Постановление Пленума Верховного Суда от 31.03.2022 N 1 изложило в новой редакции постановление от 26.03.2003 N 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения». Цель изменений — актуализировать разъяснение и дать судам ориентир в применении норм законодательства.

1. Споры, связанные с реализацией собственником прав на жилое помещение

Судам следует учитывать, что:

1) лица, вселенные одним из собственников в жилое помещение без обязательного письменного согласия остальных, должны освободить помещение по требованию этих собственников. При отказе собственники вправе подать негаторный иск — требовать устранения препятствий в реализации своих прав на жилое помещение (ч. 3 п. 14 постановления Пленума N 2);

2) по требованию собственника из принадлежащего ему жилого помещения без предоставления другого выселяются бывшие члены его семьи, другие граждане с правом владения и пользования данным помещением, не имеющие доли в праве собственности на него (п. 2 ст. 89 ЖК). Но в таком требовании следует отказать, если:

— брачный договор или соглашение о порядке пользования жилым помещением, заключенное между собственником и этими лицами, сохранили право владения и пользования спорным помещением (ч. 2 п. 15 постановления Пленума N 2);

— договор сохраняет за лицами при отчуждении жилья право владения и пользования им (ст. 290, п. 3 ст. 390 ГК, п. 16 постановления Пленума N 2);

— прежний собственник умер и требование заявил новый. Смерть прежнего собственника не влечет утрату членами его семьи правового статуса и права владения и пользования жильем.

Также при разрешении споров о выселении на основании п. 2 ст. 89 ЖК судам необходимо учитывать, что родитель несовершеннолетнего члена семьи собственника вправе проживать вместе с ребенком до его совершеннолетия и при утрате статуса члена семьи собственника жилья (ч. 1 ст. 75, ч. 5 ст. 158 КоБС, п. 18 постановления Пленума N 2).

2. Споры о разделе общего жилого помещения

Пленум акцентировал внимание судов, что исходя из ч. 1 ст. 26 КоБС не является общей собственностью супругов имущество, приобретенное во время брака, но за счет личного имущества одного из них (п. 10 постановления Пленума N 2).

При признании судом жилья, принадлежащего одному супругу, общей совместной собственностью супругов в связи с вложениями из их общего или личного имущества другого супруга, значительно увеличившие стоимость жилья, доли супругов равны в праве собственности на него, а не только в части произведенных улучшений (п. 11 постановления Пленума N 2).

Объекты недвижимости, созданные в результате раздела жилого помещения, подлежат госрегистрации (ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому в резолютивной части решения о разделе жилого помещения суд должен указать:

— идентификационные сведения собственников (абз. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости);

— сведения о составе, площади, составных частях и принадлежностях новых объектов, образованных изолированных помещений;

— сведения о размере долей собственников при сохранении общей долевой собственности;

— описание помещений, переданных каждому из собственников и оставляемых в долевой собственности, другие сведения — при разделе жилья с выделением изолированных жилых комнат в собственность (п. 2 ст. 138 ЖК, п. 21 постановления Пленума N 2).

3. Особенности раздела жилого помещения с самовольными изменениями

Новыми являются и положения о спорах, связанных с жилыми помещениями, имеющими самовольные надстройки, пристройки и (или) перестройки.

Пленум обратил внимание судов, что разделить жилое помещение с самовольными изменениями можно только после их госрегистрации или после приведения жилого помещения в прежнее состояние. То же касается подсобных помещений и хозпостроек, являющихся капитальными строениями и принадлежностью жилого помещения (п. 3 ст. 138 ЖК, п. 22 постановления Пленума N 2).

4. Вопросы защиты добросовестных приобретателей жилых помещений по сделке

Пленум уточнил, что государство защищает собственность, приобретенную законным способом (ч. 1 п. 1 постановления Пленума N 2). Судам следует учитывать, что сделка по приобретению добросовестным приобретателем жилого помещения у лица, не имевшего права его отчуждать:

— не является ничтожной по основаниям ст. 169 ГК;

— представляет собой нарушение, имеющее иное последствие — истребование имущества от приобретателя.

При предъявлении иска об установлении факта ничтожности сделки надо руководствоваться положениями ст. 282, 283 ГК (п. 33 постановления Пленума N 2).

5. Иные вопросы

В связи с отменой приватизации Пленум исключил отдельные правовые позиции и уточнил, что при разрешении споров, связанных с правом собственности на приватизированные жилые помещения, нужно учитывать законодательство, действовавшее на момент приватизации (п. 13 постановления Пленума N 2).