16 апреля 2020 г. Президентом Республики Беларусь подписан Указ N 130, изданный в целях развития ипотечного кредитования приобретения готового жилья на первичном и вторичном рынке и дополняющий действующие в настоящее время нормы законодательства о залоге недвижимости.

Справочно
Первичный рынок жилья — рынок жилья, на котором совершаются сделки купли-продажи новых жилых помещений.
Вторичный рынок жилья — рынок жилья, на котором совершаются сделки купли-продажи жилых помещений, ранее использовавшихся для проживания граждан <*>.

Сфера действия Указа N 130

Указ N 130 применяется при предоставлении гражданам кредитов на приобретение квартир и жилых домов, при котором обязательства перед банком обеспечиваются залогом (ипотекой) приобретаемых объектов <*>.

Справочно
Белорусское законодательство довольно широко определяет понятие «ипотека», под которым понимается передача в залог любой недвижимости — как жилой, так и коммерческой <*>.

Ипотечное кредитование согласно Указу N 130 — одна из разновидностей ипотеки, при которой:

— обязательства по кредитному договору, заключенному с банком, обеспечиваются залогом;

— в залог передаются объекты жилой недвижимости;

— роли залогодателя выступают исключительно граждане. Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, то при ее залоге нормы Указа N 130 применяться не будут.

Другие нормативные правовые акты, в том числе Закон об ипотеке, продолжают действовать, но только в части, не противоречащей Указу N 130 <*>.

Предмет ипотеки

Положения Указа N 130 применимы только к объектам жилой недвижимости: квартиры в многоквартирных и блокированных жилых домах, одноквартирные жилые дома, а также доли в праве собственности на такие объекты <*>. Залог также распространяется и на земельный участок, на котором расположено жилье, если такой участок находится у залогодателя в собственности либо был предоставлен ему в аренду за плату <*>.

Внимание!
В ипотеку согласно Указу N 130 могут быть переданы только объекты, которые на момент заключения кредитного договора уже зарегистрированы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним <*>. Иными словами, согласно Указу N 130 ипотеку получится оформить только на готовое жилье. На участников долевого строительства и кредиты под строительство жилья, которое только находится на этапе возведения, нормы Указа N 130 не будут распространяться.

Может ли банк потребовать другое обеспечение по ипотечному кредиту

Указ N 130 предусматривает возможность дополнительного применения поручительства и других способов обеспечения обязательств по кредитному договору одновременно с ипотекой.

Однако согласно Указу N 130 при неисполнении обязательств по кредиту требования банка в первую очередь должны удовлетворяться за счет предмета ипотеки <*>. И только в случае невозможности полного погашения задолженности за счет заложенного жилья банк может потребовать исполнения за счет другого обеспечения.

Регистрация ипотеки

Согласно Указу N 130 право залога (ипотеки) жилья возникает у банка с момента заключения соответствующего кредитного договора.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости <*>.

При этом еще до продажи получателю кредита объекта жилой недвижимости и его регистрации (а точнее, не позднее 1 рабочего дня после заключения кредитного договора) банк должен будет направить в организацию по регистрации недвижимости информацию, на основании которой при обращении за регистрацией перехода права собственности будет также зарегистрирована ипотека <*>.

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Законодательство об исполнительном производстве и ранее предусматривало, что на жилой дом или квартиру, переданные в ипотеку, может быть обращено взыскание при неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства, даже если в нем постоянно проживают должник и его семья.

Указ N 130 устанавливает дополнительные условия, только при наступлении которых одновременно может быть обращено взыскание на предмет ипотеки:

— размер задолженности по основной сумме долга (т.е. без учета штрафных санкций и процентов) превышает 10% от предоставленной суммы кредита;

— просрочка по основной сумме долга и (или) процентам достигает более 90 дней, а в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев <*>.

Кредитным договором положения Указа N 130 в этой части не могут быть изменены.

Отметим, что до принятия Указа N 130, если обязательства исполнялись периодическими платежами, то обратить взыскание на предмет ипотеки можно было при нарушении сроков платежей более трех раз в течение года <*>. При этом договором могли быть предусмотрены иные положения. Однако сейчас для обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в ипотеке у банка, добавляется критерий по сумме просроченных платежей.

Указом N 130 также предусмотрено предоставление отсрочки погашения задолженности тем, кто проходит срочную военную службу <*>.

Положения Указа N 130 вступают в силу спустя 6 месяцев после его официального опубликования, а именно 19.10.2020.

Приведет ли в сегодняшних реалиях появление Указа N 130 к снижению ставок по кредитам и более активному кредитованию сделок с жильем на вторичном рынке — будет понятно позже.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex