Вопрос: В декабре 2017 г. организация взяла в аренду у физлица под склад нежилое здание, стоимость которого по договору — 22500 руб. С 01.01.2018 она является плательщиком налога на недвижимость по данному зданию. Сведения о рыночной или оценочной стоимости здания, а также о стоимости, рассчитанной ИМНС, отсутствуют. Как арендатору определить стоимость здания для целей исчисления налога на недвижимость?
Ответ: Если организации известна лишь договорная стоимость арендованного у физлица здания, она вправе рассчитать его стоимость для целей определения базы налога на недвижимость сама. Это можно сделать исходя из базовой расчетной стоимости здания и соответствующих коэффициентов изменения его стоимости.
Обоснование: По зданию, взятому в аренду у физлица (в том числе ИП), налог на недвижимость рассчитывает и уплачивает организация-арендатор. Налог положено исчислять с квартала, следующего за кварталом получения здания в аренду <*>.
В отношении таких зданий установлен особый порядок определения базы налога на недвижимость.
Так, за ее основу принимается стоимость здания, указанная в договоре аренды. При этом договорная стоимость здания для целей определения налоговой базы не может быть меньше одной из его стоимостей (оценочной, рыночной или рассчитанной в ином порядке) <*>.
Это означает, что арендатору придется сравнить договорную стоимость здания с одной из перечисленных стоимостей (по выбору). Наибольшая из них и будет базой налога на недвижимость.
Напомним, оценочную стоимость здания определяют соответствующие организации по госрегистрации, рыночную — аттестованные оценщики <*>.
Иной порядок оценки зданий установлен Президентом республики. В соответствии с этим порядком предусмотрено определение оценочной стоимости здания на 1 января текущего года организациями по госрегистрации по заказу местных исполкомов. А в случае отсутствия такой оценки в текущем году ее производит расчетным путем налоговая инспекция. Также самостоятельно рассчитать стоимость арендованного у физлица здания вправе организация-арендатор <*>.
В рассматриваемой ситуации организация-арендатор располагает лишь сведениями о договорной стоимости здания. В связи с этим она вправе самостоятельно рассчитать стоимость здания на 01.01.2018.
Это следует сделать исходя из базовой расчетной стоимости 1 кв.м типового здания на 01.01.2013 (далее — базовая стоимость 1 кв.м) с учетом индексации и общей площади арендуемого здания. При этом для целей индексации базовая стоимость 1 кв.м последовательно умножается на коэффициенты изменения стоимости зданий и сооружений физлиц на 1 января календарного года (далее — коэффициенты переоценки) начиная с 01.01.2014 <*>.
Таким образом, для расчета стоимости арендованного у физлица здания нужно знать:
— размер базовой стоимости 1 кв.м здания, установленный на территории его нахождения (прил. 1 к Положению N 187);
— общую площадь здания;
— коэффициенты переоценки начиная с 01.01.2014.
Отметим, Минстройархитектуры определяет коэффициенты переоценки зданий на каждый год в разрезе жилых и нежилых зданий. Коэффициенты переоценки нежилых зданий представлены в таблице.
Таблица
|
Коэффициенты переоценки нежилых зданий на 1 января календарного года |
|
| 2014 | 1,2212 |
| 2015 | 1,0817 |
| 2016 | 1,0333 |
| 2017 | 1,0317 |
| 2018 | 1,0973 |
Допустим, в рассматриваемой ситуации площадь арендованного у физлица здания — 60 кв.м. Здание находится в г. Лиде. Значит, базовая стоимость 1 кв.м здания — 284 руб. (прил. 1 к Положению N 187). Расчетная стоимость здания на 01.01.2018 равна 26331,07 руб. (60 кв.м x 284 руб. x 1,2212 x 1,0817 x 1,0333 x 1,0317 x 1,0973). Договорная стоимость здания меньше расчетной (22500 < 26331,07). Следовательно, в качестве базы налога на недвижимость по зданию принимается его расчетная стоимость (26331,07 руб.).
