Суть проблемы: нередко после расторжения договора аренды арендаторы не предпринимают должных мер, чтобы вернуть недвижимость и (или) освободить помещение от своих вещей. Может ли арендодатель в таком случае вскрыть помещение самостоятельно? Обязательно ли для этого обращаться с иском в суд о выселении арендатора?

Мы попросили высказать свои позиции по этим вопросам экспертов в области права. Своим мнением поделились:

Сергей Чеславович Белявский,
директор юридической компании «Экономические споры»,
медиатор, председатель третейского суда «Экономические споры»,
более 10 лет стажа работы судьей экономического суда, член Союза юристов
Юлия Сергеевна Пивоварова,
практикующий юрист, медиатор, магистр права
Павел Иванович Бондюк,
практикующий юрист, автор проекта «Кейсология»
Наталья Александровна Лабор,
юрист, магистр юридических наук

Вопрос 1. Вскрытие помещения без согласия арендатора и без решения суда о выселении

Можно ли вскрыть переданное в аренду помещение без согласия и без присутствия арендатора, если договор аренды по решению суда расторгнут, но требование о выселении арендатора не было заявлено?

Ответ Пивоваровой Ю.С.

Эксперт считает, что арендодатель не имеет права вскрывать арендованное помещение, если требование о выселении не было заявлено и условие о возможности вскрыть помещение самостоятельно арендодателем договором аренды не предусмотрено.

Если арендатор при прекращении договора аренды занимаемое помещение не вернул, арендодатель вправе заявить иск о его выселении из этого помещения.

При прекращении договорных отношений на основании ст. 593 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 593 ГК).

Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ч. 3 ст. 593 ГК).

Наряду с приведенными общими нормами для передачи по договору аренды и возврата капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (их частей) применяются специальные правила. Так, в соответствии со ст. 626 ГК передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Соответствующее правило действует и при прекращении договора аренды, т.е. обязательство арендатора вернуть арендованное имущество арендодателю считается исполненным после предоставления имущества арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 2 ст. 626 ГК).

Тем самым в рассматриваемой ситуации могут применяться приведенные выше правила в части взыскания арендной платы с арендатора до момента фактического возврата (освобождения) имущества за все время просрочки, а также специальные меры в виде взыскания убытков, если указанная выше плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, взыскания предусмотренной договором аренды неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества и убытков, которые могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из рассматриваемой ситуации следует: если после вступления решения суда о выселении в законную силу арендатор не освободит помещение, то принудительные действия по исполнению судебного акта будут совершены судебным исполнителем, который при необходимости вскроет помещение, опишет находящееся там имущество и передаст его на ответственное хранение арендодателю или третьему лицу. С этого момента с точки зрения законодательства считается, что помещение освобождено и готово для передачи новому арендатору.

Если арендодатель произведет самостоятельное принудительное выселение арендатора, то данные действия будут сопровождаться определенными рисками, в том числе связанными с возможностью предъявления арендатором к арендодателю требования о возмещении причиненного его имуществу ущерба (при наличии такового).

Ответы экспертов Белявского С.Ч., Бондюка П.И., Лабор Н.А. на этот и другие вопросы, касающиеся вскрытия арендованного помещения, читайте в ilex.