Что происходило на столичном рынке офисной недвижимости за последние полгода и как он будет развиваться дальше? Об этом Ilex.by рассказали эксперты ООО «Коллиерз Интернешнл».

Рынок офисной недвижимости в Минске, несмотря на отрицательные условия последних двух лет (обвальное падение спроса, рост вакантности в 4 раза и т.д.), продолжает обрастать площадями. По итогам первого полугодия 2023 года введено почти 27 тыс. кв. м офисной арендной площади (БЦ Helen & Valery Plaza, БЦ «Сухарево», последний корпус МФК «Проспект» и 1-я очередь БЦ Delfi).  Ожидается ввод еще 7 объектов на 108 тыс. кв. м арендной площади. При этом сегодня уже свободны более 230 тыс. кв. м офисов (22,5%). По мнению экспертов Коллиерз, в ближайшие 1–1,5 года рост вакантности продолжится вплоть до 30–35%, с учетом пониженного спроса и ввода новых объектов.

Сегодня рынком офисной недвижимости «владеют» арендаторы, так как дефицит предложения площадей исключается на несколько лет вперед. За счет высокой вакантности арендаторы могут выбирать — лучшую локацию, транспортную доступность, получать дополнительные опции от арендодателей (арендные каникулы до 6 месяцев, наличие ремонта и мебели в арендуемом помещении, парковочные места и т.п.), оптимизировать размер арендной платы/ставки и т.п. К арендаторам стали все чаще применяться не типовые, а индивидуальные ставки, и по результатам переговоров могут быть на 10–15% ниже первоначально озвученных.

В Коллиерз отмечают, что спрос на офисные площади — исключительно внутренний.  Растет спрос на средние (200–300 кв. м) и небольшие (100 и менее кв. м) площади; популярны форматы коворкинга, гибкого офиса, IT-офиса и офисов с кабинетной системой. Среди арендаторов преобладают уже действующие в Минске международные и российские компании, финансовые, юридические, инжиниринговые и образовательные структуры. В ближайшее время основными арендаторами станут торговые компании и компании в сфере услуг. Новым стал рост интереса к коммерческим объектам со стороны госучреждений и организаций.

На спрос продолжает влиять: оптимизация/сокращение численности персонала компаний; снижение бизнес-активности; устоявшаяся постпандемийная практика удаленной работы; релокейт крупных IT-компаний.

Рынок адаптировался к ставкам в рублях, но по-прежнему номинал считает в евро. По мнению экспертов, арендные ставки вошли в зону баланса, не изменившись по сравнению с предыдущим полугодием. Без учета НДС и операционных расходов это 10±4 евро за 1 кв. м/мес. для помещений класса В1 и 8,5±3,5 евро за 1 кв. м/мес. для помещений класса В2. По мнению аналитиков, изменение ставки маловероятно. Нижние границы диапазонов (4–5 евро/1 кв. м) немного повысились, так как собственники закладывают валютные риски и предлагают ставку в BYN по завышенному курсу. Ставки по условному классу А (бизнес-центры класса А в Минске отсутствуют), колеблются в сторону увеличения (13–25 евро/1 кв м), но в ближайшее время, по оценкам экспертов, возможно их снижение до уровня 14–18 евро/1 кв. м.

Проекты офисной недвижимости: больше оптимизаций и переносов

Эксперты «Коллиерз» рассказали о некоторых реализуемых, а также аннулированных в Минске проектах.

К концу 2023 года ожидается ввод китайских объектов МФК Shanter Hill и МФК G-S PLAZA «Жемчужина», БЦ в МФК Prizma. В 2024 году — введут БЦ с предварительными названиями — Quantum и БЦ в МФК Sigma; а также офисные площади в первых трех из пяти башен Международного финансового центра «Минск Мир» (увеличит сток на 27 тыс. кв. м).

Из-за высоких инвестиционных рисков девелоперы стали проявлять большую осторожность и детально прорабатывать новые и реализуемые проекты. Так, оптимизируют проект в БЦ в МФК «Гудвил» (сократив офисную часть с шести этажей до трех, и площадь арендопригодной офисной части — с 3,1 тыс. кв. м до 1,8 тыс. кв. м). Не вводят в эксплуатацию объекты высокой степени готовности — БЦ «Найс» и МФК БЦ «Левада».

В начале 2023 года окончательно аннулирован проект иранского ИООО «Белпарс» — БЦ на 20 тыс. кв. м (GLA) в МФК «Магнит». Он перешел в ведение городских властей. По новой концепции, в МФК вместо офисных площадей планируется арендное жилье.

В очередной раз перенесены сроки реализации проекта «Газпром центра» — на 2027 год. Изменена и его концепция. Ранее там планировалось строительство 90 тыс. кв. м офисных площадей в пяти башнях. Теперь в комплексе появятся бизнес-апартаменты, с возможностью там регистрации, но жилым фондом они считаться не будут.

Анонсированный еще в 2020 г. проект возведения трех бизнес-центров в ЖК «Фарфоровый» площадью (GLA) около 17 тыс. кв. м пока не реализуется.