацию 4 небольших бизнес-центра в Минске.

Спрос на рынке офисной недвижимости в начале 2023 г. носил ротационный характер. В большинстве случаев компании меняли локации с целью снять более компактный офис. По этой причине доминировал спрос на небольшие помещения. К концу года ротация оказалась нацелена не на оптимизацию, а на расширение бизнеса, когда существующие компании увеличивают штат и подыскивают площади побольше, отмечают в «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».

В NAI считают, что активизации спроса в большей степени способствовали компании, которые находились в своеобразном «листе ожиданий». То есть раньше они не могли позволить себе аренду в бизнес-центрах из-за их дороговизны. Когда условия стали для них приемлемыми, то решились на смену места и качества офиса.

В прошлом году закрыли потребность в площадях логистические компании и предприятия с государственной долей собственности. Среди хозрасчетных компаний госсектора, возможно, еще нашлось бы несколько арендаторов, готовых сменить устаревшие административные здания на современные бизнес-центры. В NAI допускают, что госсобственники этих зданий сдержали стремление ряда компаний переехать на новые площади.

У владельцев бизнес-центров сохраняются определенные надежды на российский бизнес, который заинтересуется белорусскими специалистами после ухода западных IT-компаний и, соответственно, недвижимостью под будущие офисы. И действительно, такие примеры были в 2023 г. Однако девелоперов пока не впечатлили скромные запросы со стороны россиян.

Благодаря отсутствию ввода в эксплуатацию новых масштабных объектов, восстановлению спроса и заключению нескольких крупных сделок, вакантность в IV кв. 2023 г. снизилась на 5 процентных пунктов и составляет 18%, говорится в отчете «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».

По расчетам NAI, если в начале 2023 г. вакантность составляла около 20%, то в конце – 12%. Вакантность в бизнес-центрах класса «А» и аналогах не превышает 3% из-за низкого предложения. В сегменте «В-» пустующих помещений менее 8%. Это объясняется большим числом объектов долевого строительства: дольщики разобрали площади мелкой нарезкой и что-то успешно сдают, что-то используют в своих целях. В классе «В+» вакантность превышает 18% из-за двух незаполненных объектов с большими площадями (BK Capital Palace и «Проспект» в центре Минска).

Впрочем, высокая вакантность связана и с завышенными ожиданиями, считают эксперты.

– Есть у определенной категории собственников офисов «В+» стремление завысить качество и значимость своего объекта, причислять его к классу «А». И уже на этом фоне запрашивать ставки выше рынка, устанавливать оплату за эксплуатацию, пугающую арендаторов. В Беларуси нет единой и общепризнанной всеми участниками рынка классификации, которая вернула бы собственников «на землю». Но арендаторы тоже понимающие, – отмечают в NAI.

Стоит также сказать, что 2023 г. стал первым полноценным годом, когда рынок аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости жил в условиях исключительно рублевых платежей без привязок ставок к иностранной валюте. В большинстве своем девелоперы не очень хорошо пережили период адаптации. Особенно пострадали те, кто увязал ставку с инфляцией, заключил длинные договоры в рублях и обслуживал валютные кредиты.

Активизация спроса несколько нивелировала имевшийся негатив. С каждым новым арендатором в процессе подписания условий в договорах аренды стартовые ставки все равно отталкивались от реального курса (евро или доллара, кто с какой валютой работал до моратория) на день оплаты. Условно, если с прежними арендаторами при базовой ставке в 10 евро 23 сентября 2022 г. ставка по перезаключенному договору составляла 25 рублей за 1 кв. м, то по новым договорам, заключенным, например, 4 сентября 2023 г., уже 35 рублей, привел пример исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

По его словам, в некоторых популярных объектах, где по состоянию на осень 2023 г. удалось достичь комфортной для функционирования заполняемости в 85–90% и более, начал отмечаться рост стартовой «базы», которая в любом случае «твердовалютная».

В конце 2023 г. мораторий на привязку ставок аренды к иностранной валюте продлили еще на год.

– Во главу угла поставлены интересы арендаторов, которые выиграли в этой ситуации дважды. Сначала от обвала ставок в «еврономинале», а потом от девальвации курса рубля к евро. Арендодатели, проведя год на грани выживания, уже более подготовлены к работе в исключительно рублевых условиях. Они выработают механизмы компенсации собственных потерь, наступать на грабли прошлого года не будут, – резюмировал Алешкин.

Источник фото в статье https://ru.freepik.com/