---

ООО «ЮрСпектр» 31.08.2022 провело аудиториум ilex на тему «Договор аренды: новые реалии». В рамках мероприятия Веремейко Ю.А. рассказал о новых правилах определения размера арендной платы и порядке приведения действующих договоров аренды с 23.09.2022 в соответствие с законодательством.

Кроме того, лектор ответил на ряд вопросов слушателей о порядке определения арендной платы в условиях запрета валютного эквивалента. Ниже публикуем ответы на них.

Вопрос 1: Можно ли после 23.09.2022 включить в договор следующее условие: «Ставка арендной платы за 1 кв. м площади арендованного помещения определяется в белорусских рублях по формуле:

0,5 (ставка арендной платы) x БАВ (базовая арендная величина) х Кп (коэффициент перевода),

где Кп определяется как отношение курса евро, установленного Нацбанком на первое число оплачиваемого месяца, к курсу евро, установленному Нацбанком на 01.04.2018»? Не будет ли такая формулировка противоречить законодательству, действующему с 23.09.2022?

Ответ: По мнению лектора, такое условие правомерно, ведь оно не содержит прямой привязки размера арендной платы к сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Лектор подчеркнул, что считает возможным использовать при определении арендной платы другие эквиваленты, кроме иностранной валюты. Например, арендную плату можно привязать к условным денежным единицам (специальным правам заимствования) или мультивалютной корзине (ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК). При этом контролирующие органы могут посчитать, что арендная плата косвенно привязана к курсам валют. То есть есть риск, что с 23.09.2022 договор с таким условием будет противоречить законодательству, т.к. в рассматриваемом примере, хотя и не полностью, но в определенной степени ставка зависит и от изменения курса евро.

Вопрос 2: Если исходить из дословного толкования ст. 4 Закона от 18.07.2022 N 197-З, то ограничивается право арендодателя на установление арендной платы в эквиваленте к валюте. Допустимо ли установить арендную плату в эквиваленте по соглашению сторон или по инициативе арендатора?

Ответ: По мнению лектора, такое толкование рассматриваемой нормы не исключено и позволяет установить арендную плату в эквиваленте по инициативе арендатора. Однако официальных разъяснений применения ст. 4 Закона от 18.07.2022 N 197-З в настоящий момент нет. В настоящий момент не ясно, каким путем пойдет правоприменительная практика.

Вопрос 3: Можно ли в период до 01.01.2024 предусматривать право на изменение размера арендной платы чаще, чем один раз в год, по соглашению сторон или в одностороннем порядке по инициативе арендодателя?

Ответ: Закон от 18.07.2022 N 197-З не изменяет нормы, касающиеся порядка изменения арендной платы. Следовательно, в договоре стороны вправе предусмотреть возможность изменения арендной платы чаще одного раза в год, а также порядок такого изменения. В частности, стороны могут предусмотреть изменение размера арендной платы чаще, чем один раз в год, по соглашению сторон или в одностороннем порядке по инициативе арендодателя (п. 3 ст. 585 ГК).

Вопрос 4: Нужно ли исключать привязку к курсу валют в договорах найма жилых помещений, когда жилье снимает физлицо?

Ответ: Наем жилых помещений — это отдельный вид обязательства, которое не относится к аренде (ст. 642 ГК, ст. 50 ЖК). Следовательно, из договоров найма жилого помещения не нужно исключать условие об арендной плате в сумме, эквивалентной сумме иностранной валюты (ст. 298 ГК, ст. 4 Закона от 18.07.2022 N 197-З).

Вопрос 5: Договор аренды предусматривает обеспечительный платеж, который установлен в эквиваленте. Нужно ли с 23.09.2022 переводить сумму обеспечительного платежа в белорусские рубли или можно оставить в эквиваленте?

Ответ: Обеспечительный платеж не является арендной платой, а представляет собой самостоятельный способ обеспечения арендатором принятых на себя обязательств. Поэтому лектор считает, что норма ст. 4 Закона от 18.07.2022 N 197-З не распространяется на обеспечительный платеж. По мнению лектора, запрет использовать валютный эквивалент не распространяется также на штрафные санкции по договору, компенсационные выплаты и т.п.

При этом лектор обратил внимание, что, по мнению Минэкономики, обеспечительный платеж по договору аренды нельзя привязывать к иностранной валюте. Это мнение Минэкономики выразило в ответах на запросы отдельных организаций. Лектор полагает, что подобное толкование ст. 4 Закона от 18.07.2022 N 197-З является расширительным и его применение в рассматриваемом случае будет противоречить законодательству.

Вопрос 6: Может ли арендодатель расторгнуть договор, если арендатор не согласен с новой арендной платой, установленной в белорусских рублях?

Ответ: Если стороны не могут достичь соглашения относительно размера арендной платы или порядка его определения, договор может быть расторгнут. Расторжение договора производится по общим правилам, действующим для расторжения договоров. В частности, договор аренды можно расторгнуть по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только (ст. 420 ГК):

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства.

Если же договор аренды не предусматривает возможности его расторжения в одностороннем порядке, а предусмотренные законодательством основания не могут быть применены, расторгнуть его можно будет только по соглашению сторон.

Также стороны могут отказаться от исполнения договора, если такая возможность предусмотрена договором аренды.

Вопрос 7: Каким будет предмет иска при взыскании задолженности по арендной плате в случае, если арендатор не подписал дополнительное соглашение о переводе ставки в белорусские рубли и не освободил помещение с 23.09.2022?

Ответ: Как уже отмечалось, с 23.09.2022 такой договор будет ничтожным, как не соответствующий требованиям законодательства (ст. 169 ГК). В таком случае взыскивать арендную плату по нему невозможно. Если договор будет являться ничтожным, а арендатор будет продолжать пользоваться помещением, то взыскать с него можно неосновательное обогащение либо причиненные убытки, если они будут причинены арендодателю (ст. 14, п. 1 ст. 971 ГК).

Вопрос 8: Какие правовые последствия возникнут в случае, если стороны не приведут договор аренды в соответствие с законодательством?

Ответ: С 23.09.2022 такой договор может быть признан не соответствующим требованиям законодательства. Сделка, которая не соответствует требованиям законодательства, является ничтожной (ст. 169 ГК). Последствия ничтожности сделки — она ничтожна с момента совершения и обе стороны должны будут вернуть друг другу то, что получили по такой сделке (ст. 168 ГК). На практике арендатор не сможет вернуть в натуре полученное по договору аренды благо — возможность пользоваться арендованным имуществом. Значит, арендатор должен будет возместить денежную стоимость полученного по сделке (п. 2 ст. 168 ГК). Фактически арендатору не придется ничего возмещать, ведь он уплачивал арендную плату за пользование арендованным имуществом. Таким образом, стороны не будут друг другу ничего должны. Штрафов за неприведение договора в соответствие с законодательством в настоящее время не предусмотрено. Лектор делает вывод, что для сторон не наступит значительных неблагоприятных последствий в связи с ничтожностью договора аренды.

Существует мнение, согласно которому такой договор может рассматриваться как запрещенный, что, по мнению лектора, неверно. Ведь не любой договор, который не соответствует законодательству, является запрещенным, а только тот, запрет в отношении которого прямо и явно предусмотрен законом. Причем такой запрет должен быть установлен в отношении самого договора, т.е. всех его сторон, а не только одной из них.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex