Алексей Николаевич Минич,
судья экономического суда Минской области

Истец (ООО «Б») и ответчик (ООО «П») являлись долевыми собственниками нежилого дома. Истцу принадлежало
1/4 доли, ответчику — 1/2. В состав домовладения входила электрощитовая площадью 30.5 кв.м, которая была общим имуществом сторон.

Вместе с тем ответчик препятствовал в пользовании данным имуществом и переоборудовал его с утратой функционального назначения по электроснабжению домовладения. Данные действия ответчик совершил без письменного согласования с истцом.

Истец просил суд обязать ответчика устранить препятствия в пользовании электрощитовой и обеспечить ООО «Б» свободный доступ к ней на постоянной основе, а также восстановить указанное нежилое помещение в первоначальном проектном состоянии (восстановить функциональное назначение электрощитовой).

При разрешении спора суд исходил из следующих обстоятельств и требований закона.

Совместное домовладение — это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью <*>.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников компенсацию <*>.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников <*>.

Собственник может требовать устранения нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владения <*>.

Суд установил, что ООО «Б» принадлежало нежилое помещение площадью 178,6 кв.м на основании договора купли-продажи от 12.09.2014, заключенного между ЧТПУП «С» (продавцом) и ООО «Б» (покупателем), о чем 21.11.2014 составлено свидетельство (удостоверение) о госрегистрации.

ООО «П» на основании договоров купли-продажи принадлежало нежилое помещение площадью 109,6 кв.м, помещение площадью 261,7 кв.м и нежилое помещение площадью 53,6 кв.м.

Оставшаяся часть домовладения принадлежала С. и Н.

Размер долей составляет: ООО «Б» — 1/4, ООО «П» — 1/2, С. и Н. — по 1/4 доли.

Данное строение находилось на земельном участке, зарегистрированном за сторонами и третьими лицами на праве аренды: за ответчиком — 2/5 доли в праве аренды, за истцом и третьими лицами — по 1/5 доли в праве аренды.

Госрегистрацию перехода вещных прав на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок, размер долей стороны и третьи лица не оспаривали. Они заключили соглашение о порядке пользования земельным участком с определением их площади, выделив ответчику 0,312 га, истцу и третьим лицам по — 0,156 га каждому.

Как усматривается из показаний представителей сторон и установлено выездом суда на место расположения объекта недвижимости в период с апреля 2017 года по декабрь 2017 года одно из помещений — электрощитовую площадью 30,5 кв.м ответчик переоборудовал. Он демонтировал электрооборудование, вследствие чего электрощитовая утратила целевое назначение и функцию обеспечения помещений сторон электричеством. Истец не мог воспользоваться электрощитовой, поскольку у него не было ключей. Ответчик их выдать отказался.

Вместе с тем данное помещение создавалось на основании решения учредителя прежнего собственника о вычленении изолированных помещений из капитального строения с изготовлением технических паспортов. РУП «Минское областное агентство по госрегистрации и земельному кадастру» разработало проект вычленения с образованием 5 объектов, которые принадлежали сторонам и третьим лицам.

Из проекта усматривалось, что в состав первоначального общего имущества входила электрощитовая площадью 30,5 кв.м и бойлерная площадью 14,7 кв.м. Согласно примечанию к проекту, в случае отчуждения изолированных помещений, образованных в результате вычленения из капитального строения, возникнут отношения по совместному домовладению. При этом доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество будет пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников <*>.

Из технических паспортов на помещения следовало, что помещение электрощитовой относилось к помещениям общего пользования. Таким образом, его переоборудование в иное помещение допускалось только по согласованию всех собственников совместного домовладения.

Ответчик доказательств такого согласования не представил. Истец указал, что согласие на переоборудование указанного помещения ответчику не давал. Никакой письменной информации, свидетельствовавшей о согласовании сторонами условий пользования спорным помещением, не было. При рассмотрении спора суду никто не представил согласованные варианты порядка пользования общим имуществом, которые учитывали бы права и интересы всех собственников и обеспечивали бы соблюдение противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Кроме того, ответчик не представил суду разработанную и утвержденную проектную документацию со всеми необходимыми разрешениями на изменение помещения электрощитовой и согласованиями. В то же время владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении.

Собственник пользуется общим имуществом согласно целевому назначению, не препятствуя реализации прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся в принадлежащих ему нежилых помещениях.

Не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками <*>.

Права на имущество, подлежащее госрегистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не устанавливает закон. Из регистрационного дела следовало, что госрегистрация изменения целевого назначения электрощитовой в результате надстройки, пристройки, перестройки или перепланировки капитального строения не осуществлялась.

Госрегистрации подлежит недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Наряду с госрегистрацией, возможна специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Организации по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить регистрацию, выдав заявителю свидетельство (удостоверение) либо совершив регистрационную надпись на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки <*>.

В техническом паспорте на объекты недвижимости указывались конструктивные элементы, в том числе помещение электрощитовой. Это, по сути, было доказательством наличия в доме электрощивой, а не иного помещения.

Данный факт не оспаривала ни одна из сторон, как не оспаривала факта незарегистрированного создания вместо электрощитовой помещения с неустановленным целевым назначением.

Суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что отдельные части недвижимого имущества находились в частной собственности сторон, спорная электрощитовая была общим имуществом, поскольку создавалась для обслуживания более одного собственника части недвижимого имущества. Это подтверждала копия регистрационного дела, представленная РУП «Минское областное агентство по госрегистрации и земельному кадастру».

В силу законодательства о совместном домовладении собственники обязуются совместно действовать с целью сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения.

В случае если между участниками долевой собственности имеются разногласия, порядок владения и пользования этим имуществом устанавливает суд.

Истец доказал, что являлся долевым собственником спорного имущества. Действия ответчика не были связаны с лишением владения, но лишали истца возможности осуществлять право собственности.

Суд не принял во внимание доводы ответчика, утверждавшего, что соглашение о порядке пользования земельным участком определяет порядок пользования электрощитовой. Указанное соглашение касалось только земельного участка, предоставленного сторонам, и не предопределяло порядка пользования, владения и распоряжения спорным помещением.

Сособственники вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования объектом. При наличии согласованного волеизъявления они впоследствии могут передавать закрепленные за ними части капитального строения. Но при отсутствии согласия в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК могут вынести вопрос на рассмотрение суда, что не сделали.

Также не принял во внимание суд доводы ответчика о том, что истец утратил интерес к использованию общего имущества и не пользовался им по согласованию с ответчиком. Объективными доказательствами это не подтверждалось, право на спорное имущество истец не утратил и не был в нем ограничен. Истец был вправе совершать с этим имуществом действия в соответствии со ст. 210 ГК. Государство гарантировано защиту прав собственника.

Требование истца об устранении препятствий к реализации права пользования спорным помещением следовало удовлетворить. Однако оно утратило целевое (функциональное) назначение по обеспечению электроснабжения совместного домовладения. Поэтому суд обязал ответчика восстановить помещение в первоначальное проектное состояние.

Наличие у истца отдельного договора с энергоснабжающей организацией не влияло на обстоятельства, влекущие отказ в удовлетворении иска в данной части. Решение о передаче ответчику спорного помещения и об изменении его целевого назначения с прекращением функций электроснабжения собственники не принимали, изменений в госрегистрации недвижимого имущества в этой части не было. Следовательно, истец имел право обеспечить электроснабжение своего помещения с использованием спорной электрощитовой в соответствии с ее функциональным назначением.

Судебные расходы на уплату госпошлины (980 руб.) и юридическую помощь (1300 руб. при заявленных 3030 руб.) суд возложил на ответчика с учетом сложности дела и затраченного процессуального времени на его рассмотрение <*>.

Кроме того, суд обязал ООО «П»:

— устранить препятствия к пользованию ООО «Б» электрощитовой и обеспечить ООО «Б» свободный доступ в данное помещение на постоянной основе;

— восстановить электрощитовую в первоначальном проектном состоянии (восстановить ее функциональное назначение) в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.