Суть проблемы: Аренда недвижимости — распространенная сделка, которая часто вызывает вопросы на практике. Как предусмотреть «арендные каникулы» в договоре? Как вернуть объект арендодателю, если он уклоняется от приемки? Может ли быть ограничен доступ в помещение до уплаты долга по аренде?

Мы попросили высказать свои позиции по этим и другим вопросам лидеров мнений — экспертов в области права. Своим мнением поделились:

	Волошиненко Юрий Георгиевич, судья экономического суда г. Минска;
	Барановский Андрей Федорович, адвокат;
	Галенчик Ярослав Валерьевич, юрист ООО «Степановский, Папакуль и партнеры. Юридические услуги».

Вопрос 1. Можно ли в договоре аренды предусмотреть «арендные каникулы» (период, за который арендная плата вноситься не будет)? Если да, то как правильно прописать такое условие в договоре?

Ответ лидеров мнений

Все эксперты сошлись во мнении, что условие об арендных каникулах можно предусмотреть в договоре, исходя из принципа свободы договора (ч. 1 п. 3 ст. 391 ГК).

Ответ Волошиненко Ю.Г.

Юрий Волошиненко отметил, что варианты фиксации в договоре аренды достигнутого соглашения об «арендных каникулах» могут быть различными. В частности, стороны могут установить размер арендной платы на период «арендных каникул», равный 1,00 руб., либо зачесть стоимость производимых арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет арендной платы на период «арендных каникул».

Ответ Барановского А.С. и Галенчика Я.В.

Эксперты обратили внимание, что полное освобождение от арендной платы в договоре аренды может быть интерпретировано как смешанный договор, содержащий элементы как договора аренды, так и договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 643 ГК). Это, в свою очередь, может породить налоговые последствия на период арендных каникул. Имущество, переданное в безвозмездное пользование, рассматривается как не использующееся в предпринимательской деятельности. В связи с этим амортизационные отчисления по имуществу, переданному в безвозмездное пользование, не учитываются в составе затрат при налогообложении прибыли (подп. 1.9 п. 1, п. 3 ст. 173 НК).

Исходя из этого, эксперты порекомендовали в случае установления арендных каникул предусматривать не полное освобождение от арендной платы, а существенное ее снижение в конкретном периоде. Это позволит избежать возможных последствий отнесения «арендных каникул» к правоотношениям безвозмездного пользования.

Андрей Барановский предложил вариант закрепления условия об «арендных каникулах».

Пример формулировки условия в договоре
«На период с _.___.___ по _.___.___ ежемесячная арендная плата за пользование имуществом, указанным в п. ___ договора, устанавливается в размере 100 бел. руб. С _.___.____ ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 1000 бел. руб.».

Ярослав Галенчик помимо периода «арендных каникул» и размера арендной платы на этот период рекомендует указывать в договоре и обоснование для их установления, например проведение строительных работ, приостановка работы торгового объекта или производства, временный перевод сотрудников на удаленную работу и т.д.

Пример формулировки условия в договоре
«По соглашению Сторон в связи с выполнением Арендатором отделочных работ в Объекте аренды арендная плата в месяц в период с 01.09.2022 по 31.10.2022 включительно составляет 60 (шестьдесят) бел. руб., в том числе НДС по ставке 20% в размере 10 (десять) бел. руб.
Арендная плата в период, указанный в настоящем пункте, уплачивается в порядке и сроки, предусмотренные Договором».

Вопрос 2. Как вернуть объект недвижимости арендодателю, если он уклоняется от приемки? Можно ли считать передачу ключей возвратом объекта недвижимости?

Ответ лидеров мнений

Если у арендатора имеются правовые основания для возврата имущества, то эксперты рекомендуют ему действовать следующим образом:

1. Предварительно уведомить арендодателя о возврате объекта в определенную дату (например, последний день аренды) и время о необходимости принятия объекта с подписанием передаточного акта, а также о необходимости явки арендодателя либо его представителя. Такое письмо нужно вручить работнику арендодателя либо направить заказной корреспонденцией с описью вложений. При вручении письма работнику арендодателя следует получить на втором экземпляре письма подпись такого работника, Ф.И.О. и должность.

2. Явиться в назначенное для приемки время.

3. В случае неявки арендодателя, уклонения от подписания им акта приема-передачи — подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке. При этом Андрей Барановский и Ярослав Галенчик рекомендуют пригласить на составление акта независимых свидетелей (сотрудников охраны здания, работников иных арендаторов), а также произвести подробную фото-, видеосъемку освобожденных помещений. В акте возврата следует отразить Ф.И.О. и должности работников арендатора, принявших участие в составлении акта, Ф.И.О. и должности свидетелей, а также указать, что производилась фото- и видеосъемка помещений.

4. Направить арендодателю подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи, а также ключи от объекта заказным почтовым отправлением с описью вложений. В этом случае передача ключей от объекта недвижимости может быть расценена как возврат предмета аренды.

Ярослав Галенчик обращает внимание на то, что на практике нередко ключи передают лицам, не имеющим отношения к арендодателю, например работникам охраны здания. Этот факт может впоследствии использоваться для возражений о том, надлежаще ли были переданы ключи и возвращен ли объект в целом. В связи с этим эксперт рекомендует возвращать ключи посредством заказного почтового отправления с описью вложения.

5. Освободить объект от имущества арендатора, прекратить фактически его использование.

Эксперты отмечают, что описанные действия арендатора в совокупности с иными обстоятельствами поведения сторон могут расцениваться как возврат объекта недвижимости. В этом случае арендатору не придется уплачивать арендную плату после возврата объекта (ч. 3 п. 38 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1). Ярослав Галенчик уточняет, что совершить все вышеуказанные действия целесообразно не позднее дня прекращения договора. Это позволит избежать споров о том, было ли прекращено пользование объектом и должен ли арендатор дополнительно вносить плату.

Ярослав Галенчик обращает внимание на то, что передача ключей, без вышеуказанных действий, может оказаться недостаточной для возврата объекта. Так, их возврат прямо не означает, что арендатор прекратил пользоваться объектом и не имеет к нему доступа. Также нельзя однозначно сказать, есть ли у арендатора намерение постоянно, а не, например, временно прекратить пользование объектом.

Андрей Барановский отмечает, что передачу ключей от объекта аренды арендодателю можно считать возвратом объекта аренды и в некоторых других случаях, например когда арендодатель принял ключи и, несмотря на действующий договор аренды, предоставил это же помещение другому арендатору. В этом случае предыдущий договор аренды будет считаться фактически прекращенным, а объект аренды возвращенным.

Вопрос 3. Может ли арендодатель ограничить доступ в помещение, удерживать имущество, находящееся в арендуемом помещении, до уплаты долга по арендным платежам?

Ответ Волошиненко Ю.Г.

Эксперт считает, что стороны могут закрепить в договоре аренды возможность ограничения арендодателем доступа в помещение при наличии задолженности по арендной плате. Это следует из принципа свободы договора (ч. 1 п. 3 ст. 391 ГК). При этом такое право арендодателя может не зависеть от периода просрочки и суммы задолженности по арендной плате. При наличии данного условия в договоре действия арендодателя по ограничению доступа в помещение будут являться правомерными.

В отношении удержания имущества арендатора Юрий Волошиненко считает, что оно неправомерно, в том числе если такая возможность предусмотрена соответствующим договором аренды, т.к. право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. А поскольку удерживаемое имущество арендодателю не передавалось и он, по сути, изъял его принудительно, следовательно, удержание является незаконным (ст. 340 ГК).

Ответ Барановского А.Ф.

Эксперт полагает, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендодатель вправе приостановить доступ к объекту аренды до погашения арендатором задолженности. Этот вывод основан на следующем. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 309 ГК). Договором аренды установлены встречные обязательства арендатора и арендодателя. Так, арендодатель обязан предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор — своевременно вносить арендную плату (ч. 1 ст. 577, ч. 1 п. 1 ст. 585 ГК).

При этом Андрей Барановский обращает внимание арендодателя на то, что арендодатель не сможет претендовать на взыскание арендной платы за период, в котором арендатор не мог пользоваться этим арендованным имуществом из-за ограничения к нему доступа.

В отношении удержания имущества арендатора эксперт рассматривает нормы ст. 340 ГК. Исходя из этих норм, эксперт приходит к выводу, что самовольный захват арендодателем имущества арендатора не допускается и не создает необходимых правовых последствий для последующего законного удержания такого имущества. Если же имущество арендатора поступило во владение арендодателя на законных основаниях и договором аренды не исключена возможность применения такого способа обеспечения исполнения обязательств, как удержание, то данный институт применим.

Вопрос 4. Что понимается под нормальным износом имущества, что к нему можно отнести?

Ответ Волошиненко Ю.Г.

По мнению эксперта, исходя из сложившейся практики под «нормальным износом» понимают степень физического старения имущества в процессе его обычного использования в соответствии с назначением. При оценке степени «нормального износа» важным является определение состояния имущества, в котором оно было передано арендатору, и произошедших с имуществом физически измеримых изменений в период его использования. При этом такие изменения могут являться:

— следствием естественных процессов, не зависящих от арендатора (например, изменение цвета обоев, штор, жалюзи по причине воздействия солнечного света (выгорание), образование налета на сантехническом оборудовании по причине качества воды);

— результатом использования имущества в процессе осуществления арендатором своей хозяйственной деятельности (например, истирание напольного покрытия, отверстия в стенах от крепежных элементов зеркал, полок, календарей и т.п.).

В случае спора суд примет во внимание вышеназванные причины изменения состояния имущества, степень влияния таких изменений на эксплуатационные характеристики арендуемого имущества, эстетическое восприятие внешнего вида арендуемого имущества, физические свойства, качества, иные характеристики арендованного имущества.

При этом стороны договора могут самостоятельно определить состояние имущества, в котором оно будет возвращено арендодателю, исключив тем самым спор о степени «нормального износа» (ч. 1 ст. 593 ГК).

Ответ Барановского А.Ф.

Эксперт отмечает, что на практике под «нормальным износом» понимают ту степень ухудшения имущества, которая предполагается естественной при его обычном использовании. В отношении недвижимого имущества примерами «нормального износа» могут быть: выгорание (выцветание) краски, потертости (не царапины) пола от мебели.

На практике при возврате имущества большинство дефектов будут иметь спорную причину образования. Следовательно, вопрос об отнесении таких дефектов к нормальному износу будет иметь оценочный характер. Для упрощения процедуры установления характера и причин образования дефектов эксперт рекомендует подробно их фиксировать в акте возврата имущества с использованием фото- и видеофиксации.

Подводим итоги

Анализируя ответы лидеров мнений, можно сделать следующие выводы:

1. Условие об «арендных каникулах» можно предусмотреть в договоре, исходя из принципа свободы договора.

2. Если арендодатель уклоняется от приемки объекта, то можно поступить следующим образом. В первую очередь уведомить арендодателя о необходимости явки и приемки объекта. Если он не явится, то составить акт в одностороннем порядке (лучше в присутствии свидетелей). Далее арендатору следует направить такой акт арендодателю заказным письмом с уведомлением и описью вложений. В это же письмо можно вложить и ключи. После этого арендатору следует освободить объект и прекратить его фактическое использование.

3. По мнению Юрия Волошиненко, в случае просрочки уплаты арендной платы арендодатель может ограничить доступ к объекту при наличии соответствующего условия в договоре. По мнению Андрея Барановского, арендодатель вправе приостановить доступ к объекту аренды до погашения арендатором задолженности в силу норм ст. 309 ГК. В отношении удержания имущества арендатора до погашения долга по аренде эксперты сошлись в едином мнении. Такое удержание является неправомерным при условии, что имущество арендатора не поступало во владение арендодателя на законных основаниях.

4. Исходя из сложившейся практики, под «нормальным износом» следует понимать степень физического старения имущества в процессе его обычного использования в соответствии с назначением.